2019年住宅安定および入居者保護法

2019年住宅安定・借家人保護法（HSTPA ）は、家主・借家人法に大きな変化をもたらしたニューヨーク州の法律です。^[1]

2018年の選挙後、民主党が10年ぶり、50年間で3度目のニューヨーク州上院の支配権を握った^[2]後、家主・借家人法の改正を求める動きが始まりました。^{[3] [4]}最終的に、多数の改正案を盛り込んだ9つの法案パッケージが提出されました。^[5]

2019年6月11日、ニューヨーク州上院多数党院内総務の アンドレア・スチュワート・カズンズ氏と州議会議長の カール・ヒースティー氏は、新しい家賃法について「画期的な合意」に達したと発表した。^[6]ニューヨーク州議会の両院は2019年6月14日にHSTPAを可決し、アンドリュー・クオモ知事は同日遅くにHSTPAに署名して法律として発効した。^[1]

ニューヨークタイムズのシャロン・オッターマンとマシュー・ハーグによると、HSTPAは「保護が着実に侵食され、規制対象のアパートが何万件も失われた後、家賃が安定したアパートに住む何百万人ものニューヨーク市民にとって転換点となる」とのことです。^[7]

HSTPA の改革には、保証金を家賃 1 か月分までに制限すること、立ち退きに対する新しい保護、入居者ブラックリストの使用禁止、空室規制の撤廃、高所得者規制の撤廃、所有者使用の抜け穴の閉鎖などがある。^{[7] [8]}この法律は、家賃の値上げで回収できる大規模資本改善 (MCI) と個別アパート改善 (IAI) に費やされる金額に新しい制限を設けている。^{[9] [10]}入居者グループは、家賃をつり上げて入居者を追い出そうとする家主による「日常的な濫用」の対象になっていると主張した。^[6]家賃の過大請求の「遡及」期間は 4 年から 6 年に延長された。^{[11] [12]}

HSTPAは、トレーラーハウスの居住者に対する新たな保護措置も数多く導入した。^[13]さらに、この法律はニューヨーク州の他の自治体が独自の家賃規制を制定することを認めている。^{[10]さらに、HSTPAは、}更新が必要だった以前の法律とは異なり、恒久的なものである。^{[13] [14]}

通過しなかった主要な提案の1つは「正当な理由」による立ち退き法案であり、この法案は、借主が不正行為をしていない限り、家主が借主をアパートから立ち退かせることをはるかに困難にするはずだった。^{[8] [14]}

HSTPAの家賃規制法は、建物が規制から逃れるためのすべての出口を排除したわけではありません。建物の所有者は、取り壊し、大幅な改修、商業用途への転換、および経済的実現不可能を理由に、アパートの規制緩和を続けることができます。^{[15] [16]}ただし、家主が大幅な改修を証明できない場合、家賃履歴は信頼できないと見なされ、規制から逃れるのを妨げる可能性があります。^[17]

HSTPAに対する反応は分かれた。^{[18] [19]}入居者団体は法案の可決を歓迎した。^{[11] [19]}一方、家主団体は法案の一部の条項がアパートの建設と維持の能力を損なうのではないかと懸念した。^{[18] [20]}

2019年7月15日、様々な家主と家主団体が、ニューヨーク東部地区連邦地方裁判所にこの法律に対する訴訟を起こした。^[21] 125ページに及ぶ訴状^[21]で原告らは、HSTPAによって修正された家賃安定化法が、憲法修正第14条の適正手続条項および第5条の収用条項に基づく彼らの権利を侵害していると主張した。^{[22] [23]この連邦裁判所への迅速な道は}、米国最高裁判所のニック対スコット郡の判決を受けて可能になった。^[24]これらの訴訟は、地方裁判所、控訴裁判所、最高裁判所で大部分が却下された。^[25]

• 第7A条（ニューヨーク市住宅法）

• ニューヨーク州上院のウェブサイトにある住宅安定および借家人保護法のテキスト