特別課税

米国では、特別評価とは、公的機関が特定の公共事業のために不動産区画に対して課すことができる課税である。この課税は、特別評価地区 (SAD) と呼ばれる特定の地理的領域で課される。特別評価は、公共事業から直接かつ独自の「利益」を受けたと特定された不動産区画に対してのみ課される。^[1]

最も広く知られている特別評価は、飲料水管が設置されたとき、下水道管が設置されたとき、または道路がコンクリートまたはその他の不浸透性の表面で舗装されたときに土地に対して課される料金です。ただし、特別評価税は、警察や消防、駐車場、街灯、および州および地方自治体の法令で許可されている他の多くの目的を含む他の目的で課税されることもあります。

特別評価の概念のバリエーションは1600年代から世界の多くの国で存在してきましたが、^[2]米国では、特別評価は、特別評価地区と呼ばれる特別な地理的領域内にある不動産に「利益」を生み出す公共プロジェクトに資金を提供するために政府機関が不動産所有者に要求できる報酬として、裁判を通じてより正式に定義されています。

この税金は富裕層と貧困層の生活水準の格差の拡大を助長していると主張する人もいる。^[3]

特別評価地区（SAD）とは、公共事業の影響により不動産の市場価値が高まり、公共事業の費用を回収するために税金が配分される地理的領域である。 ^[4]

個別の特別評価課税は、特別評価課税に一般的に関連付けられる 2 種類の地理的エリアのうちの 1 つである SAD 内でのみ行うことができます。

もう 1 つの種類の地理的エリアは「サービス地区」です。状況は各州の法律によって異なりますが、これら 2 種類の地区の本質的な違いは次のとおりです。サービス地区は、特別評価が課される公共施設に何らかの形で関連しているすべての個別の土地区画で構成されます。特別評価地区は、適用法により、公共施設から特定の独自の「利益」を受けていると指定された資産のみで構成されます。

何らかの形で公共施設に関連し、したがってサービス地区に含まれるが、特別評価地区からは除外される可能性がある不動産の例としては、ダムに関連する不動産や、事業用駐車場に関連する不動産などがあります。

ダムの場合、科学的に定義された「流域」内にあるすべての土地とダムの氾濫原内にあるすべての土地は、水が流域全体から湖に流れ込む方法と、湖の水が下流の特定の地域に洪水をもたらす方法によって結びついています。流域の面積と氾濫原の面積は湖の面積と比較すると非常に広いことが多いため、流域と氾濫原の一部が物理的に湖以外の政府機関に位置する可能性があります。また、特別評価課税を認可する政府機関が、流域と氾濫原内のすべての土地を管轄する権限を持っていない可能性もあります。この例では、サービス地区は、水の流れによって湖につながるすべての土地を包含できるほどの大きさになります。特別評価地区は、特別評価を提案する政府機関が特別評価税を課す権限を持つ、より小さな地域になります。

経済開発プロジェクト（ビジネス地区の駐車場など）の場合、サービス地区と SAD の地理的境界が異なる状況になるのは、政治的な区分ではなく、既存の許可された不動産の使用に関係します。つまり、市場内の経済力が、特定の不動産を含めるか除外するかの鍵となります。

駐車場のサービス地区は、一般的には、歩行者が店舗と駐車場の間を歩く地理的エリアに限定されます。例としては、駐車場の利用者が、駐車場から 6 ブロック以内と定義されたエリアを横断する場合があります。この例では、サービス地区は駐車場から 6 ブロック以内にあるすべての物件で構成されます。

ただし、6 ブロック エリア内には小売業の建物以外にもさまざまな建物がある可能性があります。買い物客が小売店まで歩いて行くことが合理的に予想される距離内にあるあらゆる種類の不動産には、住宅街や工業施設が含まれます。調査により、小売業の売上は顧客用の十分な駐車場に依存していることが示されるため、商業用不動産が評価されます。また、住宅用不動産 (家屋) は、それらの不動産のユーザーが駐車場から「利益」を得ることが合理的に予想されないため、除外されることが実証される可能性があります。さまざまなシナリオに応じて、工業用不動産も同様に、駐車場から「利益」を得ない可能性があります。

特別評価法に基づく「利益」を構成するものについては、州政府ごとに違いがあります。

一般的に、「利益」は公共事業から直接、独自に、具体的に生じるものでなければなりません。たとえば、政府機関によって水道管や下水道管が設置されると、近くの土地の価値が上がることがよくあります。安全な飲料水と下水道管の両方が存在するということは、影響を受ける不動産所有者が高価な井戸や浄化槽を設置する必要がないことを意味します。また、不適切に処理された下水による地下水や地表の汚染の可能性がなくなることも意味します。以前は「建築不可能」だった土地も、政府が提供する水道と下水道サービスが利用可能になると「建築可能」になる可能性があります。水道と下水道サービスを提供すると、以前は使用できなかった土地を住宅や商業用に改造できる場合があります。雨水下水道やダム、堤防は洪水を軽減するため、下水道、堤防、ダムは洪水という負担を軽減します。^[5]

利益という用語は、ほとんどの場合、利益を受ける資産の市場価値の増加を意味します。しかし、一部の州では歴史的に、利益という用語を市場価値の増加以上の意味に定義してきました。たとえば、利益は土地の特別な適応性や何らかの負担の軽減を意味する場合があります。^[6]

特別評価できるのは特定の資産のみです。評価対象となる「資産」は「動産」ではなく不動産でなければなりません。動産とは課税用語で、個人資産を意味します。動産の例には、個人または法人が所有する機械、設備、家具、備品などがあります。

要約すると、政府機関が、特定の不動産の価値を直接、独自に、具体的に「利益をもたらす」（価値を高める）公共プロジェクトに資金を提供する場合、その利益に対する補償として、具体的に利益を得た各不動産に対して課税することができます。特別評価対象に指定された不動産は、明確に定義された境界を持つ地理的エリアにまとめられます。この地理的エリアは、特別評価地区と呼ばれます。^{[7] [8]}

一部の州では、ある政府機関が他の政府機関に対して特別課税を課すことができる場合があります。これは、プロジェクトによって公衆の健康、安全、福祉が促進される場合に当てはまります（例：ダムの修理）。詳細については、各州の法令を参照してください。^[9]

ほとんどの国民が知っている財産税は、従価税として知られています。この税金は、一般的な政府運営または日常的な政府運営の資金として使用されます。従価税は、一般的に不動産と動産の両方に課されます。財産税は、不動産の市場価値に基づいています。従価税の課税は、区画ごとに変わることのない課税率に基づいています。従価税の基本原則は、各不動産がその市場価値に応じて評価されること（公平性）と、各不動産がすべての人に適用される単一の課税率に基づいて課税されること（均一性）です。^[10]

特別評価課税は、固定資産税請求書で徴収される場合もありますが、従価税ではありません。特別評価は、「必要性」と「利益」という概念に厳密に基づいています。特別評価では、特別評価を許可する法律に合致する理由により公共の改善が「必要」であり、特別評価された各資産は、必要とされた公共の改善から独自の、測定可能な、直接的な利益を受けるという判断が必要です。基本的な考え方は、政府資金によって資産の価値が上がった場合、政府は資産所有者からお金を取り戻す権利があるというものです。これは、すべての市民に利益をもたらすように設計された政府運営に資金を提供するために徴収される従価税とは大きく対照的です。

従価税は、公平性と均一性の法的原則に基づいています。つまり、すべての人が公平かつ平等に扱われる必要があります。特別評価では、比例性が重要な要素です。特別評価は、公共の改善の必要性を前提としており、課される財政負担は、生み出される利益に合理的に比例する必要があります。従価税とは異なり、特別評価は均一に課税される (各区画に同じ課税率) ことは想定されていません。財政負担は、特別評価地区内の不動産にのみ分散され、各不動産への配分は、公共の改善から不動産が受けた固有で特定の直接的な利益に基づいて行われます。したがって、空き地には、100 万ドルの家が建っている隣接区画と同じ料金が課される場合があります。たとえば、空き地と 100 万ドルの家が建つ改良された不動産の両方に、下水道接続料として 5,000 ドル ($5,000.00) が課される場合があります。したがって、下水道設備が特別に評価されているため、両方の不動産には同じ 5,000 ドルの特別評価義務がありますが、課税評価額には大きな違いがあります。一方の課税評価額は空き地の価値に基づき、もう一方の課税評価額は空き地と 100 万ドルの家の価値に基づきます。

特別評価の独特な特徴の 1 つに、一般市民にとって特別評価が特に厄介なものになるというものがあります。特別評価課税は、 「有効性の推定」と呼ばれる法的利点があります。つまり、ほとんどの市民が慣れ親しんでいる従価固定資産税よりも、控訴がはるかに難しく、通常ははるかに費用がかかります。これは、一般市民が特別評価の手順や方法に誤りがあったことを認識するのが難しく、納税者が特別評価課税に対抗するために使用しなければならないリソースが、不動産に対する 不適切な従価税に対抗するリソースよりも膨大で費用がかかるためです。

たとえば、ほとんどの固定資産税納税者は、自分の家やその他の資産の価値に関連する市場の力を直感的に理解しています。したがって、課税評価額が不当であると思われる場合、通常はすぐにそれを認識できます。一方、特別評価の場合、特別評価課税の基礎となる必要性と利益の概念に関連する複雑なニュアンスを把握することは、専門家であっても困難です。

納税者が問題の存在を認識した後、固定資産税と特別評価課税に対する異議申し立ての手続きの違いにより、特別評価に対する異議申し立てははるかに困難になります。従価税の異議申し立ては専門家の助けを借りずに地方レベルで行えることが多いのに対し、特別評価に対する異議申し立てには弁護士、エンジニア、その他のコンサルタントの助けが必要になることがよくあります。さらに、納税者は毎年、固定資産税評価に異議を申し立てる機会があります。ほとんどの特別評価の場合、異議申し立ての機会は通常非常に短く、その機会を逃すと、利用できる手段はほとんどありません。

特別評価課税に不満を感じている不動産所有者にとって最も重要なのは、「有効性の推定」として知られる法的概念です。これは、裁判所が地方自治体の行動を尊重するとともに、政府機関がすべてを正しく行ったと推定することを意味します。少なくとも、特別評価に対する異議申し立ては、政府が合法的に行動しなかったことを示さなければなりません。この異議申し立ては重要です。

これらすべての理由から、特別評価課税に直面する人は誰でも公聴会に参加し、特別評価プロセスを初期段階から監視することが重要です。

• 価値獲得

• 「特別評価」 。新国際百科事典。1905年。