ユーティリティサブメーター

ユーティリティサブメータリングは、家主、不動産管理会社、マンション管理組合、住宅所有者組合、またはその他の複数テナントの不動産が、テナントに対して個別に計測されたユーティリティ使用量を請求できるようにするシステムです。 ^{[要出典]このアプローチでは、個別の}水道メーター、ガスメーター、または電気メーターを使用します。

サブメータリングは、建物内の HVAC、屋内および屋外の照明、冷蔵、厨房機器などの個々の機器の電力消費を監視することを指す場合もあります。 建物全体の消費量を決定するために公共事業体が使用する「メイン負荷」メーターに加えて、サブメータリングでは、建物および施設の管理者が機器のエネルギー使用量とパフォーマンスを可視化できる個別の「サブメーター」を活用し、エネルギーと資本支出を節約する機会を生み出します。

通常、複数のテナントが住む住宅には、物件全体に対して 1 つのマスター メーターが設置されているか、各建物に対して 1 つのメーターが設置されており、物件側が光熱費の全額を負担します。サブメーターを使用すると、テナントにユーティリティを供給する不動産所有者は、各テナントの使用量を測定可能な方法で計算できます。各テナントに各自の使用量に対して公平に請求することで、サブメーターは節水を促進し、マスター メーターから発生する請求書、井戸水システム、ラグーン、浄化槽システムの保守および改善にかかる費用を相殺します。サブメーターはほとんどの州および自治体で法的に認められていますが、所有者は、地方および州のコンプライアンスと規制に関する支援についてユーティリティ管理ベンダーに相談する必要があります。^[1]

サブメータリングの典型的なユーザーは、トレーラーハウスパーク、アパート、マンション、タウンハウス、学生寮、商業地域です。通常、ユーティリティのサブメータリングは、地元のユーティリティが問題のユーティリティを個別に計測できない、または計測しない状況で行われます。地方自治体のユーティリティ会社は、いくつかの理由から、個々のスペースのメータリングを引き受けることに消極的であることがよくあります。理由の1つは、レンタルスペースのテナントは流動的である傾向があり、回収が難しいことです。所有者にのみ請求することで、支払いが行われない場合に不動産に差し押さえをかけることができます（テナントの存在を知らない場合や、支払いをせずに引っ越してもほとんど失うものがないテナントとは対照的です）。ユーティリティはまた、一般的に、水道メーターを地役権（つまり、不動産の境界）の外側に設置することを好みません。これは、サービスラインへの漏水はメーターより前であり、不動産所有者にとってそれほど問題にならない可能性があるためです。他の理由としては、メーターにアクセスして読み取りを行うことが困難であること、または電気システムと配管がサブメータリングに適していないことなどがあります。^{[引用が必要]}

サブメータが導入される前は、多くの家主が家賃やリース料に光熱費を含めるか、RUBS（Ratio Utility Billing System）と呼ばれる割り当て方法やその他の手段を介して、平方フィートごとに均等に光熱費をテナント間で分割していました。個々の使用量を測定するメーターがなければ、他のテナントや家主がそれらの費用の全部または一部を支払う可能性があるため、建物の非効率性を特定する動機が少なくなります。サブメータを導入すると、家主とテナントが、これらの非効率性が対処されなかった場合の費用を等しく認識するため、水とエネルギーの節約に対する意識が高まります。 ^[2]また、節約により、不動産所有者は、水やエネルギーの消費量に関係なく、すべてのユニットの家賃を合理的かつ公平に保つことができます。^{[3] [4] [5] [6]}

一方、サブメータリングは、建物所有者に、建物、断熱材、窓、主要なエネルギー消費機器の熱効率に対する所有権や管理権を持たない入居者に、高騰する電気料金を転嫁する機会を提供します。家主は、電気サービスの料金を「追加家賃」とみなして、電気料金未払いによる入居者の立ち退きの対象にしようとする可能性がありますが、入居者が電力会社の直接の顧客であれば、このようなことは起こり得ません。^[7] オンタリオ州エネルギー委員会は、2009年8月に家主によるサブメータリングをすべて無効にし、入居者が家賃と電気の合計コストを判断できるように第三者によるエネルギー監査を提供することを含む、情報に基づいた入居者の同意がある場合のみ、将来のサブメータリングを許可しました。^[8]

一部のサブメータ製品は、消費データを提供するソフトウェアに接続します。このデータは、漏れや消費量の多い場所を特定するための情報をユーザーに提供します。ユーザーはこのデータを適用して、使用量とコストを削減するための保全プロジェクトや改修プロジェクトを実施したり、政府の規制を満たしたり、LEED やグリーン グローブなどのグリーン ビルディング プログラムに参加したりできます。

サブメーター システムには、通常、水道、電気、ガスを供給する公共事業体が所有する「マスター メーター」が含まれており、全体的な使用量は不動産所有者に直接請求されます。不動産所有者または管理者は、各テナントのスペースに独自のメーターを設置して、個々の使用量レベルを決定し、各テナントにその使用量を請求します。場合によっては、家主が使用料を通常の家賃またはリース料金に加算することがあります。その他の場合では、第三者が読み取り、請求し、場合によってはサービス料金を徴収することもあります。これらの会社の中には、メーターと読み取りシステムの設置と保守も行うところもあります。^{[引用が必要]}

パネルまたは回路サブメータは、セキュリティ、経済性、信頼性、行動上の利点を高めるために、同じシステムのリソース使用を測定するために使用されます。これらは、同じシリーズで動作する建物システムと機器のリソース消費に関する重要な洞察を提供します。サブメータは、単一ポイント、マルチポイント、および分岐回路サブメータを使用して、単一のパネルまたはパネルシステム内の複数のポイントの使用を測定できます。^[9]

サブメータリングの最新^{[要説明]のトレンドは、}自動メーター読み取り(AMR) です。この技術は、メーター読み取りから請求までを自動化された電子的手段で実行するために使用されています。これは、タッチ ワンドを使用してデータを収集するハンドヘルド コンピューター、歩行者用またはドライブバイ ラジオ、メーターにデータを中央に送信する送信機またはトランシーバーがある固定ネットワーク システム、またはWi-Fi、携帯電話、またはインターネット接続を介した送信によって行われます。^[要出典]

厳密にはサブメータリングではありませんが、配管や配線の制約によりサブメータリングが現実的でない場合や不可能な場合に、テナントにコストを割り当てるために、RUBS (Ratio Utility Billing Systems) と呼ばれるユーティリティ コスト割り当ての代替方法が使用されることがあります。この方法では、ユーティリティ コストを、面積、居住者数、またはその他のコスト比率の組み合わせで分割します。^{[引用が必要]}

サブメーターにはさまざまな形態があります。たとえば、ベルギー、ドイツ、スイスのアパートのセントラル ヒーティングでは、液体が入った目盛り付きのバイアル (熱コスト アロケータ)が各暖房ラジエーターに取り付けられ、サブメーターで計測されることがあります。計測会社は年に 1 回程度アパートを訪問し、液面レベルを読み取り、バイアルを交換します。アパートの所有者の中には、バイアルを電子サブメーターに交換し、温度測定値を各アパートのマスター ユニットに無線で送信するサブメーターを導入している人もいます。マスター ユニットは、照合された測定値を公益事業会社に送信することで、人件費を削減し、入居者と家主の両方の不便さを軽減します。マスター ユニットには、現在の「熱量」の合計を表す数字が表示されます。^[要出典]

サブメータリングの概念は、現在サブメータリングに影響する多くの法律が制定された 1920 年代に事実上「発明」されました。^{[説明が必要]}サブメータリングは、1970 年代半ばのエネルギー危機まで普及しませんでした。この危機により、ガスと電気の使用に対するサブメータリングが増加しました。水道のサブメータリングは、水道と廃水の価格が上昇し始めた 1990 年代半ばに全国的に増加し始めました。しかし、サブメータリングが不動産管理の世界で実際に定着したのは、公共料金に関連するコストがますます高くなり、社会が環境保護をより意識するようになった 1980 年代後半になってからでした。

ユーティリティ サブメータリングはデンマークに起源があります。1902 年、デンマーク人の兄弟である Axel と Odin Clorius が Clorius Controls を設立しました。同社は、一連の自動温度コントローラの開発と製造に着手しました。1924 年、Clorius は熱コスト アロケータの最初の特許を取得しました。このデバイスは、共通のボイラー暖房システムを備えたアパートのエネルギー使用量を測定するためのものでした。このデバイスは、アパートの各ユニットのラジエーターに取り付けられました。各ラジエーターでエネルギー使用量を測定することで、各ユニットの消費量に基づくユーティリティ請求書を作成できます。

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