不動産状態評価

物件状態評価（PCA ）（物件状態レポート、またはPCRとも呼ばれる）は、商業用不動産に関連するデューデリジェンスプロジェクトです。商業用物件および建物の検査は、購入、リース、融資、または単に維持する可能性のある物件または不動産の状態を知りたい顧客にとって重要です。商業用建物の検査官は通常、業界で受け入れられているASTM E2018または商業用物件検査の国際実施基準（ComSOP）のガイドラインに従います。^[1]これらの商業用検査基準は、商業用建物の検査官と顧客の両方が、検査対象のシステムまたは領域を含む検査の合意された範囲を理解するのに役立ち、前述の範囲と手順を開発するためのガイドとして使用されます。多くの場合、これらは物件譲渡の一環として行われ、フェーズI環境現場評価と一緒に行われます。PCAを施設状態評価と混同しないでください。これらは性質が似ていますが、目的が異なります。

顧客のニーズや許容されるリスク、物件の種類に応じて、検査には専門家の関与が必要な場合もあれば、一般的な商業ビル検査官やエンジニアが実施できる場合もあります。検査や評価の程度によって、コストや期間は異なります。

PCA が完了すると、書面によるレポートがまとめられ、許容可能な時間枠内にクライアントに提供されます。レポートには、観察された懸念事項、修理または追加検査の推奨事項、将来の資本プロジェクトの予想コストに関する意見、およびアメリカ障害者法(ADA) 準拠調査などの項目が含まれる場合があります。

PCA プロセスは、 Resolution Trust Corporationへの対応として、またより多くの年金基金タイプの投資家が商業用不動産に興味を持ち始めたため、1990 年代初頭に正式化され始めました。商業用不動産の購入または借り換え時に PCA を取得することが標準的な運用手順になりました。需要の増加に伴い、PCA を実行するプロセスは日常的かつ正式化され始めましたが、まだ多くの矛盾がありました。1995 年のStandard & Poor's Guide でプロセスがさらに定義されました。1999 年にASTM は2018-99 と呼ばれる標準を発表しました。2000 年以降、証券化融資市場、または商業用不動産担保証券の驚異的な成長により、取引を完了するために必要なこれらのレポートの作成が急増しました。ComSOP は、2008 年 11 月 24 日に国際標準として最初に承認されました。これにより、範囲、方法論、コストの進歩と収束が実現しました。ASTM 2018-15 と ComSOP 2018 は、コンテンツと実践に関する現在のガイダンスとして業界で広く受け入れられています。

PCA は、さまざまな関係者によって、物件の財務モデル化をサポートするために使用されます。物件で今後必要となる資本工事に関する公平な技術的意見を示すことを目的としていますが、建物所有者の所有戦略を反映することもできます。たとえば、年金基金のような長期の建物所有者は、所有期間が短い所有者とは異なるアプローチで資本プロジェクトに取り組む場合があります。PCA 作成者は、所有者の目的を理解し、予測プロジェクトのリストを作成する際に考慮できるように努めます。

個々の所有者、購入者、賃借人も、リースまたは購入前に一般的な条件を知るために、またリース終了時に必要なメンテナンスや保証金回収の証明のために PCA を注文します。

PCA は建物診断を利用して問題を特定しますが、診断はさらに進んで解決策を決定し、見つかった問題の結果を予測します。PCA は 11 の主要な領域をカバーします。

1. 建築現場（地形、排水、擁壁、舗装、縁石、照明）
2. 建物の外壁（窓と壁）
3. 構造（基礎と骨組み）
4. 室内要素（階段、廊下、共用エリア）
5. 屋根システム
6. 機械システム（暖房、換気、空調）
7. 配管工事
8. 電気システム
9. 垂直輸送（エレベーターとエスカレーター）
10. 生命の安全、ADA、コード遵守、空気の質（消防法、アクセシビリティ、浸水、カビ）
11. オプション：エネルギー損失、空気漏れ、屋根や建物外壁の湿気侵入を調べる赤外線サーモグラフィーなどの現場固有のテスト

現場検査では、建物の構造と上記の建物システムを詳細かつ代表的に撮影する必要があります。大規模な建物の場合、一般的には建物の 10% を視察しますが、構造、間取り、建物システムによっては、代表的画像を得るには不十分な場合があります。レポートには、建物の種類と状態の概要、建物のメンテナンスにかかる当面の費用と長期の費用の表を含める必要があります。

PCA のユーザーには、売り手、潜在的な買い手、貸し手、投資家、所有者などが含まれます。

レポートは次の場合に役立ちます:

• 不動産の購入価格の交渉（購入者）
• 資本または戦略計画（所有者）
• 融資承認（貸し手）
• トリプルネットリース（NNN）（借主/借主）
• 予測/予防保守
• 保険評価（オーナー、保険代理店）

PCR のエグゼクティブ サマリーは、実質的には交換準備金コスト表です。レポートの長さは 20 ～ 40 ページになる場合がありますが、この表には、見つかった延期されたメンテナンス項目のほとんどが要約されています。

これらのテーブルの長さは 8 年から 40 年、あるいはそれ以上になる場合があります。ほとんどのCMBS作業では、標準的なテーブルは 12 年 (ローン期間プラス 2 年) です。

不動産は、2 つの主なカテゴリのいずれかに分類されます。ユニット/ベッド/パッド/部屋単位 (それぞれアパート、病院、トレーラーハウス パーク、ホテル) または平方フィート単位 (商業用および工業用) のいずれかです。

• 全米商業ビル検査員およびサーモグラファー協会
• 商業用不動産鑑定