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不動産の投資格付けとは、リスクを完全に排除した資産と比較した、リスク調整後の収益率を測る指標です。数学的に言えば、不動産の投資格付けとは、評価対象の不動産と同等の投資対象とみなされるために、リスクを排除した資産が達成しなければならない収益率のことです。
不動産格付けの根本的な決定要因は、一定期間における配当金（純営業利益）とキャピタルゲイン、およびそれらに関連するリスクや変動です。投資信託や株式向けに開発された金融格付けと同様に、格付けモデルは通常、投資家が他の収入源と投資の両方から得られる資産に対して一定の相対的リスク回避度を持っていると仮定しています。不動産の投資格付けは、リスク調整後の平均収益率を、その不動産の長期的な収益可能性を示す単一の数値に変換したものです。
アダム・スミスは『国富論』 （第2巻第1章）で、「住居そのものは、そこに住む人々の収入には何ら貢献しない」と記している。[ 1 ]エコノミスト誌は、2008年までほとんどのアメリカ人が自宅を投資対象として扱っていたと報じている。[ 2 ]住宅所有が富を得るための必須のマイルストーンであるという伝統的な考え方は依然として根強く残っている。調査では、住宅所有者は賃貸人よりも長期的に見てはるかに多くの富を蓄積することが一貫して示されているが、その関係はタイミング、場所、およびより広範な市場状況によって左右される。[ 3 ]誰もが自宅を長期的な不動産投資資産とみなしているわけではない。長期的には他の資産クラスの方がリスク調整後のリターンが高いと考える人もいる。特に取引コストと非流動性を考慮に入れると、株式市場の成長期は住宅価格の上昇を上回る可能性があることが研究で明らかになっている。[ 4 ]自宅を所有することで、所有者は家賃を節約できるだけでなく、長期的な価格上昇からも利益を得ることができる。賃貸目的で不動産を購入する投資家は、主に月々のキャッシュフロー収入、長期的な資産価値の上昇、あるいはその両方といった金銭的な利益を求めている。
不動産の長期的な本質的価値を客観的に評価するには、株式や投資信託に用いられるものと同等の厳密さを備えた格付けプロセスが必要です。不動産の現在の市場価格を知ることは必要条件ではありますが、特に市場環境が不確実な場合は、それだけでは十分ではありません。
不動産の収益に影響を与えるマクロ要因とミクロ要因は数多くあり、価格上昇、賃貸需要、空室率、適正市場価格、住宅ローン費用、維持管理費、固定資産税、不動産管理手数料、住宅保険などが挙げられます。適切な格付け分析では、国レベル、州レベルから都市圏、郡、市、近隣地域に至るまで、立地のあらゆる側面を網羅する必要があります。格付けは、絶対的な予測ではなく、不動産の投資可能性を比較して順位付けするための相対的な指標として理解するのが最善です。
個々の物件の評価に加えて、投資アナリストや評論家は、意思決定の指針として、より広範な地域レベルの分類を使用しています。好調な地域では、人口増加率が高く、インフラ投資が盛んで、住宅供給が逼迫している地域は、一般的に高成長が見込まれると評価されます。一方、不調な地域では、特定の郊外や地域が投資に適さないとされ、不動産投資に関する論評では非公式に「立ち入り禁止区域」と呼ばれています。この用法は、この用語の安全保障や政治的な意味とは異なり、慢性的な供給過剰、低い賃貸利回り、限られた資本成長の見込みなどの要因により、高リスクとみなされる地域を指します。オーストラリアでは、このような郊外を特定した年次報告書が、主流の不動産メディアで取り上げられています。[ 5 ] [ 6 ]この用語は市場全体レベルでも適用されています。住宅建設業者連盟は、 2025年にロンドンを「住宅投資の立ち入り禁止区域」と表現し、計画の遅延、建築安全規制、住宅価格の高騰といった要因が、多くの開発計画を採算の取れないものにしていると指摘しました。[ 7 ]
投資格付けは、利用者によって様々な目的で活用されます。投資家にとっては、最適な立地や物件の特定、適切な価格帯の設定、賃貸収入の見積もり、長期的なキャッシュフローと資産価値の上昇予測に役立ちます。売主や仲介業者にとっては、価格決定を裏付ける客観的な基準を提供し、競争の激しい市場で物件を差別化するのに役立ちます。貸し手にとっては、物件の担保価値の算定、差し押さえ時の潜在的な損失の評価、ローン条件変更に関する意思決定に役立ちます。
不動産投資の質をさまざまな規模で評価するために、複数の格付けシステムや指標が開発されてきた。
経済学者のカール・ケースとロバート・シラーによって開発され、現在はS&Pグローバルが管理しているケース・シラー住宅価格指数は、繰り返し販売方式を用いて米国の主要都市圏における住宅価格の変化を追跡する。これは市場レベルの分析のベンチマークとして広く使用されている。[ 8 ]
モーニングスターDBRSは、住宅ローン担保証券（RMBS）を含むストラクチャードファイナンス商品の信用格付けを提供しており、プールされた住宅ローンポートフォリオの信用リスクを評価するために定量モデルを適用しています。[ 9 ]
フィッチ・レーティングスとS&Pグローバル・レーティングスは、住宅ローン担保証券と商業用住宅ローン担保証券の格付けを公表しており、プールされた不動産ローンの信用リスクを評価している。2008年以前の金融危機に関する研究では、これらの格付け機関の格付けがストラクチャード・ファイナンス市場にどのような影響を与え、基礎となる住宅ローンの質が悪化した際にどのような影響があったかが検証されている。[ 10 ]
グローバル・プロパティ・ガイドは、国際市場において過去に賃貸用不動産が最も高い収益を上げてきた国を示す国別投資格付けを発表している。[ 11 ]
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