2004年オレゴン州投票法案37号および2007年オレゴン州投票法案49号

投票法案37

特定の土地利用制限により不動産価値が下がる場合、政府は所有者に補償金を支払うか、施行を放棄しなければならない。
結果
選択 投票数 % はい 1,054,589 60.62% いいえ 685,079 39.38%
はい:      50-60%      60-70%      70-80% いいえ:      50-60%
出典：オレゴン州務長官[1]

オレゴン州投票法案37号は、 2004年に米国オレゴン州で可決された物議を醸した土地利用に関する投票イニシアチブであり、現在はオレゴン州改正法典（ORS）195.305として成文化されています。法案37号は、土地所有者の権利と環境およびその他の土地利用規制を施行する公衆の権利に関する議論で大きな役割を果たしてきました。有権者は2007年に法案49号を可決し、法案37号の影響を大幅に軽減しました。^[2]

法案37で制定された法律では、環境規制やその他の土地利用規制によって不動産価値が下がった不動産所有者が州政府または地方政府に補償を請求できるようになっている。政府が請求から2年以内に請求者に補償しない場合、法律では請求者が不動産を購入した時点で適用されていた規制に従ってのみ不動産を使用することが認められている。^[3] ただし、特定の種類の規制はこれに該当しない。

法案37の支持者は、この法案を「規制による収用」に対する保護策だと説明しているが、これは米国憲法の解釈に根ざした概念である。

アメリカ合衆国憲法修正第 5 条は次のように終わります。

…また、正当な補償なしに私有財産を公共の使用のために奪ってはならない。

この文言は、政府の土地収用権の根拠となり、政府による物理的財産の収用に対する補償を義務付けている。また、土地所有者から経済的に実行可能な土地利用を奪う使用制限に対する補償を義務付けるためにも時折使用されている。1922年の米国最高裁判所の判例、ペンシルバニア炭鉱会社対マホンを参照。^[4]

法案37の支持者は、最高裁判所が要求したよりも規制収用の概念を広く解釈し、環境規制の結果としての財産価値の低下など、財産価値の低下は所有者への補償を必要とすると考えた。^[5]

法案37は2005年の巡回裁判所の判決で違憲と判断されたが^{[6] 、}オレゴン州最高裁判所はその判決を覆し^[7]、この法律は違憲ではないと判決し、裁判所にはその有効性を判断する権限がないことを指摘した。

政策選択としての法案 37 が賢明か愚かか、先見の明があるか盲目であるかは、この裁判所の管轄外です。

1970年代初頭、上院法案100号とポートランドの1972年ダウンタウン計画により、土地利用規制に関する大胆なガイドラインが確立されました。オレゴンは厳格な土地利用計画で知られるようになりました。オレゴン州民の中には、そのことに誇りを持っている人もいますが、政府の監視の犠牲者だと考える人もいます。2004年に法案37号が61%で可決されたのは、その規制の伝統に対する政治的反動だと考えられており、^[8]土地利用規制を制限する他のいくつかの失敗した取り組みに続くものです。

• オレゴン州投票法案65号（1998年）とオレゴン州投票法案2号（2000年）は、土地利用を規制する議会の権限を制限することを目指したものであったが、どちらの法案も失敗した。
• オレゴン州投票法案 7 (2000 年) は法案 37 に類似していました。承認されましたが、オレゴン州最高裁判所によって却下されました。
• 2006年に可決された法案39は、土地収用権の使用を制限した。これはオレゴニアン・イン・アクションによって法案37の「自然な延長」として推進され、ほとんど反対されることなく可決された。^[9]
• 2007 年に可決された法案 49 は、実質的に法案 37 に代わるものです。法案 37 の、規制前の自己所有の財産使用を許可する条項のほぼすべてと、補償条項がすべて削除されました。また、譲渡可能性に関する疑問にも対処し、2007 年以降の土地使用規制の下で、法案 37 の小規模な請求の一部を迅速に処理することを提案しました。

ワシントン州議会は1995年にイニシアチブ164（レファレンダム48としても知られる）を投票にかけた。この「規制収用」法案は、土地利用を規制する地方政府の権限を制限する点で法案37に似ていた。この法案は広く批判され、有権者に承認されなかった。^[10]

2006年、西部6州の有権者はオレゴン州の2004年の法案37に類似した投票イニシアチブを検討した。^[11]アリゾナ州を除くすべての州はイニシアチブを拒否した。^[12]

アリゾナ州のイニシアチブは、オレゴン州投票法案37号の中心となる土地利用/規制による収用問題と、土地収用権の制限（オレゴン州投票法案39号（2006年）に類似）を組み合わせたものである。アリゾナ州のイニシアチブの支持者は、イニシアチブの議論のほとんどを、あまり議論の余地のない土地収用権の部分に集中させた。^[13]

ネバダ州のイニシアチブも、この 2 つの問題を組み合わせました。ネバダ州のイニシアチブの規制取得部分 (つまり、オレゴン州の法案 37 に最も類似する部分) は州最高裁判所によって削除され、有権者は土地収用権に関する残りの制限を承認しました。ネバダ州のイニシアチブは、次の選挙で再検討される予定です。

関連するイニシアチブの急増は、国家レベルで州の投票イニシアチブの作成と擁護を調整する政治活動家の影響力の高まりを反映しています。次の表の投票イニシアチブの多く（多くの州）は、ニューヨークの自由主義者 ハウィー・リッチと彼が関与するグループ、特に限定された政府を求めるアメリカ人によって資金提供されています。

2006 年の土地利用と収用の規制を制限するイニシアチブ:

以下は法律の最初の 3 つのセクションです。完全版については、オレゴン州土地利用サイトを参照してください。

1. 公共団体が、私有不動産またはその権利の使用を制限し、不動産またはその権利の公正な市場価値を低下させる効果を持つ新たな土地利用規制を制定または施行する場合、または本改正の発効日前に制定された土地利用規制を施行する場合、不動産の所有者には正当な補償が支払われるものとする。
2. 正当な補償額は、所有者が本法に基づき書面で補償を請求した日現在において、土地利用規制の制定または施行の結果として影響を受ける財産権の公正市場価値の減少額と同額とする。
3. この法律の第(1)項は、土地利用規制には適用されない。
   1. 慣習法の下で公衆の迷惑行為として一般的かつ歴史的に認識されている活動を制限または禁止すること。この項は、この法律の下での補償の認定に有利となるように狭義に解釈されるものとする。
   2. 消防法や建築法、保健衛生規制、固形廃棄物や有害廃棄物規制、汚染防止規制など、公衆衛生と安全を保護するための活動を制限または禁止すること。
   3. 土地利用規制が連邦法に準拠する必要がある範囲において;
   4. ポルノの販売やヌードダンスを行う目的での物件の使用を制限または禁止すること。ただし、この項のいかなる内容も、オレゴン州憲法または米国憲法で規定されている権利に影響を与えたり変更したりするものではありません。
   5. 所有者または所有者による取得もしくは相続の前に対象不動産を所有していた所有者の家族による不動産の取得日（いずれか早い方）より前に制定されたもの。

法案 37 の有権者向けパンフレットに掲載するために個人および利益団体が提供した支持論拠は、ここにあります。

支持者たちは、法案37は、新しい法律が不動産価値を下げたり、開発の可能性を制限したりしないようにすることで、不動産価値を保護したと主張している。木材会社と不動産開発業者は法案37の最も著名な支持者（そして主な資金提供者）であったが、これはおそらく、環境規制やその他の土地利用規制が彼らに最も直接的な影響を与えるからだろう。 ^[19]

法案37の提案者であるオレゴニアン・イン・アクションと様々な支持者は、2004年の選挙で、当時92歳だったドロシー・イングリッシュさんの事件を有名な事件として取り上げ、支持を集めた。制定された区画規制により、イングリッシュさんは自分の土地を子供たちに分けることができなかった。^[20]

法案 37 の有権者向けパンフレットに掲載するために個人および利益団体が提出した反対意見は、こちらでご覧いただけます。

法案37に反対する主な主張は次のとおりです。

• 不動産の価値の大部分は法律（例えば、公共道路、下水道、電線、公園などを規定する法律）によって生み出されていることを考えると、公共の利益の名の下に不動産の使用を制限する可能性のある追加の法律に対して政府が不動産所有者に補償を要求することは不合理である^[21]
• 法案37は近隣住民の財産権を侵害した。一戸建て住宅地区に住宅を購入した所有者や、農業専用地区にワイナリーを購入した所有者は、法案37の申請者が土地の隣に大規模な分譲地、砂利採掘場、ホテルを建設する権限を与えたため、財産価値を失った。^[2]
• 環境への影響。政府がこの措置に資金を提供できる可能性は低いため、多くの不動産所有者、特に大手開発業者は、公共の利益を守るために制定された環境法を無視することができます。これはすでに、絶滅危惧種を保護するための州の取り組みに大きな打撃を与えています。^[22]実際、現在までに、措置37に基づいて提出されたすべての請求において、既存の土地利用制限は免除されています。
• 請求が増加するにつれて、多くの有権者が規制されていない開発の影響を感じています。^[23]
• この法律は、請求が提出されたり評価されたりする際に財産価値を決定する方法を規定していないという点で不完全である。^[24]
• この法律は、土地利用法の妥当性を議論することなく政府に土地利用法の変更を強制するという点で欺瞞的である。^[24]
• この投票法案の運動は欺瞞的で、この法律は主に私有地所有者（広報担当ドロシー・イングリッシュ氏など）に適用されると主張していたが、実際には訴訟の大半は大規模開発業者から起こされている。最も初期の大規模な訴訟の1つは、他州の木材会社によって起こされた。^[25]

2007年3月12日現在、オレゴン州全域で750,898エーカー（3,038.78 km ^{2 ）に及ぶ7,562件の法案37遵守金または土地使用免除請求が提出されている。 [26]}

申し立てられた賠償請求には、神聖な先住民墓地にあるトレーラーハウスパーク、農地にあるショッピングモール、住宅街にある砂利採掘場などが含まれていた。賠償請求が申し立てられた場合、近隣の土地所有者に公示しなければならないという規定は法律になかった。自治体は数十億ドルの賠償金を支払う余裕がないため、1件を除いてすべてのケースで法律が免除された。^[23]

2006年12月4日までにオレゴン州ポートランドで提出された請求総額は2億5000万ドルを超えました。これらの請求の多くは、地域の大手土地開発業者によって提出されました。^[27]

オレゴン州以外では、法案37号により、国レベルの都市の無秩序な拡大防止法案への支持が減少した可能性があると主張する人もいます。^[19]

シュライナーズ・アイリス・ガーデンの所有者は2006年後半に訴訟を起こし、950万ドルか400エーカー（1.6 km ²）の土地を分割する権利のいずれかを要求した。所有者は土地の用途を変更するつもりはないが、将来のために選択肢を残しておきたいと主張している。^[28]

フッドリバー郡の果樹農家ジョン・ベントンは、法案37号を申請し、5,700万ドルか、210エーカー（0.85平方キロメートル）の土地に800軒の家を建てる権利のいずれかを要求した^。近隣の農家は、このような変更が地域社会に重大な影響を及ぼすと予想し、反対した。^[19]

2006年秋、プリネビルの夫婦であるペイリン夫妻は、20万ドルか、市街地からよく見えるリムロックの美しい一角にある土地を開発する権利のいずれかを要求する法案37号を申請した。市は、土地の潜在的価値を独自に査定し、4万7000ドルを提示した。これは、政府が土地利用制限の免除の代わりに金銭を提示した最初のケ​​ースであり、法案には請求に関連する価値を決定する明確なプロセスが欠けていることを浮き彫りにしている。^[29]

2007 年 1 月 15 日の記事で、州全体の新聞は、フッド リバー郡における法案 37 に基づく訴訟を取り上げました。この訴訟では、土地所有者がフッド リバー市の 8 倍の面積の農村地帯の開発を目指しています。

交渉が始まると、フッドリバーは完璧なケーススタディとして浮上しつつある。他のどの郡の法案37の動きも、オレゴンの変化する経済とライフスタイルをこれほど直接的に物語っているわけではない。^[30]

49小節

法案 37 を修正し、住宅を建設する権利を明確にし、大規模開発を制限し、農場、森林、地下水を保護します。
ウィルソンビルの田舎の農場に立てられた法案49号に反対する看板
結果
選択 投票数 % はい 718,023 62.15% いいえ 437,351 37.85% 有効投票数 1,155,374 99.33% 無効票または白票 7,836 0.67% 総投票数 1,163,210 100.00% 登録有権者数/投票率 60.02%
はい:      50-60%      60-70%      70-80% いいえ:      50-60%      60-70%
出典：オレゴン州務長官[31]

2007年、オレゴン州議会は法案49を2007年11月6日の特別選挙の投票にかけ、62%の賛成を得て可決した。^[32] この法案は法案37の条項の多くを覆し、修正するものである。^[33]議会は法案37が認めた開発の一部を制限することで、法案37の有害な影響を抑えると述べた。^[34]

この措置は、農地、森林地、地下水不足の土地を2つの方法で保護します。

まず、価値の高い農地、森林地帯、地下水制限地では、土地の分割は認められません。申請者は、そのような土地に 3 軒以上の住宅を建てることはできません。

第二に、請求者は、住宅、農場、森林、その他の用途のために確保された土地でのショッピングモールや鉱山などの商業・工業開発を禁止する現在のゾーニング法を無効にするためにこの措置を使用することはできません。

この選挙の有権者向けパンフレットには、法案49に関する過去最高の117件の有料討論が掲載され、そのほとんどは法案に賛成する内容だった。^[35]

法案 49 は法案 37 よりもさらに大きな差で可決されました。この法案は、もはや工業用または商業用の不動産利用に対する制限に対する異議申し立てを認めていません。さらに、請求者は、規制の施行の 1 年前と 1 年後の不動産評価を提示して損失を証明する必要があります。2007 年以前に制定された土地利用制限については、請求者がその土地に 1 軒から 3 軒の住宅を建てることを許可する場合にのみ制限が免除されます。ただし、その不動産が高価値農地でない場合、および請求者がその免除が不動産の評価額を回復するために必要であることを証明できれば、最大 10 軒の住宅を建てることができます。^[36]

• オレゴンの1000人の友人
• オレゴン州の投票法案リスト
• オレゴン州の土地利用

財産権の背景

• ジョージタウン大学の収用問題の背景
• GELPIサイトからの財産権に関する「共和党開発者タイプ」

オレゴン特有のリンク

• オレゴン州の法案 37 ページは 2006-08-09 にWayback Machineでアーカイブされています
• 法案37の全文[1]
• ポートランド州立大学による法案37の影響を測定するプロジェクト（検索可能な請求索引を含む）[2]
• 土地利用ウォッチの法案37とその他の土地利用問題に関する記事
• 措置37の影響に関する報告書
• 土地利用の擁護者1000人オレゴンの友人からの37のリソースを測定

政治および法律分析

• 法案37の文脈と影響に関する報告書（2007年3月16日アーカイブ、Wayback Machine ）
• マクファーソン対DASで解決されなかった問題のリスト