コンドミニアムホテル

コンドミニアムホテルは、コンドテル、ホテルコンドミニアム、またはコンテルとも呼ばれ、法的にはコンドミニアムですがホテルとして運営され、短期レンタルを提供し、フロントデスクを備えた 建物です。

コンドミニアムホテルは、通常、大都市やリゾート地にある高級ホテルとして開発・運営されている高層ビルです。^[1]これらのホテルにはコンドミニアムユニットがあり、フルサービスの別荘を所有することができます。この家を使用していないときは、ホテルチェーンが行うマーケティングと管理を活用して、他のホテルの部屋と同じようにコンドミニアムユニットを貸し出し、管理することができます。

米国政府は、コンドミニアム ホテル プロジェクトに関して行える広告の種類について非常に厳格です。コンドミニアム プロジェクトの中には、不動産投資として宣伝しているものもありますが、これらのコンドミニアムの不動産投資としての価値が完全には明らかではないため、米国政府は現在、コンドミニアム ホテルの広告でこの言及を使用することを禁止しています。^{[引用が必要]}

カリフォルニア州では、コンドミニアムホテルは、ビーチへの公共のアクセスを保護するために制定された法律を開発者が回避することを許していると批判されている。コンドミニアムホテルはホテルの部屋を備えているため、ユニットの大半が個人所有であり、施設が一般の人々を収容する役割をほとんど果たしていないにもかかわらず、公共の宿泊施設として分類される可能性がある。^[2]

フィリピンでは、コンドミニアムホテルにはコンドミニアム不動産証書が付属しています。これにより、他のほとんどの不動産とは異なり、外国人がコンドミニアムホテルのユニットの最大30％を取得できます。^[3]これにより、この特定の開発はフィリピンで人気を博しました。

完全なリストではありませんが、米国でコンドミニアムホテルに最も人気のある場所は、アスペン、シカゴ、マイアミ、フォートローダーデール、ラスベガスバレー、ニューヨーク市、サウスカロライナ州マートルビーチ、フロリダ州オーランドなどです。コンドミニアムホテルは、スキーリゾートや、コスタリカのハコ、タイ、^[4]、最近ではシントマールテンなどの国際的な観光地にも見られます。投資家は2006年にコンドミニアムホテルに推定2億5000万ドルを費やしましたが、その多くはリゾート地に集中していました。

コンドミニアムホテルの経済分析は、潜在的な収入源に関する正確な情報を得ることが難しいため、非常に難しいことに注意してください。開発者は、不動産規制ではなく、米国証券取引委員会（SEC）の投資規制に該当することを恐れて、一様に客室料金や稼働率に関する重要なデータや見積もりを提供していません。^[5]

所有による財務結果に寄与する主な要因は、賃貸収入、資産価値の増加または減少、融資、税額控除です。^[要出典]

賃貸収入は管理会社と分配され、オーナーは通常、マーケティングやユニットの予約を含む管理に対して前払いの手数料を支払うことはありません。^[要出典]レンタルプール内のユニットの一般的な月額料金には、FF＆E（家具、備品、機器）準備金とリゾート料金が含まれます。所有者と管理会社間の収益分配はプロジェクトごとに異なりますが、ほとんどが50％前後です。ほとんどのコンドミニアムホテル、特にウェスティンやリッツカールトンなどのブランドホテルは、リゾート経済や人気のある都市の目的地に戦略的に位置しているため、1泊あたりの料金が高く、年間を通じて安定した稼働率になっています。ホテルのゲストからの賃貸収入は旅行パターンに左右され、減少する可能性があります。

多くのコンドミニアムホテル、特にブランドコンドミニアムホテルは2桁の成長を遂げており、同じリゾート市場にある従来のコンドミニアムや一戸建て住宅を上回っています。コンドミニアムホテルのユニットは、所有権が譲渡された不動産であり、他の形式の不動産と同様に売買できます。建設中のコンドミニアムホテルが見つかる新興市場の多くでは再販データが不足しているため、専門家は投資目的のみでコンドミニアムホテルの購入を検討する際には注意を払っています。^[6]従来の不動産と同様に、値上がりは決して保証されません。このシナリオは、ごく最近ラスベガスで発生しました。有名なコンドミニアムホテルのいくつかは、再販市場では建設前よりも安く販売されました。

融資は一般に、主な居住地よりも高額です。^[要出典]住宅ローンの金利は 1 ポイント高くなる可能性があり、金融​​機関がコンドミニアム ホテルのコンセプトに馴染みがなかったため、特に過去はそうでした。建設前の購入には多額の頭金が必要であり、購入者はホテルが完成して運営準備ができるまで、金銭的な利益を得ることも、ユニットを使用することもできません。さらに、所有者は賠償請求やある種の損害や損失から保護するために、追加の保険を購入しなければならない場合があります。

コンドミニアム ホテルを所有することで、追加の税制優遇を受けることができます。^[要出典]コンドミニアム ホテルが主な居住地以外または住宅賃貸に使用される場合、所有者はコンドミニアム ホテル ユニットの減価償却を 39 年から 27.5 年、15 年、7 年、さらには 5 年にまで短縮できる場合があります。コンドミニアム ホテルの税法によってこれが決定され、各潜在的購入者の税務状況は異なるため、ケースバイケースで個人に影響します。

ほとんどの分譲マンションと同様に、コンドミニアム ホテルのオーナーは、一般に HOA と呼ばれる住宅所有者組合費を支払う必要があります。料金とサービスは大きく異なります。変動の要因は、ホテルの星評価と運営レベル、および物理的な場所です。たとえば、海沿いにある物件は、定期的に沿岸の天候に見舞われる可能性があり、その結果、建物の外装のメンテナンスをより頻繁に行う必要が増す可能性があります。同様に、スキー リゾートにある物件は、強力な冬の嵐に耐える必要があり、除雪サービスにも対処する必要があります。

例外は別として、HOAの料金やサービスの多くは固定されており、プロジェクトごとにほとんど変動しません。これらのサービスには通常、一般ユニットユーティリティ、共有エリアユーティリティ、個々の部屋と建物の予備費、敷地のメンテナンス、運動エリアの使用料、セキュリティ、害虫駆除、機械修理費、安全警報システム、駐車場のメンテナンス、プールエリアのメンテナンス、およびオーナー管理および管理サービスが含まれます。ホテルのゲストへの影響に関連する項目は、通常、HOA料金に含まれていません。これには、ハウスキーピング、ホテルのスタッフと運営に関連するコストが含まれます。^[7]