ミューチュアル ライフ ビルディング (シアトル)

相互生命ビル
米国歴史地区 寄与資産
建物の外観、2007年
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位置	605 1st Ave シアトル、ワシントン州
座標	北緯47°35′59.36″ 西経122°19′59.93″ / 北緯47.5998222° 西経122.3333139° / 47.5998222; -122.3333139
構築済み	1890年、1892年、1896年、1904-5年
建築家	エルマー・H・フィッシャー（1890年） エミール・ド・ヌーフ（1892年） クリントンとラッセル ウィリアム ・E・ブーン（監督）（1896年） ジェームズ・ブラックウェル（1904年）
建築様式	ロマネスク様式の復興
の一部	パイオニアスクエア歴史地区(ID70000086)
指定CP	1970年6月22日

ミューチュアルライフ ビルは、元々はイェスラー ビルとして知られていた、シアトルのパイオニア スクエア地区にある歴史的なオフィス ビルで、広場の西側に位置しています。このビルは市内で最も歴史的な場所の 1 つに建っています。1850年代初頭、ヘンリー イェスラーの製材所に使用されていた炊事場の元々の場所であり、シアトル初のコミュニティ集会スペースの 1 つでした。また、キング郡で最初の説教が行われ、最初の訴訟が起こされた場所でもあります。1880 年代後半までに、イェスラーは古い掘っ建て小屋を、壮大なイェスラー リアリー ビルを含むいくつかの頑丈なレンガ造りの建物に建て替えましたが、 1889 年のシアトル大火ですべて消失しました。火災直後、シアトルの衝突する街路網を調整するために 1 番街の再配置が行われたことで、イェスラーの角は 2 つに分断されました。切断された東側の角はパイオニアスクエア公園の一部となり、西側の区画ではイェスラーが1890年に自身の名を冠したブロックの建設を開始し、以前はイェスラー・リアリー・ビルにあったファースト・ナショナル銀行を収容する予定であった。ポートランドのビール醸造家ルイ・フォイヤーは、イェスラーの西側で同時に連結したビルの建設を開始した。両方の進捗は妨げられ、建築家エルマー・H・フィッシャーの当初の計画は、 1892年に建設が再開されたときには廃案になっていた。建物が1905年に最終形に達するまでに、4つの段階と4人の異なる建築家が必要となった。ニューヨーク相互生命保険会社がこの建物を所有していたのは1896年から1909年までであったが、同社が1916年に撤退した後も、建物は同社の名前を保持した。

1940 年代までシェーファー兄弟の所有下でオフィスビルとしてよく維持されていたが、1950 年代までには建物の大部分が空きとなり、老朽化が進み、パイオニア スクエア地区が直面している荒廃の象徴となり、1960 年代初頭には広場で最も歴史的に重要な建物の 1 つとして認識されました。この建物はシアトルの歴史保存運動の発祥地となり、1970 年にはパイオニア スクエア歴史地区の構成要素として国家歴史登録財に登録されましたが、1980 年代初頭まで完全に修復されず、オフィス スペースとして再び使用されるようになりました。

シアトル大火 をきっかけに、市はダウンタウンの多くの道路を拡幅、かさ上げ、再配置する機会を得て、何年も修正しようと試みてきたイェスラー・ウェイで交わる交差する街路網を調和させた。1番街とイェスラー通りの4つの角のうち3つにあったイェスラーの土地がこれらの変更の妨げとなり、倹約家で頑固なイェスラーは1インチたりとも通行権を譲ることを拒否した。 1883年、自分の土地の境界線をしっかりと固めるため、市が切り通そうとしていた角にシアトルで最も壮大な建物の1つ、イェスラー・リアリー・ビルを建てさせた。当時この地域で最も著名な建築家であったウィリアム・E・ブーンが設計したこのビルは、サンフランシスコの三角形のフェラン・ビルをモデルにしていた。後にシーファースト銀行として知られるファースト・ナショナル銀行が角にオープンし、ビルはすぐに賑やかな集会所となった。

イェスラー・リアリービルが完成して間もなく、中央塔を備えた同じ建築様式のさらに大きな4階建ての別館が、このビルとポストビルの間の西側の敷地に建設される予定でしたが、1884年末にシアトルの経済が悪化したため、この計画は棚上げされました。^[i]単にニュー・イェスラー・ブロックとして知られる、より保守的なスタイルの建物（これもブーンの設計）が1888年に同じ敷地に建設されましたが、その寿命は短命でした。この建物の敷地内に、最終的にミューチュアル・ライフ・ビルが建てられました。

イェスラーは最終的に角地を市に売却することに同意し、フロント ストリート (1st Avenue) とコマーシャル ストリート (1st Avenue South) を隔てる曲がり角をなくすため、通りはイェスラーの角を通って切り開かれ、パイオニア スクエア パークが作られ、ニュー イェスラー ブロックの大半があった場所にほぼ長方形の角地が残されました。1881年に元のポスト ビルの建設のためにイェスラーがジョン リアリーに売却したその区画の西側 30 フィートは、火災の直後にドイツ生まれでオレゴン州ポートランドのビール醸造業者であるルイス フォイラー^[ii]が35,000 ドルで購入し^[1] 、イェスラーとともに統一された外観を持つ別々の建物を建設しました。火災から約 1 年後、整地と拡幅の作業が落ち着いた後、2 人はファースト ナショナル銀行とワシントン貯蓄銀行 (ワシントン ミューチュアル貯蓄銀行とは無関係) の新しい本拠地となるオフィス ビルの建設を開始しました。イェスラーとフューラーはともに、広場の隣り合う角にあるパイオニアビルとバンク・オブ・コマースビルを設計した建築家エルマー・H・フィッシャーを選んだ。フィッシャーの当初の設計では、イェスラーの6階建ての建物とフューラーの3階建ての建物は、ソルトレイクの赤砂岩の素朴な外装で覆われ、市内でその種の建物はこれら2つだけとなるはずだった。フューラーは1889年11月に建物の建設許可を申請した。^[2] 1890年の晩夏に着工されたイェスラーの部分はゆっくりと建設が進み、完成した1階と地下室は居住可能になるとすぐに仮の屋根がかけられ、フューラーもそれに続いた。当時の報道に反して、建物全体が一度に建設されることはなく、当初提案された設計通りでもなく、建設されることはなかった。^[3]

1892 年の夏に建物の建設が再開された頃には、フィッシャーは一連の法的および財政的な挫折を経験し、もはや建築家として活動していませんでした。フィッシャーの後継者となった元主任製図工のエミール・ド・ヌーフは、イェスラーによって雇われ、より現代的な上層 5 階の新しい設計図を作成しました。上層階はバフ プレス レンガで仕上げられ、基礎部分と統一するために赤砂岩 (今回はウィスコンシン州ポーティジ産^{[4] ) でのみ}装飾されることになりました。内装は大理石、マホガニー、スペイン杉、施釉タイル、市内で最も近代的な配管システムで豪華に装飾されることになり、最終的には元の設計よりも費用がかかりました。ウィルモット、ミドルブルック & デイビスは、この次の建設段階の 35,000 ドルの基本契約を獲得しましたが、当初は 2 階と 3 階のみを対象とし、その後作業は再び中断されました。^[5]その年の9月、2階分を増築してそこで止めるのではなく、一度に6階建ての建物を完成させると発表された。^{[6]しかし、この拡張には、当時ハム＆シュミッツのシアトル}・サルーンが入っていたイェスラー・ウェイ92番地のルイ・フィエールの部分は含まれず、この部分は1階建てのまま、さらに10年間フィエールの所有となった。^[7]

ヘンリー・イェスラーは1892年12月、建物の建設が完了してから数日後に亡くなったが、内部の家具はまだ設置されていなかった。左官工事と木工工事はイェスラーの遺産が整理されるまで延期され、2階の最初の入居者、ワシントン・クラブは翌年9月まで入居しなかった。^[8]

ヘンリー・イェスラーの遺産をめぐる3年間の激しい法廷闘争がようやく決着した後、最初の仕事は彼のシアトルの多くの不動産の競売で、1895年7月に始まった。その中でもイェスラービルは買い手から最も関心を集めた。遺産の売却はすべて公開される必要があったが、ニューヨーク相互生命保険会社が最高額で入札することはほぼ確実で、同社は13万ドルでビルを落札した。^[9] 1843年にニューヨークで設立された相互生命保険会社は、1890年にフレッド・L・スティンソンを代理店としてシアトル支店を開設した。最初はチェリー通りの麓のセーフ・デポジット・ビルにあったが、イェスラービルを購入する約1年前にベイリー（現在のブロデリック）ビルに移転した。 1896 年 1 月初旬、ミューチュアル ライフの北西部地域全体を統括する代理人に就任したばかりのシャーウッド ギレスピーが、この建物にオフィスを移し、このときこの建物は正式にミューチュアル ライフ ビルとして知られるようになった。^[10]その 7 月、彼らは、当時は主に公共事業に専念するために実務を脇に置いていた地元の著名な建築家ウィリアム E. ブーンを雇い、建物の改修と最上階 3 階の完成を監督させた。建物に対する最初の大きな変更は、かつて「イェスラー ビル」と書かれていた正面玄関のアーチの上の石のレリーフを自分たちの名前に置き換えることだった。^[iii]ニューヨークの著名な会社クリントン アンド ラッセル^{[iv] [11]}が準備した再設計により、建物には現在の突き出た銅のコーニスが設けられることになったが、これはフィッシャーやド ヌーフが当初構想していたものではない。この作業は 1898 年末までに完了する。^[12]

1902年7月、ミューチュアル・ライフは、92イェスラー・ウェイにあるルイ・フューラーの1階建ての建物を5万ドルで購入し、ミューチュアル・ライフ・ビルの床面積を拡張することを目指した。^[13] 1904年6月18日、エージェントのギレスピーの指示の下、フューラー・ビルを隣のビルと同じ高さにするために階を増築する作業が開始された。^{[14] [v]}この最終段階は、既存のファサードとシームレスに溶け込むように設計されたが、「完全に耐火性のある」鉄骨構造を使用して建設され、建物の残りの部分の構造的アンカーとして機能するだけでなく、必要に応じて最大3階まで追加で支えることができる。^[15]エミール・ド・ヌーフが市内での業務を減らしていたため、ギレスピーはたまたまその建物のテナントだった建築家ジェームズ・E・ブラックウェルに頼った。^[4]グリブル・アンド・スケーン社は8万ドルの契約を受注したが、最終的には12万ドル以上に膨れ上がった。^{[16] [17]}この増築工事の間、建物の1階全体の近代化が行われ、1階のひどく荒削りな砂岩が削り取られて滑らかになった。^[18]

アームストロング事件の捜査の結果、1907年にニューヨーク州で同州に拠点を置く保険会社の不動産所有を禁じる法律が可決された後、ミューチュアル・ライフはヘンリー・ブロデリックを通じてこの建物を売りに出した。1909年にシェーファー兄弟に35万ドルで売却されたが、これは近年で最も利益の大きい売却の1つとみなされた。^{[19]イッシーとジュリアスのシェーファー兄弟は、本業は衣料品商で、}クロンダイク・ゴールドラッシュの時代に鉱夫の服飾品を販売して財を成した^[vi]。彼らはミューチュアル・ライフ・ビルを恒久的な投資として購入した。これは、後にシェーファー・ランド・カンパニーとして所有することになるシアトルの多くの建物や不動産の1つである。彼らは4階に事務所を構え、40年以上にわたってこの建物を一流のオフィススペースとして維持した。ミューチュアル・ライフ社はその後10年間この建物の賃貸契約を保持し、最終的には1916年にメトロポリタン・トラクトのスチュアート・ビルに移転し、その後1411 4番街ビルに移転した。^[20]

1910年5月、1階の主要テナントであるファースト・ナショナル銀行がパイオニアスクエアの向かいにあるパイオニアビルのより広いスペースに移転した。^[21]次にこのスペースに入居したのはシアトル州立銀行で、同銀行も1914年8月にアップタウンのより広いスペースに移転した。かつてはほぼすべての角に銀行があったこのスクエアから撤退した最後の銀行となった。^{[22] [23]}建物は建築的にはほとんどそのまま残っていたが、1階はその後数十年にわたって複数回改装され、店舗の外観が更新されて幅が広げられ、かつての銀行スペースからアーチのほとんどが取り除かれた。

1916年12月15日、不動産業者のアレクサンダー・ミラーが5階の事務所で銃で撃たれて死亡しているのが発見された。最初は自殺と思われたが、アリゾナ州ツーソンの炭鉱夫ハーバート・ストークスの犯人は、ほぼ即座に（警察署長が調書を読み終える前でさえも）自分と凶器を警察に出頭し、ミラーが自分を騙していると感じたと主張した。2人は電話帳広告索引の特許で提携しており、ミラーが支払いを担当することになっていたが、支払われなかった。数回の警告の後、ストークスはリボルバーを振りかざしてミラーの事務所に押し入り、特許の書類を返すよう要求したが、払いのけられた後、丸腰のミラーを椅子に座ったまま射殺した。^{[24]彼は後に}過失致死罪で起訴された。^[25] 1917年5月10日、別の男、ブローカーのマックス・フリードが事務所で銃で撃たれて死亡しているのが発見された。今回は自殺と判断された。^[26]

第一次世界大戦中、ミューチュアル・ライフ・ビルの5階にはアメリカ陸軍の募集事務所が置かれ、除隊書類を提出した者に勝利のピンやメダルが授与された。^[27]このビルは1920年代を通じて主に様々なブローカー、組合、港湾荷役会社、海運会社によって使われていたが、他の多くの会社と同様に大恐慌時には空室に悩まされた。シェーファー兄弟は新聞に1平方フィートあたり1ドルという格安賃料を頻繁に広告していたが、スラム街のオフィススペースの需要は第二次世界大戦後、少なくとも評判の良い企業にとっては改善しなかった。^[28]

1955年10月、シアトルの歯科医で不動産投資家のシドニー・T・マグナソン博士^[29]が、シェーファー・ブラザーズ・ランド・カンパニーからミューチュアル・ライフ・ビルを非公開の価格で購入しました。^{[30] 45年前にこのビルの売却を仲介したヘンリー・ブロデリック社が、再びこの取引に関与しました。[30]}この頃までに、パイオニアスクエアは何年も衰退しており、近隣のビルは新しい開発のためではなく駐車場のために取り壊されていました。ミューチュアル・ライフ・ビルは取り壊しの危機に瀕していませんでしたが、老朽化が目立っていました。かつては明るい黄褐色だったレンガは、数十年にわたる煤や汚染で黒ずみ、1階は今や色とりどりのファサードと派手な小売店の看板の寄せ集めになっていました。

1960年代初頭、シアトルの地下トンネルが一般公開され、パイオニアスクエア地区のユニークな建築と建物の劣悪な状態への関心が高まりました。現在はほとんどが空き家となっているミューチュアルライフビルは、スクエアで最も重要な建物の1つであり、スタジオユニットへの改装に適していると認識されていました。^[31]このビルの水力油圧エレベーターは、市内、おそらく国内で最後に稼働していたエレベーターと確認されており、長い間忘れられていた大理石の階段でアクセスできる地下の銀行金庫室は、都会の洞窟探検家にとって人気の目的地でした。^[32]

1961年、アン・ハウバーの33人委員会と市芸術委員会の刺激を受けて、シアトルの史跡協議会を設立する条例案の支持者たちが、ミューチュアル・ライフ・ビルの組合ホールで地域のリーダーたちと会い、市の史跡保存運動を正式に開始した。円卓会議の出席者には、ヘンリー・ブロデリック、ジョシュア・グリーン、ビクター・スタインブルック、イプセン・ネルソン、作家のメアリー・バード・ジェンセン、ゴードン・S・クリントン市長、市議会議員のハーラン・ネルソンらがいた。^[33]地区を高級化しようとする努力を反映して、数十年にわたって銀行の金庫室だったブリタニア・タバーンは、ゲイの90年代のノスタルジアの人気要素であるエロイのアイスクリームパーラーに置き換えられ、すぐにさらに多くのレストランが建物全体を占めるようになり^[34]、1階をきれいにし、最終的に数十年にわたる汚れを洗い流す美容修復が始まりました。^[35] 1970年6月、パイオニアスクエア地区は、ミューチュアルライフビルを構成建造物として正式に国家歴史登録財に追加され、その後、1978年に銘板式典で国定史跡に指定されました。^[36]

1981年の経済復興税法による減税、サンフランシスコのゲートウェイ貯蓄銀行からの300万ドルの融資、および92万ドルの都市開発活動助成金により、このビルは1980年代初頭にピーター・エリクソン率いる開発業者ミューチュアル・ライフ・アソシエイツによって500万ドルの修復工事が行われ、新設されたヒストリック・シアトルの支援を受けた。^{[37]ヒューイット/デイリー/アイズレーとオルセン/ウォーカー・アーキテクツの2社は、}コルマン・ビル、メリル・プレイス、ナショナル・ビルの修復にも協力しており、ミューチュアル・ライフ・ビルをオフィスビルとして復活させるプロジェクトの設計を監督した。^[38] 1980年代の終わりまでに、このビルはほぼ満室になりましたが、賃貸料を値下げする新しいオフィススペースの過剰供給と貯蓄貸付組合危機による金利上昇による熾烈な競争により、HUD補助金から借りた資金を返済するには不十分で、ミューチュアル・ライフ・アソシエイツは1989年7月に連邦破産法第11章に基づいて破産を申請しました。^{[39] [40]}ミューチュアル・ライフ・アソシエイツは破産を免れましたが、1996年にエメラルドアイランドリミテッドパートナーシップにビルを売却し、同社は10年後にヒストリックシアトルにビルを売却しました。ヒストリックシアトルは、このビルが忘れ去られるのを防いでくれ、1980年代からオフィスをそこに構えていました。^{[41] [42]}

2023年、ハイブリッド・アーキテクチャーによる、ミューチュアル・ライフ・ビルを80戸の手頃な価格の住宅を備えた共同生活スペースに改築する提案が、市全体の設計コンペで優勝した。シアトル市計画・コミュニティ開発局が主催したこのコンペは、ダウンタウンの活性化を目的に、リモートワークによって空きとなったオフィスビルの再利用を模索するものだった。 ^[43]

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