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正当な補償は、米国憲法修正第 5 条(および対応する州憲法) に明記されている権利であり、政府によって私有財産が奪われるたびに適用されます。一部の州憲法では、政府が私有財産を「損傷」した場合にも補償が支払わ れます。
通常、政府は私有財産を公共用に収用するために土地収用訴訟を起こし、土地所有者が政府と和解しない場合は裁判で正当な補償が決定されます。しかし、政府が土地収用訴訟を起こして収用の費用を支払わない場合、所有者は逆収用と呼ばれる訴訟で補償を求めることができます。
便宜上、裁判所は一般に公正な市場価格を正当な補償の基準として使用します。ほぼすべての土地収用権において公正な市場価格の主な証拠は、双方が雇った鑑定人が作成した鑑定報告書です。土地収用権のプロセスを止めるのが難しく、通常唯一の争点は土地所有者に支払われるべき正当な補償がいくらかということであるため、土地収用権の裁判はしばしば「鑑定人の戦い」と呼ばれます。
一般的に正当な補償額を見積もる
市場価値は、第 5 修正条項に基づいて土地所有者に支払われるべき正当な補償を決定するための一般的な基準ですが、唯一の基準ではありません。公正市場価値は、不動産の長所と短所を十分に理解した上で、不動産が十分な期間市場に公開され、オファーを引き付けるために、購入希望者が売却希望者に現金で支払う最も可能性の高い価格として鑑定士によって定義されます。[1] しかし、土地収用権の場合、公正市場価値は、土地収用権の差し迫った状況によって価値が左右されない、公開市場で得られる最高価格として定義されます。言い換えると、不動産は、その取得の対象となるプロジェクトが存在しないかのように評価されなければなりません。これは「プロジェクト影響」の原則として知られています。[1] [2]
市場価値には付随的損失（例：移転費用、事業信用の喪失など）は含まれませんが、これらの損失の一部は、連邦統一移転支援法（連邦規則集49）やその州法などの法令により部分的に補償可能となっています。[3]収用された土地で営まれていた事業が収用により破壊された場合に生じた事業損失に対する補償を司法が拒否したことは、多くの論争と法律評論家による厳しい批判の対象となってきました。[4] [5]それでも、すべてのケースで補償を認めているのはアラスカ州のみで、他のいくつかの州も程度の差こそあれ同様の措置を講じています。[5]
管轄地域によっては、不動産所有者の弁護士費用や鑑定人費用は収用者によって支払われる場合があります。カリフォルニア州とニューヨーク州では、そのような費用の支払いは裁判所の裁量に委ねられていますが、サウスカロライナ州など他の州では義務付けられています。[6] [7]さらに、不動産所有者は、支払いが遅れた場合、正当な補償金に対して常に利息を受け取る権利があります。[8]
評価
土地収用権は阻止するのが難しいため、ほとんどすべての土地収用権訴訟において、裁判で決定される唯一の問題は、土地所有者に支払われるべき正当な補償額と、収用対象資産に対するどちらの当事者の鑑定評価がより信頼できるかである。[9]したがって、土地収用権訴訟は、鑑定評価が意見表明であるため、特定の資産に対して劇的に異なる可能性があるため、「鑑定人の戦い」と見なされることが多い。[9] [10] [11]評価は異なる場合があるが、収用者と収用される側の鑑定人はどちらも同じ 3 段階のプロセスに従う。
- 不動産の価値を決定する前に、不動産の最高かつ最善の用途を決定します。
- 不動産の特性を考慮してどの評価方法が最も適切か、または鑑定人が複数の方法を使用する必要があるかを決定します。
- 使用された方法論に基づいて、不動産の公正な市場価値についての意見を導き出す。[9]
没収対象となる資産の「最高かつ最善の用途」を決定する
土地の最高かつ最善の用途は、多くの場合、収用される土地の公正な市場価値を決定する上で最も重要な要素です。[12]これは、「最も高い価値をもたらす、合理的に考えられる土地の用途」と定義されています。[13]収用された土地の最高かつ最善の用途の決定は、鑑定人がその土地の価値を決定するための指針となり、鑑定にどのような方法を使用するかを決定します。[1]
鑑定協会によると、不動産の最善かつ最善の用途は、不動産の物理的特性、不動産に影響を及ぼす土地規制や法律（それらの規制や法律を変更する可能性を含む）を考慮して合理的に可能であり、経済的に実現可能でなければならない。[13]鑑定士は伝統的に、不動産の代替用途を分析して、その最善かつ最善の用途を決定するために、以下の基準を降順で示している。[13]
1. 法的許容性
法的許容基準は、不動産のゾーニング方法、建築基準、制限的契約や保全地役権などの私的制限、歴史保存地区規制、環境規制を考慮します。これらはすべて、多くの潜在的な土地利用を妨げる可能性があります。[13]鑑定士はまた、その地域の他の不動産や自治体の総合計画を見て、不動産が再ゾーニングされる合理的な可能性を考慮します。[13]
2. 物理的な可能性
物理的可能性の基準は、不動産の大きさ、形状、地形、土地の土壌、公共設備の有無、道路やその他の手段による不動産へのアクセス、湿地や氾濫原の存在などのその他の環境上の考慮事項を考慮します。[1]
3. 財務的実現可能性
プロジェクトの経済的実現可能性を判断するために、鑑定士は土地利用の地域における需要と供給を調べます（たとえば、最も有望な利用法がガソリンスタンドである場合、鑑定士は物件の近くにガソリンスタンドがいくつあるかを確認します）。[1]鑑定士はまた、物件内の既存の構造物の解体と交換にかかる費用や、許可料などのその他の費用を見積もります。[9]次に、鑑定士は物件の新しい利用法によって生み出される純利益の額と、その純利益で物件に加えられた変更を賄えるかどうかを見積もります。[1]
4. 最大限の収益性
分析の最後に、鑑定士は経済的に実現可能なすべての用途を比較分析し、どの用途が最も収益性が高いかを判断します。最も収益性が高く、他の3つの基準を満たす用途が、その不動産の最高かつ最良の用途です。[1]
評価方法
伝統的な方法論
鑑定士が不動産の価値を判定し、正当な補償額を決定するために使用する伝統的な方法は 3 つあります。これらの方法は次のとおりです。
- 売買比較アプローチ（不動産の特性を、最近同様の取引で売却された類似不動産の特性と比較する）。[13]
- コストアプローチ（不動産上の構造物/改良物の交換コストの比較）。[13]
- 収益資本化アプローチ（不動産の収益獲得を分析するために使用される方法、技術、数学的手順で構成される）。[13]
典型的な業務では、土地収用事件の当事者の鑑定人は、3つの方法すべてを使用し、対象不動産の公正市場価値を最も適切に計算する方法を決定します。[9]しかし、各方法の使用には制限があります。コストアプローチは空き地の価値を鑑定するために使用することはできず、売買比較アプローチは市営庭園や発電所などのユニーク/特殊な不動産を鑑定するために使用することはできません。[14]
売上比較アプローチ
売買比較アプローチは、不動産の公正市場価値を決定する際に、ほとんどの裁判所が好んで採用するアプローチです。[1]また、住宅用不動産に最も広く使用されています。[15]このアプローチでは、「対象不動産に類似した、最近売却された、売りに出されている、または契約中の不動産（つまり、最近購入申し込みと手付金が提出された不動産）を比較することで、市場価値の見解が導き出されます。」[13]鑑定人は、最近売却された不動産の類似点と相違点に基づいて、収用対象不動産の評価額に調整を加えます。[1]各側の鑑定人による調整は、収用権裁判における最大の争点の 1 つです。[16]
調整は定量的および定性的の両方で行われます。鑑定士は、感度分析のバリエーション（ペアまたはグループ化されたデータ分析など）、傾向分析、シナリオ分析、および所得差の資本化など、いくつかの統計的またはデータ分析手法を使用して定量的な調整を行います。[13]
鑑定士は通常、まず比較対象物件の売却と没収対象物件の売却との間で財務調整を行います。ただし、収集したデータの分析で別の結果が示された場合は、そうする必要はありません。[13]通常行われる最初の 5 つの調整は、各購入の融資条件、譲渡された財産権、売却条件、購入直後の支出、および市場状況です。[13]不動産購入者が使用した融資と不動産売却日の市場状況に基づきます。[1]これは、不動産価値が需要と供給によって変動するためです。需要と供給は、金融市場や住宅ローン金利の変動などによって影響を受けます。住宅ローン金利が高い場合、不動産市場の需要は低下し、不動産は好調な市場の場合よりも安く売れます。[13]
財務調整が行われた後、鑑定士は通常「不動産調整」と呼ばれるものを行います。これらの調整は、「場所、物理的特性、経済的特性、法的特性、および不動産以外の要素」に対して行われます。[13]
不動産のさまざまな特性の調整により、比較対象となる不動産と没収対象となる不動産の評価に大きな差が生じる可能性があります。[1]しかし、調整が対象不動産の評価に及ぼす影響は15～25％以内であることが一般的な基準です。そうでないと、評価は鑑定人の意見に基づくものとなり、データに基づくアプローチの使用によって実証されなくなります。[14]
土地収用事件では、管轄地域に応じて、類似物件の売却に関する収集されたデータが直接的な証拠として、および/または鑑定人の証言の裏付けとして認められる場合があります。[1]比較売却を申し出る当事者は、その物件が収用対象の物件と類似していることを立証する責任を負います（例：その物件は最高かつ最良の用途が同じであること、売却日は最近であるが収用訴訟が提起される前ではないこと、その物件は互いに経済的に近い場所にあることなど）。[1]
コストと収益のアプローチ
コストアプローチは、没収対象物件が特定の用途のために特別に設計されており、比較販売法で使用できる比較可能な物件がない場合に最も適しています。[16]このアプローチを使用すると、鑑定人は「同様の物件を建設または交換するのにどれくらいの費用がかかるか」を決定することによって物件の価値を評価します。[16]
収益資本化アプローチは、「通常、収益を生み出す不動産の価値について信頼できる指標を提供します。」[16]このアプローチを使用して、鑑定士は収益を生み出す能力を分析して不動産の市場価値を決定しようとします。ただし、鑑定士が頼りにする収益の証拠は、不動産自体に起因するものでなければならず、不動産にある事業に起因するものではありません。[16]
非伝統的な方法論
伝統的な 3 つの鑑定方法は、土地所有者に支払われるべき正当な補償額を確定するのに必ずしも適しているわけではありません。これらの方法だけでは、単純所有権ではない固有の財産権を鑑定するのに適していない可能性があります。 [14]また、州憲法で保護され、政府が土地所有者の財産を「損傷」した場合に土地所有者に正当な補償金を支払うことを義務付けている管轄区域では、土地所有者に支払われるべき正当な補償額を鑑定するのに適していない可能性があります。 [17] [18]これらの理由から、鑑定人は、土地収用権 (または逆収用権) のケースの鑑定に使用するハイブリッドまたは新しいアプローチを作成する場合があります。[18]ただし、これらの方法に基づく鑑定意見の許容性は、専門家の証言に関する管轄区域の証拠規則に従います。[14]
参照
参考文献
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- ^ サックマン、ジュリアス L. (2022)。「34」。ニコルズによる土地収用権に関する見解。第6A巻（第3版）。マシュー・ベンダー。
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- ^ アッカーマン、マシュー（2023年8月28日）。「土地収用事件で収用者が不動産所有者の弁護士費用を支払うべき理由（およびこの問題に関する50州の調査）」JD Supra 。 2023年9月22日閲覧。
- ^ SCコード § 28-2-420
- ^ Kaplan, Mark (1979-06-01). 「土地収用権の利率: 12%の世界では6%は正当な補償か」。Loyola of Los Angeles Law Review。12 ( 3): 721。ISSN 0147-9857 。
- ^ abcde 4 ニコルズによる土地収用権に関する判決 § 13.01 (2023)
- ^ Kriss, Gary (1988-03-20). 「郵便局が空港用地を取得」.ニューヨーク・タイムズ. ISSN 0362-4331 . 2023年9月22日閲覧。
- ^ Hammack, Laurence (2016-09-22). 「Botetourt 夫婦、没収された Exit 150 の不動産で 310 万ドルを獲得」Roanoke Times . 2023-09-22閲覧。
- ^ 「『最高かつ最善の利用』が土地所有者の正当な補償に多大な影響を与える方法」JD Supra 2017年12月19日2023年9月22日閲覧。
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