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ニューヨーク州住宅・地域再生局（DHCR ）は、手頃な価格の住宅、地域活性化、経済成長を促進するための住宅および地域開発プログラムの管理を担当するニューヨーク州政府の機関です[ 1 ]。その主な機能には、州家賃管理局（ORA）を通じた家賃規制の監督、手頃な価格の住宅プログラムの管理、住宅開発および改修のための財政支援の提供、地域開発イニシアチブの支援、公正住宅法の遵守の確保、および断熱改修支援プログラムの管理が含まれます。DHCRは、自身のプログラムの監視の失敗と、膨大な未処理案件のために違法な規制緩和の事例の調査が大幅に遅れていることで、テナント権利団体から批判されています。[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]
DHCR（ニューヨーク市住宅・地域再生局）は、家賃管理局（ORA）を通じて、ニューヨーク市および州内の他の管轄区域における家賃安定化法および家賃統制法の管理と執行を担当しています。これには、家賃値上げの審査と承認、テナントからの苦情処理、違反調査、是正命令、および法令違反が認められた家主への罰則の適用が含まれます。家賃規制以外にも、DHCRは住宅維持管理規定の遵守の執行、家主とテナント間の紛争の調停、および家主が居住性保証要件を遵守していることの確認も担当しています。
DHCRは、州内の手頃な価格の住宅の開発、改修、および維持を目的としたさまざまなプログラムを運営しています。これらのプログラムには、手頃な価格の住宅への民間投資を促進するための税制優遇措置を提供するミッチェル・ラマ住宅プログラム、連邦低所得者住宅税額控除、州低所得者住宅税額控除、低所得世帯を対象とした住宅プロジェクトに資金を提供するHTFCの連邦HOME投資パートナーシッププログラム、手頃な価格の賃貸住宅および持ち家機会の建設と改修に財政支援を提供するHTFCの州低所得者住宅信託基金などがあります。HTFCは、DHCRから職員および管理面での支援を受けています。
DHCRは、経済成長の促進と地域社会の活性化を目的とした地域開発イニシアチブも実施しています。主なプログラムとしては、地域社会が伝統的なメインストリートやダウンタウンエリアを活性化できるよう財政支援と技術サポートを提供するニューヨーク・メインストリート・プログラム、そして地域インフラの改善、地元企業の支援、雇用創出を目的としたプロジェクトに対し、地方自治体、非営利団体、地域密着型組織に資金を提供する連邦コミュニティ開発ブロック助成金プログラムなどがあります。州の住宅開発基金は、低所得者向け住宅プロジェクトを開発する非営利団体に融資を提供しています。
その他のプログラムとしては、米国農務省農村住宅サービス515プログラムの住宅ローンで資金調達されたプロジェクトを対象とした農村賃貸支援プログラムや、暖房・冷房費の削減を支援する住宅断熱改修支援プログラムなどがあります。
1926 年の州住宅法により、州住宅委員会が設立されました。[ 5 ] [ 6 ]この法律は 1927 年に再制定され、住宅局が設立されました。[ 7 ]住宅に関する第 XVIII 条が、1939 年 1 月 1 日に発効し、ニューヨーク州憲法に追加されました。 [ 8 ]住宅局は、1939 年に公営住宅法が制定されたことにより継続されました。[ 9 ] [ 10 ]「コミュニティ再生」は 1961 年に追加されました。[ 11 ]臨時州住宅賃料委員会は、1964 年に DHCR に賃料管理局として統合されました。[ 12 ]住宅信託基金公社は、 1985 年に委員長を議長として設立されました。[ 13 ] [ 14 ]
DHCR は長年にわたり重大な監督上の問題を抱えており、特に家賃安定化法の規制と執行における役割に関して批判を受けてきました。[ 3 ] DHCR は、家賃の値上げ/違法な規制緩和を監視しず、家賃の値上げに関する法律に違反した家主に罰則を科さず、その結果、テナントから報告されたケースの膨大な未処理案件を生み出したことで広く批判されています。[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]テナントや擁護団体は、ニューヨークのテナントに悪影響を与えたいくつかの失敗や制度上の問題を頻繁に指摘しています。
DHCRに対する主な批判の一つは、家賃安定化法の執行が不十分であることだ。テナントは、家主が家賃を違法に値上げしたり、物件を良好な状態に維持しなかったりした事例が多数報告されているが、DHCRからの処罰はごくわずかだった。この寛容さが、一部の家主が重大な結果を恐れることなく規制を無視する風潮につながっている。[ 15 ] 2007年、ニューヨーク州監察官による調査で、 DHCRによるミッチェル・ラマ住宅プログラムの監督に重大な欠陥があることが明らかになった。報告書では、DHCRがテナント選定規則と財務管理規則を執行せず、資格のない申請者にアパートを提供し、住宅会社がアパートの割り当てと財務報告に関する規則を回避することを許可していたことが判明した。さらに、DHCRの職員自身もこのプログラムから利益を得ており、利益相反の懸念が高まっている。[ 3 ]
「州監察官のクリスティン・ハマン氏は本日、同事務所による詳細な調査結果を発表し、ニューヨーク州住宅・地域再生局によるミッチェル・ラマ低所得者向け住宅プログラムの監視と、同局自身の規制の執行が広範囲にわたって不十分であったと結論付けた。」
監察官室の報告書「住宅・地域再生局によるミッチェル・ラマ・プログラムの監督に関する詳細な調査」は、2003年1月から2006年10月までの期間におけるDHCR（住宅・地域再生局）によるミッチェル・ラマ・プログラムの監督に根本的な欠陥があったことを明らかにした調査結果を詳述している。監察官室は、DHCRの監督業務における組織的な問題点を指摘する住民やその他の人々からの多数の苦情を受けて、この調査を開始した。
監察官のハマン氏は、「DHCRはプログラムの健全性を守るどころか、自らの不備によって、住宅会社がアパートの割り当て、財務報告、契約に関する規則を無視することを許してしまった。DHCRの深刻かつ組織的な失敗は、入居者への料金値上げや、正当な入居資格を持つ人々を犠牲にして、資格のない申請者にアパートを割り当てるという結果を招いた」と述べた。
（ニューヨーク州監察官事務所、2007年9月19日）[ 3 ]
同機関は、テナントの苦情や家賃の過剰請求事件の処理が大幅に遅れていることでも批判されている。こうした遅延は数か月から数年に及ぶことがあり、テナントは長期間にわたって不安と経済的負担を抱えることになる。事件の滞留はしばしば正義の遅延につながり、テナントはDHCRの対応を待つ間、家賃を払いすぎたり、劣悪な環境で生活し続けたりすることになる。[ 16 ] [ 17 ]一例として、2016年に家主が行った規制緩和申請の処理が挙げられる。この申請は、2019年の住宅安定・テナント保護法 に基づく高家賃・高所得者向け規制緩和法の改正により、2019年に却下された。家主は期限内に規制緩和を申請したが、DHCRの処理が遅かったため、却下されるまでに3年も遅れ、事件は未解決のままとなった。[ 4 ]さらに、2019 年の法改正によって強化された権利である家賃の過剰請求に対する返還を求めるテナントも、相当な遅延に直面しています。これらのケースの解決には最大 3 年かかる場合があり、DHCR の限られた数の家賃審査官のいずれかにケースが割り当てられるまでに 2 年が経過することがよくあります。これらの遅延は、テナントの経済的ストレスを長引かせるだけでなく、家主との不利な和解を受け入れることにつながる可能性もあります。DHCR によるケース処理の大幅な遅延は、テナント保護法の有効性を損ない、住宅関連ケースのタイムリーかつ公正な解決を確保するための機関の業務の改善の必要性を浮き彫りにしています。DHCR の批判者は、膨大な未処理ケースは、DHCR が家主による家賃報告を監視していないことの直接的な影響を示しており、ニューヨークの手頃な価格の住宅に取り返しのつかない損害を与え、民間人に深刻な経済的損害を与えていると述べています。[ 4 ] [ 2 ]
DHCR の未処理案件は、重大な倫理的懸念を引き起こしています。同機関の主な役割は、家賃規制の執行と家賃報告の監視ですが、これらの責任の不履行により、相当数の未処理案件が発生しています。これにより、家賃の過剰請求やその他の問題に対する救済を求めるテナントに、長期にわたる経済的および精神的苦痛が生じています。これらの未処理案件を解消するために納税者からの資金が増額されたにもかかわらず、DHCR は実質的な進展を遂げるのに苦労しています。この状況は、資金の不正管理の可能性を示唆し、同機関の説明責任と透明性について疑問を投げかけています。批判者は、DHCR の業務の非効率性と案件処理の継続的な遅延が、テナントの権利を効果的に保護する同機関の能力に対する信頼を損なうと主張しています。家主が、不法に家賃を値上げしたり、適切な監督なしにユニットの規制を解除したりするなど、不正行為を行った事例によって、倫理的懸念はさらに深刻化しています。[ 18 ] [ 19 ] [ 20 ]
もう一つの大きな争点は、DHCRの透明性の欠如である。テナントや擁護者は、同機関の手続きや決定が不透明なことが多く、賃借人が自分の権利や苦情の状況を理解するのが難しいと主張している。このような不明確さは、テナントが正当な請求を追求することを躊躇させ、テナントの権利を保護する同機関の能力に対する信頼を損なう可能性がある。[ 17 ]
DHCRの失敗の累積的な影響は、ニューヨークのテナントにとって深刻なものとなっている。多くの賃借人は、抑制されない家賃の過剰請求や、維持管理の不十分な住宅での生活に伴う費用により、深刻な経済的困難を経験している。さらに、長期にわたる法廷闘争や未解決の苦情による不確実性による精神的負担も大きい。これらの構造的な問題は、テナントが脆弱で保護されていないと感じる環境を作り出し、ニューヨーク市の住宅の全体的な安定性と手頃な価格を損なっている。[ 15 ]
DHCRがこれらのプログラム（ミッチェル・ラマ住宅プログラムなど）の監視を怠った事例があり、プログラムの規則を執行しなかったにもかかわらず、DHCR職員が納税者の資金から金銭的利益を得たため、倫理上の懸念が提起されている。[ 3 ]