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1937年住宅法第8条（42 U.SC § 1437f）は、一般にセクション8として知られており、米国の低所得世帯に対し、民間の家主に代わって家賃を支払うことで賃貸住宅支援を提供しています。この支援の約68%は、高齢者、子供のいる家族、および障害のある個人に恩恵をもたらしています。 [ 1 ]住宅都市開発省（ HUD）はセクション8プログラムを監督しており、これらのプログラムは地方の公営住宅機関（PHA）によって運営されています。[ 2 ]
2022年には、賃貸補助を受けている520万世帯のうち約230万世帯がセクション8バウチャーを利用しました。ほとんどの地域では、このプログラムへの家主の参加は任意ですが、一部の州や自治体では、セクション8住宅バウチャーから収入を得ている個人に対する差別を含む、収入源による差別を禁止する法律を制定しています。 [ 3 ]バウチャーの金額は、市や郡、ユニットの規模、その他の要因によって異なります。[ 4 ]バウチャーの受給者は通常、HUD基準を満たす住宅を確保するために2～4か月の猶予があり、そうでない場合はバウチャーを失い、再申請する必要があります。バウチャーの待機リストは非常に長く、平均28か月ですが、大都市では最長10年に及ぶこともあります。[ 5 ]多くの地方プログラムは新規申請者を締め切っています。[ 6 ]
バウチャーの支給額は、HUD（米国住宅都市開発省）が定める適正市場家賃（FMR）に基づいて決定されます。最近導入された小地域適正市場家賃（SAFMR）プログラムは、主要都市圏においてこれらの計算を郵便番号レベルまで精緻化します。
連邦政府の住宅支援プログラムは、大恐慌時代に始まりました。1960年代と1970年代には、連邦政府は低所得者向け住宅の供給を増やし、家族が家賃を支払えるよう支援するための補助金プログラムを創設しました。1965年には、セクション236賃貸住宅プログラムが米国住宅法を改正しました。この補助金プログラムは、現代のプログラムの前身であり、純粋な住宅手当プログラムではありませんでした。住宅当局は、待機者リストから対象となる家族を選び、利用可能な住宅のマスターリストから住宅を割り当て、入居者が支払うべき家賃を決定しました。その後、住宅当局は民間の家主と賃貸契約を結び、入居者の家賃と同一サイズの住宅の市場価格との差額を支払いました。民間の家主との契約において、住宅当局はセクション236の入居者に対して定期的な建物の維持管理と賃貸業務を行うことに同意しており、プログラムの資格と家賃計算のために入居者の収入を毎年審査していました。
1970年の住宅都市開発法は、連邦実験住宅手当プログラム（EHAP）とコミュニティ開発公社を導入し、中所得世帯向けの住宅補助プログラムと家賃補助への支出を増やすことを承認した。[ 7 ] [ 8 ]
1970年代、低所得者層を苦しめる最悪の住宅問題は、もはや劣悪な住環境ではなく、収入に占める住宅費の割合が高いことであるという研究結果が出たため、連邦議会は1974年住宅・地域開発法を可決し、 1937年米国住宅法をさらに改正してセクション8プログラムを創設した。セクション8プログラムでは、入居者は収入の約30％を家賃として支払い、残りの家賃は連邦政府の資金で支払われる。
セクション8プログラムは発足以来、一部が段階的に廃止され、新しいプログラムが創設されてきたが、議会は常に既存の補助金を更新してきた。セクション8プログラムには当初、新築、大規模改修、既存住宅証明書プログラムの3つのサブプログラムがあった。中規模改修プログラムは1978年に、バウチャープログラムは1983年に追加された。地方住宅公社がセクション8プログラムの下で補助できる住宅戸数は、議会の資金によって決定される。[ 9 ]
1998 年、住宅の質と就労責任法 (QHWRA) は、以前のセクション 8 バウチャー プログラムと証明書プログラムを単一の住宅選択バウチャー (HCV) プログラムに統合し、これらのテナントベースの支援の流れを単一のバウチャー スタイルのシステムに統合しました。更新された HCV は支払い基準アプローチ (テナントが差額を負担すれば、公正市場賃料を超えるユニットをリースすることを許可する) を採用し、参加者の賃料負担を収入の 30 ～ 40% に制限しました。この法律により、プロジェクトベース バウチャー (PBV) オプションが創設されました。[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] 2000 年以降、QHWRA は、特定の PHA が住宅選択バウチャー住宅所有プログラムを設立することを HUD に許可することも許可しました。これにより、HCV 保有者は補助金を住宅ローンの支払いなどの住宅所有費用に充当することができます。[ 14 ]
2007年12月26日に制定された2008年統合歳出法（公法110-161）は、1937年米国住宅法第8条(o)(19)項に基づき認可されたHUD-退役軍人省支援住宅（HUD-VASH）バウチャープログラムに7500万ドルの資金を割り当てた。この新しいプログラムは、ホームレスの退役軍人に対するHUD住宅選択バウチャー賃貸支援と、退役軍人省が自らの医療センターや地域社会で提供するケースマネジメントおよび臨床サービス支援を組み合わせたものである。[ 15 ]
2016年住宅機会近代化法（HOTMA）は2016年7月29日に法律として署名され、1937年の米国住宅法を改正し、特にセクション8をはじめとするいくつかの連邦住宅プログラムに変更を加えました。主な規定には、所得計算方法の改革、資産制限の調整、所得審査プロセスの変更などが含まれます。[ 16 ] [ 17 ]
セクション 8 プログラムの主要な構成要素は、住宅選択バウチャー(HCV) プログラムです。バウチャーは、プロジェクトベースまたはテナントベースの 2 つに分けられます。プロジェクトベースのバウチャーは特定の住宅ユニットまたは複合施設に紐付けられており、その使用はその場所に限定されます。[ 18 ] PHA は、この目的のためにバウチャーの最大 20% を割り当てることができます。[ 19 ]一方、テナントベースのバウチャーは個々の受給者に割り当てられ、民間市場で賃貸ユニットを選択できます。このタイプのバウチャーは、テナントが特定の複合施設に限定されず、バウチャーを別の PHA の管轄区域に「移転」できるため、より高い移動性を提供し、セクション 8 プログラムが運用されている米国またはその領土のどこにでも居住できます。[ 18 ] [ 20 ] [ 21 ]
バウチャー制度では、バウチャーを持つ個人または家族が、指定された集合住宅または民間部門で住居を見つけて賃貸し、家賃の一部を支払います。ほとんどの世帯は、セクション8住宅に対して調整所得の30%を支払います。調整所得とは、世帯の総所得から、18歳未満の扶養家族、フルタイムの学生、障害者、または高齢者世帯、および特定の障害者支援と医療費の控除を差し引いたものです。[ 22 ]
収入に加えて資産審査があります。一定額を超えると、セクション8のテナントが例えば銀行口座から利息収入を得ていない場合でも、HUDは収入を追加します。[ 23 ] [ 24 ] HUDはこれを「資産からのみなし収入」と呼び、銀行口座の場合は、資産からのみなし収入を計算するためにHUDは標準的な「預金通帳貯蓄率」を設定します。[ 25 ] [ 26 ]資産からのみなし収入の額がテナントの総収入額を増やすことで、テナントに割り当てられる家賃の額に影響を与える可能性があります。
PHA は家主に残りの家賃を支払います。連邦政府は毎年、さまざまなコミュニティの民間所有アパートの家賃と、それらのコミュニティの公共料金 (暖房、電気など) のコストを調査します。公正市場家賃 (FMR) は、特定のコミュニティのさまざまなサイズの中品質アパートの金額 (家賃と公共料金の合計) です。[ 22 ]例えば、2012 年のサンフランシスコの 1 ベッドルーム住宅の FMR は 1,522 ドル、ニューヨークは 1,280 ドルですが、他の多くの場所では 500 ドル未満です。[ 27 ]
家主はセクション8のテナントに妥当な賃料を超える金額を請求することはできず、契約外の支払いを受け入れることもできない。[ 28 ]
家主は公正住宅法を遵守する義務があるものの、ほとんどの地域ではセクション8プログラムへの参加は義務付けられていません。そのため、セクション8の入居者を受け入れない家主もいます。その理由としては、以下のような点が挙げられます。
州や地方の法律によっては、セクション8を利用しているという理由だけでテナントへの賃貸を拒否することは違法となる場合があります。[ 31 ]家主は、テナントの資格を剥奪するために一般的な手段（信用情報、犯罪歴、過去の立ち退き歴など） しか使用できません。また、「セクション8お断り」という広告を出すことも違法となる場合があります。[ 32 ]
しかし、他の家主は、以下の理由からセクション8のテナントを喜んで受け入れています。
バウチャー制度であろうとプロジェクト制度であろうと、補助対象となるすべての住宅はHQS（住宅品質基準）を満たさなければならず、これにより家族が健康的で安全な住環境を確保できる。家主の私有地におけるこうした改善は、個々の家族にとっても、地域社会の発展というより大きな目標にとっても、このプログラムの重要な副産物である。
申請者は、郡または市の住宅公社事務所でセクション8住宅バウチャーを申請できます。規則は住宅公社によって異なりますが、居住地域からバウチャーを受け取った住民は、国内のどこでもバウチャーを使用できます。ただし、居住地域外の住民は、バウチャーを発行した地域に12か月間居住してからでないと、別の地域に転居することはできません。
多くの地域では、セクション 8 バウチャーの PHA 待機リストは数千世帯に及ぶことがあり、バウチャーを取得するのに 3 年から 6 年待つのが一般的で、多くのリストは新規申請者に対して閉鎖されています。待機リストは、7 年に 1 回程度しか開かれない場合もあります (多くの場合、わずか 5 日間)。需要過多を管理するために、PHA は特定のカテゴリーの申請者を待機リストの上位に置く優先ポリシーを作成することがよくあります。[ 34 ]また、一部の PHA は「抽選」方式を採用しており、待機リストの 10,000 枠に対して最大 100,000 人の申請者がいる場合があり、加重または非加重の抽選に基づいて枠が割り当てられます。[ 35 ] [ 36 ]優先順位は、多くの場合、地元住民、障害者、退役軍人、高齢者に与えられます。[ 34 ]待機リストから誰かが選ばれる保証はありません。
このプログラムに参加する家族は、住宅補助券を維持するために、「家族の義務」と呼ばれる一連の規則や規定を遵守しなければなりません。これには、世帯収入や家族構成の変更をすべて公営住宅局（PHA）に正確に報告し、補助金額（および適用される賃貸住宅の広さの制限）がそれに応じて更新されるようにすることが含まれます。
公正市場賃料 (FMR) は、家主がセクション 8 バウチャー受給者に対してユニットの賃料として受け入れることができる金額を決定するために計算されます。FMR は総賃料であり、賃貸契約書で合意される最大賃料を決定します。[ 37 ] FMR の計算は、5 年間の米国コミュニティ調査からの標準品質賃料と、最近の移動者調整に基づいています。これは、5 年間の標準品質と 1 年間の最近の移動者賃料の関係です。FMR には、CPI調整とトレンド係数調整も含まれます。トレンド係数調整は、HUD が賃料がどのように成長すると予想しているかです。[ 38 ] [ 37 ]
FMRには主要な公共料金（暖房、電気など）はすべて含まれますが、電話、ケーブルテレビ、衛星テレビ、インターネットサービスは含まれません。公共料金は、支払義務がテナントにあるか家主にあるかに関わらず、FMRに含まれます。[ 37 ] FMRはHUDのデータベースを使用して調べることができます。
小地域公正市場家賃プログラム（SAFMRP）は、2017 年 1 月に HUD によって正式に実施されました。[ 39 ]このシステムは、HUD が都市圏の公正市場家賃（FMR）を計算するために使用するシステムを更新したものです。目的は、都市圏の FMR を合計ではなく郵便番号ごとに調査することです。HUD は、このプログラムは、バウチャー受給者がより機会のある地域に引っ越し、特定の都市圏におけるバウチャー受給者の集中を減らすことを目的としていると述べています。[ 39 ] [ 40 ] [ 41 ]このプログラムは当初、いくつかの都市圏で直ちに義務付けられる予定でしたが、SAFMRP の使用要件は 2019 年 10 月 1 日に延期されました。[ 42 ]現在、SAFMR はHUD データベースを通じて見つけることができます。
このプログラムの実施は、2010 年に HUD が調整した実証プロジェクトに続くものです。このプロジェクトには、以下の公営住宅公社 (PHA) が含まれていました: クック郡住宅公社 (イリノイ州)、ロングビーチ市住宅公社 (カリフォルニア州)、チャタヌーガ住宅公社 (テネシー州)、ママロネック町住宅公社 (ニューヨーク州)、ラレド住宅公社 (テキサス州)。[ 39 ] [ 40 ]
初期の報告では、このプログラムの効果は結果を判断する前に長期間にわたって分析する必要があると述べられています。Vincent Reina、Arthur Acolin、および Raphael W. Bostic は、2019 年に新しい SAFMRP の初期調査を発表しました。この調査では、さまざまな大都市圏に基づいて SAFMRP の結果が異なっていることがわかりました。注目すべき 2 つの地域は、調査で最もパフォーマンスが高かった都市であるテキサス州ダラスと、最も低かった都市であるテネシー州チャタヌーガです。著者らは、ダラスが SAFMRP で良いパフォーマンスを示したのは、市が裁判所の命令によりプログラムを実施する必要があり、このプログラムが調査対象の他のすべての都市よりも長く実施されているためだと主張しています。著者らは、SAFMRP の利点は時間の経過とともに変化するため、プログラムの分析にはすべての効果の時系列分析を含める必要があると述べています。[ 43 ]
著者らは、テネシー州チャタヌーガがこの調査で最も低い成績を収めた理由についても説明している。その理由として、賃貸物件のほとんどが既にアクセス困難な地域であったこと、そしてチャタヌーガの住宅地のほとんどが機会に恵まれない地域であったため、バウチャー受給者はプログラムの実施によって選択肢が増えなかったことが挙げられる。[ 43 ]
セクション8の補助住宅に入居している障害者が、一定の収入レベル以下のパートタイムで働いている場合、一定期間家賃を凍結できる規定がありました。これは「勤労所得控除」または「勤労所得無視（EID）」と呼ばれ、米国連邦規則集第24巻第5.617条「障害者の自立促進策―年間収入増加の控除」に規定されていました。これは1998年住宅品質・就労責任法（QHWRA）（第508条(b)項、42 USC 1437a(d)項）の一部として制定されました。この規定により、公営住宅の居住者や特定の住宅支援プログラムに参加している障害者が職場復帰または就労関連プログラムに参加した場合、家賃の計算において、公営住宅管理機関（PHA）および一部の住宅所有者は、収入増加分を一時的に「無視」することが義務付けられました。その目的は、補助金や障害者手当などの支援を受けている人々の自立を促進することでした。[ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] 2023年、HUDはHOTMAの実施の一環として、新しい降雨剤に対するEID規定の廃止を発表した。[ 47 ]
住宅選択バウチャープログラムは、その対象範囲の限定性と管理の複雑さから批判を受けている。全国的に見ると、資金不足のため、所得要件を満たす世帯の4分の1しかバウチャーを受け取っていない。[ 48 ]大都市圏では、待機リストが何年も閉鎖されたままになることがあり、申請者の中には10年以上待つ人もいる。[ 49 ]アーバン・インスティテュートは、バウチャーの普遍的な拡大は「住宅における貧困と人種的格差を縮小する」可能性があると指摘し、現在のプログラムが公平性の目標達成を制限していることを示唆している。[ 50 ]
家主の参加もまた、実施上の課題の一つです。多くの家主は、検査の遅延、事務手続き、または支払いの適時性に関する不確実性などの問題から、バウチャーの受け入れを拒否しています。[ 51 ] 一部の管轄区域では、バウチャーのステータスに基づいて賃貸を拒否することを禁止する収入源保護法を制定していますが、執行と家主の遵守は大きく異なり、2022年末までに、バウチャー世帯の約57%だけがそのような法律のある管轄区域に居住していました。[ 52 ] その結果、バウチャーの受給者は、交通、教育、雇用機会へのアクセスが限られている貧困率の高い地域に集中する可能性があります。
バウチャー受給者は地理的な移動においても大きな障壁に直面しており、成績の良い学校、犯罪率の低い地域、経済的機会の多い地域へのアクセスが制限される可能性がある。このプログラムは選択を可能にすることを目的としているが、受給者はしばしば、支払い基準の制限、機会の多い地域での家主の消極的な態度、移動を阻害する行政上の負担などの問題に直面する。[ 50 ]
保守系シンクタンクであるマンハッタン研究所の政策研究担当副所長、ハワード・ハソックは、2003年に出版した住宅政策に関する著書の中で、セクション8を都心部の社会問題を郊外に輸出する手段として厳しく批判した。 [ 53 ]
アメリカ人ジャーナリストのハンナ・ロジンは、セクション8によって犯罪が全米の都市圏でより均等に分散され、純減は生じていないと主張している。これは、 2008年にアトランティック誌に掲載された彼女の記事の核心的な主張であり、その記事の中で彼女はセクション8とテネシー州メンフィス都市圏の犯罪の波を結びつけている。 [ 54 ] [ 55 ] ロジンの記事は、メンフィスを全国的な傾向の特に厄介な例の1つとして位置づけようと試みている。「それでも、全国の研究者は同じ基本的なパターンを目にしている。都心部でプロジェクトが取り壊され、犯罪が外に押し出され、多くの場合、都市やその周辺地域を不安定化させている。」ロジンの記事は、カリフォルニア州ランカスターなど、セクション8によって悪影響を受けていると主張する都市の政治家の間で大きな影響力を持っている。[ 56 ]
ロジン氏の記事は後にグレッグ・アンリグ氏[ 57 ]によって『アメリカン・プロスペクト』誌に掲載された記事で批判された。記事の中でアンリグ氏は、ロジン氏が犯罪増加の原因を住宅政策に過度に押し付けていると非難している。記事では、ロジン氏がセクション8の参加者が犯罪率上昇の原因であると決定的な論拠を示していないことを指摘している。住宅支援を受ける人々は、薬物使用や過去の犯罪歴に基づく審査を受けるからである。ロジン氏は代わりに、リチャード・ヤニコスキー氏とフィリス・ベッツ氏が作成した犯罪ヒートマップに依拠している。ベッツ氏は、「2つのデータセットがこれほど完璧に一致するのを見て、驚きと同時に落胆した」と述べていると伝えられている。
ヤニコスキーとベッツは後にアトランティック誌の編集者への手紙で、住宅バウチャーと地域の犯罪増加との関連性を否定した。ロジンは、人口移動により、ほとんどの大都市圏で都心部から内環状郊外にかけて犯罪が一貫して減少と増加していることに言及しなかった。アンリグは、1990年から2000年の間に男性の失業率がほぼ倍増したことから、メンフィスの犯罪増加の原因は経済的要因である可能性が高いと主張している。アンリグはまた、無作為化政策実験である「機会への移動」にも言及している。この研究は、テストされた5つの都市で、補助付き住宅の参加者やその周辺地域で暴力犯罪の増加はなかったと結論付けている。メンフィスはこの研究に含まれていなかった。参加者は、離れる機会を与えられたときに貧困地域にとどまる可能性がはるかに高かったにもかかわらず、家族は依然としてささやかな学業的および心理的恩恵を受けた。実際、米国住宅都市開発省および政策開発研究局のために作成された論文によると、因果関係の方向は逆で、両方の傾向に影響を与えるより広範な状況によるものか、直接的な因果関係によるものかにかかわらず、犯罪率の上昇が住宅の空室率に先行し、それが地域におけるセクション8バウチャーの増加につながる可能性がある。[ 58 ]
マシュー・マーは2001年の夏にロサンゼルスの住宅市場に関する研究を発表し、住宅斡旋専門家がセクション8バウチャープログラムに与える影響を検証した。マーは、住宅斡旋専門家がテナントと家主の仲介役として機能し、セクション8バウチャー受給者の移動性を高めるのに役立っていることを発見した。[ 59 ]
賃貸市場の逼迫は、セクション 8 バウチャー受給者にとって課題となる可能性がある。マールは、観察とインタビューを通して、住宅斡旋専門家のリソースが、民間の家主の不安を防ぎ、バウチャー受給者がプログラムや一般的な賃貸市場をうまく乗り切るのに役立つことを発見した。[ 59 ]家主の不安は、多くの要因の結果である可能性がある。マールは、それがテナントの人種的ステレオタイプと遅い政府の官僚主義に根ざしていることを示している。その他の定性データは、テナントの行動と経済的負担が要因の一部であることを示している。[ 60 ]これらの要因は、住宅専門家が問題を軽減するために取り組む分野の一部である。
不動産所有者は、政府が支払う意思のある金額よりも高い金額を請求できるケースが増えている。