住宅検査

住宅検査は、多くの場合、その住宅の販売に関連して、住宅の状態を限定的かつ非侵襲的に検査するものです。住宅検査は通常、そのような検査を行うためのトレーニングと資格を持つ住宅検査官によって実施されます。検査官は、調査結果の書面レポートを作成し、顧客に渡します。一般的に、住宅検査官は、書面レポートのコメントの背景を説明するために、潜在的な購入者に現場訪問に同行するよう推奨しています。顧客は、得られた知識を使用して、予定されている不動産購入について十分な情報に基づいた決定を下します。住宅検査官は、検査時の住宅の状態を説明しますが、システムまたはコンポーネントの将来の状態、効率、または耐用年数を保証するものではありません。

不動産鑑定士と混同されることもありますが、住宅検査官は建物の状態を判断し、鑑定士は不動産の価値を判断します。米国では、すべての州や自治体が住宅検査官を規制しているわけではありませんが、住宅検査官のためのさまざまな専門団体があり、教育、トレーニング、ネットワーキングの機会を提供しています。専門家による住宅検査は、家の現在の状態の検査です。適切なコードへの準拠を確認するための検査ではありません。米国では、建築基準法の準拠検査によく使用される用語は、建物検査です。商業ビルの同様の、しかしより複雑な検査は、不動産状態評価です。住宅検査では問題が特定されますが、建物診断では、見つかった問題の解決策と予測される結果が特定されます。不動産検査は、不動産の構造、設計、備品の詳細な視覚的文書です。不動産検査は、購入者、賃借人、またはその他の情報消費者に、購入前に不動産の状態に関する貴重な洞察を提供します。家探しは、気に入った家が見つからない場合は特に難しい作業になることがあります。物事を成し遂げる最善の方法は、不動産を購入する前に不動産検査が行われるようにすることです。

カナダとアメリカ合衆国では、住宅購入契約には、購入者が住宅検査官またはその他の代理人を通じて物件の状態を確認するまで契約は有効にならないという条件が含まれる場合がある。多くの州および地域では、住宅検査官は免許を取得する必要があるが、一部の州ではこの職業は規制されていない。免許を取得するための一般的な要件は、承認されたトレーニング コースの修了および/または州の免許委員会による試験の合格である。いくつかの州および地域では、検査官が免許を更新するために定期的に継続教育クレジットを取得することも義務付けている。 ^[要出典]住宅検査の一部として特に宣伝されていない限り、シロアリ (「害虫」) 検査など、住宅ローンやタイルの要件を満たすためにしばしば必要となる項目は、認可および規制されている会社から別途入手する必要がある。

2001 年 5 月、マサチューセッツ州は、住宅を販売する不動産業者が潜在的な購入者に住宅検査員を紹介または推薦する場合の潜在的な利益相反を認めた最初の州となりました。^[要出典]その結果、マサチューセッツ州の不動産免許法は修正され^{[1] [非一次情報源が必要]、}不動産業者が住宅検査員を直接紹介することを禁止しました。この法律では、不動産業者が検査員の「短い」名前リストを提供することも禁止されています。提供できる唯一のリストは、州内のすべての認可住宅検査員の完全なリストです。

木材を食い荒らす昆虫の検査、ラドン検査、浄化槽の検査、水質、カビ（またはカビの原因となる過剰な湿気）、個人の井戸の検査などの付随サービスは、適切な資格を有する場合、住宅検査官のサービスの一部となることがあります。

多くの州や地方では、住宅検査基準は専門協会によって策定され、施行されています。世界的には、国際公認住宅検査員協会 (InterNACHI)、米国では、米国住宅検査員協会 (ASHI) と全米住宅検査員協会 (NAHI)(2017 年 10 月をもって活動休止)、カナダでは、カナダ住宅不動産検査員協会 (CAHPI)、カナダ専門住宅不動産検査員協会 (PHPIC)、全米住宅検査員認定協議会 (NHICC) などがその例です。

現在、米国の 30 以上の州が何らかの形で住宅検査業界を規制しています。

カナダでは、2016 年に協会に依存しない住宅検査基準が完成し、このモデルから逸脱しました。これは、カナダ規格協会が業界の専門家、消費者擁護団体、技術専門家と協力して開発したものです。CAN/CSA A770-16 住宅検査基準は、カナダ国内で実施される住宅検査の統一基準となることを目的として、3 つの州政府から資金提供を受けました。これは、カナダ規格協会が承認した唯一の住宅検査基準です。

カナダには、会員や消費者に影響を与える州の違いに焦点を当てた州協会があります。オンタリオ州は住宅検査員の人口が最も多く、2013年の政府調査では約1500人と推定されました。^[2]

現在までに、オンタリオ州公認住宅検査官協会は、会員に CAN/CSA A770-16 住宅検査基準への移行を義務付けている唯一の協会であり、移行日は 2020 年 2 月 28 日に設定されています。他の全国および州の協会は、これを他のサポートされている基準に追加するオプションとして設定しています。

カナダでは、アルバータ州とブリティッシュ コロンビア州のみが住宅検査専門職に対する政府規制を実施しています。オンタリオ州はプロセスを進め、規制手続きの可決により、同州で住宅検査員の免許を付与する 2017 年住宅検査法が成立しました。この法律は国王の裁可を受けていますが、まだ規制の策定と法律となる布告を待っているところです。

オンタリオ州には、OAHI (オンタリオ州住宅検査員協会) と OntarioACHI (オンタリオ州公認住宅検査員協会) という 2 つの州協会があります。どちらも州最大の協会であると主張しています。州議会の議員立法によって設立された OAHI は、会員登録されている誰にでも RHI (登録住宅検査員) の称号を授与する法的権利を有します。ただし、RHI の称号は、1994 年のオンタリオ州住宅検査員協会法に基づいて OAHI が監督する留保称号です。この法律により、OAHI は、会員規約に定められた厳格な基準に合格し、それを維持し、オンタリオ州内で活動する会員に称号を授与することができます。同様に、OntarioACHI は、認定資格であるカナダ公認住宅検査員 (CCHI) の称号の授与に同様に高い基準を要求しています。ややこしいことに、カナダ住宅不動産検査員協会 (CAHPI) が、登録住宅検査員および RHI という用語の著作権を所有しています。オンタリオ州以外では、OAHI メンバーは CAHPI による認定を受けなければ、これらの条件を使用することはできません。

2017 年住宅検査法の公布により、1994 年オンタリオ州住宅検査官協会法の廃止が義務付けられ、これによりオンタリオ州における RHI の所有権が取り消されるとともに、カナダ全土における RHI の授与基準に関する消費者の混乱が解消されます。

英国（より正確にはイングランドおよびウェールズ）の住宅検査官は、当初住宅情報パックに含まれることが予想されていた住宅状態報告書を作成するために認定された検査官でした。

住宅検査員は、NVQ/VRQ 能力ベース評価 (レベル 4) に定められた基準を満たしていることを示すために、ABBE 住宅検査ディプロマを修了する必要がありました。政府は、年間約 200 万件の住宅情報パックの需要を満たすには、資格を有し免許を持つ住宅検査員が 7,500 ～ 8,000 人必要になると示唆していました。実際には、これよりはるかに多くの人が研修に参加し、潜在的な検査員が大量に過剰供給されました。

2010 年に連立政権が住宅情報パックを廃止したことにより、英国における住宅検査官の役割は永久に不要になりました。

不動産取引の一環としての住宅の検査は、英国では住宅状況報告書のプロセスが導入される以前から長年行われてきたのと同じ方法で現在も一般的に行われています。住宅検査は北米で現在提供されているものよりも詳細です。住宅検査は通常、王立公認測量士協会の公認会員によって行われます。

インドにおける住宅検査の概念は、まだ初期段階にあります。バンガロール、チェンナイ、コルカタ、プネ、ムンバイなどの一級都市を中心に、このサービスを提供し始めた企業が急増しています。一般大衆に広く理解してもらい、この概念を市場に広めるために、いくつかの住宅検査会社が集まり、インド住宅検査協会を設立しました。^[3]

RERA が発効して以来、住宅検査会社の有効性と影響力は飛躍的に高まっています。住宅所有者や住宅購入希望者の大半は、住宅検査とは何か、またそのようなサービスが存在することを知りません。

^インド[4]の住宅検査が北米や英国と異なる点は、政府公認の免許機関がないことです。インドの住宅は主に窯焼きレンガ、コンクリートブロック、またはコンクリート壁（主に高層マンション）で建てられているという事実とは別に、実施される検査も大きく異なります。ほとんどの住宅検査会社は物件の非破壊検査を実施しており、場合によっては顧客の要求に基づいてコアカットを必要とする検査も実施されます。

インドでは、住宅所有者の大半が住宅検査の概念を知りません。もう 1 つの問題は、力関係が建設業者側に大きく傾いていることです。つまり、住宅購入者は、建設業者の足を引っ張っていることになります。なぜなら、ほとんどの場合、住宅は生涯で最も高価な買い物であり、住宅所有者は建設業者に敵対しているように見られたくないからです。

住宅検査員や住宅検査規制機関の中には、業界に関連するさまざまな基準を維持しているところもあります。検査会社の中には、予期せぬ機械的および構造的故障から顧客を保護するために 90 日間の限定保証を提供しているところもあります。そうでない場合、検査員は将来の故障については責任を負いません。^[a]住宅以外の建物の一般的な検査基準は、全米建築検査技術者アカデミーで確認できます。

多くの検査官は、プールやスプリンクラー システムの検査、ラドン濃度のチェック、木材を腐食させる生物の検査などの補助的なサービスも提供しています。CAN/CSA-A770-16 規格では、これが許可されており (実際、スイミング プールの安全検査が要件として要求されています)、検査官がこれらのサービスを提供するのに適切な資格を持っていることも義務付けられています。他の規格では、この点については触れられていません。

住宅検査は、購入前に住宅の状態を評価するために、対象となる住宅の見込み購入者によってよく使用されます。同様に、住宅の売り手は、自分の不動産の検査を選択して、その検査結果を見込み購入者に報告することができます。

最近差し押さえられた不動産には住宅検査が必要になる場合があります。

家の屋根、空調設備、電気設備、配管設備の検査は「4 点検査」と呼ばれることが多く、保険会社が住宅所有者保険の条件として要求する場合があります。

住宅検査は、災害が住宅を襲った後に行われることがあります。災害検査は、標準的な住宅検査とは異なり、屋根から地下室まで目に見える、またはアクセスできるすべてのものの品質ではなく、損害に重点を置いています。

検査官は、FEMA の災害援助を要請した人々の自宅や職場を訪問します。

米国では、連邦政府と州政府がセクション 8プログラムを通じて低所得者層に住宅補助金を支給しています。政府は住宅が「居住に適している」ことを期待しているため、セクション 8 の検査ではHUD の住宅品質基準 (HQS) に準拠しているかどうかを確認します。

購入された住宅では、取引が完了する前に検査が行われることがあります。これは「引渡し前」検査と呼ばれます。

家の構造も検査されることがあります。構造検査を行う際、検査官は修理やさらなる評価の推奨につながる可能性のあるさまざまな損傷の兆候を探します。

ニューヨーク州では、資格を持ったプロのエンジニアか登録建築家だけが、住宅や建物の構造要素の妥当性について専門的な意見を述べることができます。^[9]市の建築当局もこの判断を下すことができますが、意見を述べる時点では住宅検査は行っていません。市の当局も、購入者の最善の利益に配慮する必要はありません。他の州でも、ライセンス法に同様の規定がある場合があります。資格を持ったプロのエンジニアや登録建築家でない人は、構造要素の状態（フレームのひび割れ、梁や屋根のたわみ、ひどい腐食や虫害など）を説明することはできますが、その状態が建物の構造的健全性にどのような影響を与えているかについて専門的な意見を述べることは許可されていません。

配管や空調設備など、住宅のさまざまなシステムも検査されることがあります。^[10]

赤外線カメラを使用した熱画像検査では、家のエネルギー損失、外壁や屋根からの熱の増減、湿気の漏れ、通常は肉眼では確認できない不適切な電気システムの状態に関する情報を検査員に提供できます。熱画像は、検査の実施基準の範囲を超えているため、一般住宅検査の一部とは見なされません。

プールやスパの検査は、検査基準の範囲を超えているため、一般住宅検査の一部とはみなされません。ただし、住宅検査員の中にはプールやスパの検査の資格を持ち、補助的なサービスとしてこれを提供している人もいます。^[11]

敷地内の樹木の検査は、検査基準の範囲を超えているため、一般住宅検査の一部とはみなされません。このタイプの検査は通常、認定樹木医によって行われ、売買契約が締結される前に、敷地内の樹木の安全性と状態を評価します。^[12]

UKVI（英国ビザ・移民局）は、ビザ申請者が環境および健康基準を満たす物件に住めるよう、物件がガイドラインを満たす必要があることを保証する必要性に関するガイダンスを発行しました。1985年住宅法の第10部は、レポートの法的根拠を規定しています。主に、物件が現在過密状態ではないこと、配偶者ビザ、扶養家族ビザ、無期限滞在許可、訪問者ビザなど、ビザ申請が承認された結果としてさらに個人が入居しても、物件が過密状態になることなく申請者を収容できることを保証することです。レポートは通常、HHSRS（住宅健康安全評価制度）に従って、環境評価者または資格のある弁護士によって作成されます。物件検査レポートは通常標準であり、法的要件を分類します。

売り出し前の検査では、HVAC、電気、配管、サイディング、ドア、窓、屋根、構造など、住宅の主要なシステムとコンポーネントすべてに重点が置かれます。これは、買い手が自ら検査する前に、売り手が住宅の状態をよりよく理解するための完全な住宅検査です。

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