421-a免税

421 -a免税は、米国ニューヨーク州の固定資産税 免除であり、ニューヨーク市で新しい集合住宅を建設する不動産開発業者に与えられます。現在の規定では、このプログラムはニューヨーク市の最も人口密度の高い地域で手頃な価格の住宅を促進することにも重点を置いています。この免税は、複数の新しい住宅ユニットを追加するすべての建物に付与され、通常は建物の完成後15年から25年間続きます。郊外の行政区やマンハッタン北部の人口密度の低い地域では、より長い免税期間が適用されます。

当初のプログラムは、ニューヨーク州不動産税法のセクション 421-a にちなんで名付けられました。421-a プログラムは 1971 年に開始され、州政府は後に、開発者がプロ​​グラムの資格を得るために、手頃な価格の住宅ユニットの建設を義務付ける条項を追加しました。当初のプログラムでは、開発者が減税の資格を得た地域には、マンハッタンのすべてとニューヨーク市の残りの部分が含まれていました。

当初のプログラムは、州政府とニューヨーク市政府の間の意見の相違により2016年1月に失効したが、2016年11月に労働組合、開発業者、アンドリュー・クオモ知事の間で合意が成立し、ニューヨーク州議会の承認を待って復活することとなった。2017年4月の予算交渉後、プログラムは正式に更新され、正式な新プログラム名は「Affordable New York 」となった。このプログラムは、ニューヨーク市住宅保全開発局が管理している。このプログラムでは、市場の賃借人に支払われる安定化給付金の多くがなくなり、旧バージョンの50%コミュニティ優先権もなくなるため、このプログラムは物議を醸している。2019年の住宅安定および賃借人保護法の下で賃借人の権利が拡大されたため、住宅擁護団体は421-aの廃止を求めている。

ニューヨーク不動産協会（REBNY）のジェームズ・ウェラン会長は2022年1月に「期限切れとなる421-a減税制度を改名した、キャシー・ホクル知事の提案するニューヨーク市民のための手頃な住宅地域プログラムへの支持を示した。」 ^[1]

421-a プログラムは、ニューヨーク市で「空き地、大部分が空き地、または十分に活用されていない」土地に集合住宅を建設する開発業者に適用されます。^[2] 421-a は、新築の市場価格の^[3]集合住宅ユニットに適用されますが、改修または改装された集合住宅は J-51 の免税および減税の対象となります。^{[4] [5]}また、このプログラムでは、開発者が免税の資格を得るために、新規開発のユニットの一部が手頃な価格であることも求められます。^[6]

421-a 税免除の規則には、マンハッタン、クイーンズ、ブルックリンの一部にあるいくつかの「強化されたアフォーダビリティエリア」が含まれています。これらのエリアにある 300 以上の住宅ユニットを備えた建物には、3 つの 421-a オプションのいずれかに準拠していることを条件に、建設中は最大 3 年間 100% の免税が認められ、さらに建設完了後 35 年間 100% の免税が認められます。強化されたアフォーダビリティオプションの要件を満たさないその他のすべての建物については、他の 3 つの 421-a オプションのいずれかに準拠していることを条件に、建設プロセス中は 3 年間、建設完了後 35 年間は免税が認められます。ただし、100% の免税は建設完了後の最初の 25 年間にのみ適用されます。^[5]

免除期間中、開発者は少なくとも免除が認められる前の不動産に支払われた固定資産税を支払わなければなりません。^[2]開発者は免除期間中、不動産の価値増加分に対して税金を支払う必要はありませんが、段階的に減税措置が数年かけて徐々に減額されます。^[7]減額された固定資産税は、本来は固定資産税収入として市政府に支払われるはずです。^[2]

1970年代には、ニューヨーク市から郊外に人々が移り住むにつれて住宅建設が減少するという懸念がありました。^[8]この傾向に対応して、州は1971年に最初の421-a免税プログラムを可決し、市内の住宅建設を促進することを目標としました。^[9] 421-a免税プログラムは、建設中および建設後一定期間、開発者の固定資産税を一定に保ちました。その目的は、不動産の評価額の増加によって開発者に生じる大きな税負担を軽減し、その過程で住宅建設を促進することでした。^[10]

当初の 421-a プログラムは、3 年間または建設期間のいずれか短い方の期間の免税期間を規定していました。この期間中、建設業者は固定資産税をゼロで支払いました。その後、10 年間の免税期間が始まり、建設業者は 2 年間増税を免除され、その後 2 年ごとに免税額が 20% 減少しました (3 年目に 80% 免除、5 年目に 60% 免除など)。これは 10 年目まで続き、建設業者は不動産の総額に対して義務付けられた固定資産税を全額支払い始めます。地理的排除地域 (GEA) 外の集合住宅建設業者はすべて、この控除を受ける権利がありました。この免税期間は、1980 年代に手頃な価格の住宅要件が追加されるまで有効でした。^[8]

当初のプログラムでは、421-a は少なくとも 10 戸の住宅があるすべての住宅に適用されました。上記の免除は住宅改修の価値に適用されました。当初の 421-a プログラムでは、免税を受ける建物の家賃は、近隣の同等のユニットの家賃より少なくとも 15% 安くなければならないことも規定されていました。421-a 住宅ユニットは、10 年間または家賃安定化法の存続期間のいずれか短い方の期間にわたって可決されたすべての地方家賃安定化法の対象にもなりました。^[2]

1976年、州議会は、住宅保全開発局（HPD）が1976年7月1日以降に開始されたプロジェクトに対する適格証明書を取り消すことを禁止する修正案を可決しました。1977年、このプログラムはさらに4年間延長されました。その後、1978年に、民間所有の建物に少なくとも6つの住居ユニットが含まれているという要件が削除されました。3年後、プログラムの対象となっている非コンドミニアムは、家賃安定化法の対象となりました。これは、非コンドミニアムが同じ法律の対象となっていたのは一時的なものであったため変更されました。1981年の修正案では、住宅保全開発局が、税制優遇措置を必要としない地域や非居住目的で使用されるべき地域に対してプログラムへのアクセスを制限することも許可されました。1983年、州内の特定の都市は、421-aのメリットを制限、制約、または条件付けることが許可されました。 1983年の改正では、州は非居住用途から転用された集合住宅に対する421-a税制優遇措置も撤回した。^[2]

1984年、州は1974年1月1日以降に建設された建物の家賃を1985年5月15日まで安定させるよう命じた。また、州はニューヨーク市予算委員会に421-aの恩恵に関するすべての地方規制を承認のために審査するよう命じた。さらに、州はマンハッタンのプロジェクトに対する恩恵を公式に制限する法律を可決した。免除の対象となるマンハッタンの地域は縮小され、以前は非商業用地であった敷地は、421-aの免税プログラムの対象となるためには、建設前の3年間十分に活用されていなければならないようになった。^[2]

以前の法律のフォローアップとして、1985年に、制限区域内のプロジェクトが421-a税制優遇を受ける資格は、政府のいずれかのレベルで財政援助を受けているか、住宅ユニットの20％がHPDによって手頃な価格であると認定されているプロジェクトに制限されました。^{[2] [11]}当時の制限区域はマンハッタンにあり、南は14番街、北は96番街で大体区切られていました。除外区域エリアの外では、プロジェクトには10​​年から15年の「権利としての」免除がありました。^{[11]さらに、1985年の法律では、プロジェクトが近隣地域保存地域で行われる場合、再開発住宅ローン保険会社によって提供される住宅ローン保険の対象となる地域にある場合、または}近隣再投資会社法に基づいて資金提供を受けた場合、25年の免除期間が認められました。 421-aプログラムは同年にさらに延長され、「建設期間」の定義は3年以下と定義された。^[2]

2006年から、地理的排除地域（GEA）が拡大され、マンハッタン以外のニューヨーク市の他の地域も含まれるようになった。421-aの免税は市全体に影響するが、手頃な価格の住宅の要件はGEA内の建設プロジェクトにのみ影響する。^[11]一般的に、これらの地域は住宅価格が最も高く、手頃な価格の住宅が最も必要とされる場所に位置する。GEA全体はニューヨーク市にある。現在のプログラムでは、マンハッタン全体がGEAの一部である。さらに、クイーンズとブルックリンのウォーターフロントもGEAの一部であり、スタテン島北部の一部、クイーンズ中心部の小さな地域、ブロンクスの一部もGEAの一部である。^[13] GEAの境界は州法と地方法の両方によって定められている。^[14]

2006 年版のプログラムでは、いくつかのルールが適用された。マンハッタンの110 番街以南の GEA の部分では、所有者は 421-a 税制優遇を受けるために、手頃な価格の住宅を提供する必要があった。このようなプロジェクトでは、市の住宅保全開発局からの「譲渡可能な証明書」を介して、オフサイトで手頃な価格のユニットを建設することで、10 年間の免税を受けることができた。しかし、20 年間の免税は、オンサイトで手頃な価格のユニットを建設することによってのみ得られる。GEA の残りの部分では、証明書は 15 年間の免税を意味し、オンサイトで手頃な価格のユニットは 25 年間の免税を意味した。GEA 以外では、譲渡可能な証明書は禁止されていた。15 年間の免税は常にすべての建設プロジェクトで許可され、アパートの建物内に手頃な価格の住宅ユニットが建設された場合は 25 年間の免税が許可された。^[7]

2015年6月、州政府は421-a免税プログラムを更新し、さらに4年間延長することに同意した。州は住宅購入能力要件を20％から25～30％に引き上げた。しかし、州は条件付きでプログラムを延長した。^[5]具体的には、州は労働者と開発業者が421-a建設プロジェクトの労働者に組合レベルの賃金が支払われるかどうかについて合意することを要件としたが、開発業者はこれが建設コストを大幅に増加させると述べた。市の独立予算局は、組合レベルの賃金要件により、ビル・デブラシオ市長の住宅購入可能額計画のコストが28億ドル増加すると見積もった。2016年1月15日までに組合レベルの賃金に関する合意に達しなかった場合、プログラムの延長は無効となった。プログラムを更新しない支持者は、このプログラムはニューヨーク市の納税者を犠牲にして不動産開発業者に不当に利益をもたらしていると主張した。プログラムの資金は基本的にニューヨーク市政府から提供されていた。^[15]期限までに合意に達しなかったため、421-aプログラムは2016年1月15日にニューヨークで期限切れとなった。^[3]

しかし、このプログラムが市内の手頃な価格の住宅開発にどの程度役立ったかについては議論が続いた。ビル・デブラシオ市長とニューヨーク州知事アンドリュー・クオモは、他の擁護団体とともに、減税がなくなることで市内での手頃な価格の住宅の建設費が高くなりすぎ、市がそのようなユニットを建設するためにより多くの費用を支払わなければならないことを懸念した。^[16]デブラシオ市長が就任した2014年1月から2016年1月のプログラム期限切れまでの間に、開発業者は13,929戸の手頃な価格のユニットの資金を受け取り、そのうち5,006戸は421-a免除プログラムを利用した。^[16]この問題に対応して、クオモ知事は労働組合のリーダーと不動産会社の幹部の両方を集め、421-aプロジェクトに労働組合レベルの賃金を支払うことで合意した。交渉の結果、労働組合と不動産開発業者は、マンハッタンの対象プロジェクトでは労働者に時給60ドル、クイーンズとブルックリンのイースト川沿岸から1マイル以内の対象プロジェクトでは時給45ドルを支払うことで合意した。そのため、法案は州議会に承認のために提出された。 [12]このプログラムは、2017年4月にニューヨーク州の1531億ドルの予算が可決されたことで正式に復活した。[ ^{17 ]}

2019年6月、クオモ知事は2019年住宅安定・借家人保護法（HSTPA）に署名し、ニューヨーク州全域で借家人の権利をさらに保護した。^{[18] [19]}ニューヨークタイムズ紙によると、HSTPAは「保護が着実に侵食され、規制対象のアパートが何万件も失われた後、家賃が安定したアパートに住む何百万人ものニューヨーク市民にとって転換点となる」という。^[20]借家人団体が法案可決を歓迎した一方で、^{[21] [22]}家主団体は法案の一部条項がアパートの建設と維持の能力を損なうのではないかと懸念した。^[23]法案可決後、一部の住宅擁護団体は421-a免税の廃止を求めた。^[24]

2017年の計画では、このプログラムの対象となるためには、すべての住宅開発において25%から30%の手頃な価格のユニットを含める必要があり、建設業者にはその要件を満たす方法がいくつかある。^[10]以前は、その手頃な価格の要件は20%だった。^[8]ただし、免除対象の建物内の家賃安定化ユニットの最初の入居者が退去することを決定した場合、そのユニットの家賃が月額2,700ドルを超えると仮定すると、建物の所有者は新しい入居者のためにその特定のユニットの家賃を安定化させる必要がなくなる。^[25]旧421-aでは、家賃や収入の制限はなかった。^[5]

このプログラムでは、免税は建設期間の3年間とプロジェクト完了後の35年間続く。増税の完全免税は建設期間後の最初の25年間で、最後の10年間の税制優遇は、創出された手頃な価格のユニットの数と結びついている。^[10]新しい421-aプログラムは、マンションプロジェクトにも適用できる。ただし、マンションプロジェクトがこのプログラムに適格となるのは、プロジェクトが35ユニット以下で、マンハッタンに所在せず、ユニットあたりの評価額が65,000ドル以下である場合のみである。^[10]この免税プログラムは、高級マンションプロジェクトを除外しているが、これは、高級マンションプロジェクトを除外する提案が州議会で否決されたためである。これらを含めると、プログラムのコストが10年間で10億ドル増加することになる。^[6]

さらに、開発業者が優遇措置を受けられる期間は25年から35年に延長され、手頃な家賃を維持する要件は40年に延長された。^[26]要件を満たしているが除外エリア外にあるプロジェクトは、このプログラムに参加できる。^{[6] [27]}このプログラムは2022年まで実施されるが、^[6]家賃規制交渉によっては2019年にも中止される可能性がある。^[26]

新しい421-aプログラムでは、開発者がプロ​​グラムの資格を得るために「コミュニティ優先」を条件に含める必要がなくなりました。旧バージョンでは、開発者は新しい住宅ユニットの半分を周辺地域の既存住民のために確保する義務がありました。また、自治体職員、退役軍人、障害者のためにユニットのより少ない割合を確保する必要がありました。^{[28] [29]}

2017年4月のニューヨーク州の予算交渉の後、421-a免税プログラムは「アフォーダブル・ニューヨーク」として復活した。プログラム復活の条件として、開発業者はマンハッタンの96丁目以南で300戸以上のアパートに関係するすべてのプロジェクトで、労働者に平均時給60ドル（福利厚生を含む） ^{[27]を支払うことに同意した。 [26]}さらに、開発業者はイースト川のウォーターフロントから1マイル以内のすべてのプロジェクトで労働者に平均時給45ドル（福利厚生を含む）^{[27]を支払わなければならない。 [6]} 300戸以上のアパートにも適用。^[26]この譲歩は、市内の労働組合の労働者にとっての勝利だった。^[6]しかし、これらの賃金要件を満たすプロジェクトには、35年間の完全免税が与えられ、^[10]開発業者には人件費の増加を補うための追加収入源が提供される。^[12] GEA外でも、開発者はプログラム要件を満たしていればプログラムに参加して強化された給付を受けることができます。^[6]開発者は、市場価格以下のユニットを50％以上含む場合、賃金要件を免除されます。^[27]ニューヨーク市の会計監査官が賃金要件が満たされているかどうかを決定します。^[6]

新しい 421-a プログラムの可決により、州政府は、新しい 421-a プログラムにより、貧困層、労働者階級、中流階級の所得レベルのニューヨーク市民に毎年平均 2,500 戸の低所得者向け住宅が提供されると予測しています。^[6]市の独立予算局(IBO) の分析では、このプログラムにより 10 年間で 1 戸あたり 568,000 ドルの費用でおよそ 10,000 戸から 15,800 戸の低所得者向け住宅が提供されると予測されています。^[12]さらに、この合意により、州政府は州予算に 25 億ドルを追加で割り当て、さらに 100,000 戸の低所得者向け住宅と 6,000 戸の支援住宅を建設することになりました。この資金は、州政府内の民主党と共和党の間で資金の使い道をめぐる意見の相違により、これまで保留されていました。^[25]

批評家は、421-a 税免除プログラムは市の税収を不当に浪費していると主張している。現在の減税により、市は年間約 14 億ドルの税収を失っている。市政府は、法制化された新しいプログラムにより、2015 年に提案されたプログラムと比較して、未徴収の固定資産税で市は年間 8,200 万ドルの追加費用を被ると見積もっている。^[6] IBO の分析によると、35 年間の税免除プログラムは今後 10 年間で 84 億ドルの費用がかかるが、開発者は、この数字は適格プロジェクトが免除なしでも建設されていたと仮定していると主張している。^[25]

批評家は、新しい 421-a プログラムは、市の納税者に旧計画よりもさらに負担がかかると主張している。IBO は、新しい 421-a 計画は、プログラム全体の費用に年間 1 億 2,000 万ドル、10 年間で 12 億ドルの追加費用がかかると結論付けた。これは、10 年間で 72 億ドルの費用がかかる旧プログラムとの比較である。非営利団体と低所得者向け住宅団体を擁護する利益団体である近隣住宅開発協会は、市は今後 1 年間に予想される連邦資金の削減を補うためにその追加資金が必要であり、高級住宅開発会社は減税を受けるのではなく、不動産に対する税金を全額支払う必要があると主張した。^[30]一方、民主党の州上院議員グスタボ・リベラは、家賃は、彼のブロンクス州上院選挙区の住民がプログラムを利用するには低すぎると主張した。ブラッド・ホイルマン上院議員は、421-a プログラムに充てられる資金は、代わりに低所得者向け住宅の建設に直接使われるべきだと述べた。^[25]

これに対し、不動産業界団体は、免税プログラムによってそもそも住宅建設が可能になると主張している。ニューヨーク不動産協会会長のジョン・バンクスは、高い建設費、高価な土地、増税により、減税なしでは建設は不可能になると主張した。^[16]ある開発業者は、免税がなければ、差額分譲マンションの収益性が比較的高くなるため、賃貸住宅よりもマンションを建設する可能性が高くなると主張した。この開発業者は、421-aプログラムがなければ、手頃な賃貸住宅は打撃を受けると主張した。^[31]

• ニューヨーク市の住宅危機、ニューヨーク市における手頃な価格の住宅の不足

• ニューヨーク市の地理的排除区域の地図