セントラル・ロンドン・プロパティ・トラスト社対ハイ・ツリーズ・ハウス社

高い木々
ロンドン、クラパムのハイツリーハウス
裁判所	キングズベンチ部門
決めた	1946年7月18日
引用	[1947] KB 130; [1956] 1 すべて ER 256; 62 TLR 557; [1947] LJR 77; 175 LT 333
トランスクリプト	[1]
裁判所の会員
裁判官が着席	デニング J
キーワード
約束不履行

Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130、通称High Treesは、契約法に関する高等法院の有力な判決である。この判決は、イングランドおよびウェールズの契約法における約束不履行の原則を再確認し、拡張した。しかし、判決の最も重要な部分は、仮定上の事実に関する傍論である。つまり、家主は戦時中の家賃全額の返済を求めてい なかったということである。

デニング判事は、禁反言が適用されると判断した。

法律関係を創設することを意図した約束がなされ、その約束をした者の認識において、その約束を受けた者がその約束を実行する予定であり、実際にそのように実行された。

ハイ ツリー ハウス社は、ロンドンのバタシーにあるアパートをセントラル ロンドン プロパティ トラスト社から借りました。契約は 1937 年に締結され、年間の地代は2,500 ポンドと定められていました。1939 年 9 月に第二次世界大戦が勃発し、賃貸市場は低迷しました。ハイ ツリー社は物件の借主を見つけるのに苦労し、1940 年 1 月にセントラル ロンドン プロパティ トラスト社に連絡して、家賃の値下げを要請しました。年間 1,250 ポンドへの値下げが書面で合意されましたが、期間は指定されておらず、対価も提示されませんでした。

1945 年までに、建物は再び満室状態に戻りました。1945 年 9 月 21 日、セントラル ロンドン プロパティはハイ ツリーズに書簡を送り、家賃 2,500 ポンド全額の返還と、1940 年以降の滞納額 7,916 ポンドの請求を要求しました。その後、1945 年 6 月以降に経過した 2四半期分の負債の一部を回収するために、テスト訴訟を起こしました。

デニング判事は、ヒューズ対メトロポリタン鉄道会社などの過去の判決に基づき、1945年半ばにアパートが完全に占有された時点から家賃全額が支払われるべきであると判断した。しかし、彼は付言文で、セントラル・ロンドンが1940年以降に家賃全額を請求しようとしたとしても、それはできなかっただろうと続けた。これは、当事者が別の当事者に、厳格な法的権利を行使しないと思わせれば、裁判所は後の段階でその当事者がそうすることを阻止するだろうという根拠に基づいていた。付言文であり、第一審裁判所であったため、二重に拘束力のある前例ではなかったが、本質的には約束不履行の原則を生み出した。

最近の法律の発展を考慮せずにこの問題を検討するとすれば、原告がそれを主張していたなら、期間の初めから年間 2,500 ポンドの割合で地代を回収する権利があったであろうことは疑いようがない。なぜなら、地代が支払われる賃貸借契約は印紙を貼られた賃貸借契約であり、古い慣習法によれば、口頭による合意（書面であるかどうかにかかわらず）では変更できず、証書によってのみ変更できるものであったからである。しかし、衡平法が介入し、証書の変更が単純な契約（書面が必要な賃貸借契約の場合は書面で証明する必要がある）によって行われた場合、裁判所はBerry v. Berry [1929] 2 KB 316 に示されているように、それを実行できると述べた。しかし、この衡平法上の原則は、本件には適用されそうにない。なぜなら、ここでの変更は対価なしに行われたと言えるからである。禁反言に関して、家賃の減額に関する表明は、既存の事実の表明ではありませんでした。それは、実質的には将来に関する表明であり、つまり、家賃の支払いは全額ではなく減額された額のみで行われるという表明でした。このような表明は禁反言を生じさせません。なぜなら、Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 で述べられているように、将来に関する表明は契約として具体化されるか、そうでなければ何もないことになっているからです。

しかし、近年の法律の発展から見ると、どのような状況なのでしょうか。法律は、Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 以来、静止しているわけではありません。過去 50 年間に、禁反言の事例であると言われてはいるものの、実際には禁反言ではない一連の判決がありました。それらは、法的関係を創設することを意図した約束がなされ、約束をした人が認識した限りでは、約束の相手方がその約束を実行する予定であり、実際に実行された事例です。このような事例では、裁判所は約束を尊重する必要があると述べています。私が特に言及したい事例は、Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426、In re Wickham (1917) 34 TLR 158、Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 All ER 361 およびButtery v. Pickard [1946] WN 25。すでに述べたように、これらは厳密な意味での禁反言の事例ではない。これらは実際には約束である。つまり、拘束力を持つことが意図され、実行されることが意図され、実際に実行された約束である。Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 は、約束者が法的に拘束される意図がないことを明確にしたのに対し、私が言及する事例では、約束者が拘束される意図があったと推論するのが適切であったため、区別できる。いずれの事例でも、古い慣習法の下ではその約束に対する考慮を見つけるのが難しい場合でも、裁判所は約束がそれをした当事者に対して拘束力を持つと判断した。裁判所は、そのような約束の違反に対する損害賠償請求の原因を与えるまでには至っていないが、約束した当事者が約束に矛盾する行動をとることを認めていない。そのような約束が禁反言を生じさせるのは、まさにその意味でのみである。これらの判決は、法と衡平法の融合の自然な結果である。Hughes v. Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 App. Cas. 439, 448、Birmingham and District Land Co. v. London & North Western Ry. Co. (1888) 40 Ch. D. 268, 286、Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51 の事例は、当事者が衡平法上そのような約束を撤回することは認められないと言う十分な根拠を提供している。私の意見では、今やそのような約束の有効性が認められるべき時が来ている。論理的な帰結は、より大きな金額の支払いのためにより少ない金額を受け入れるという約束は、それが実行された場合、対価がなくても拘束力を持つということに疑いの余地はない。そして、法と衡平法の融合がこの結果をもたらすのであれば、なおさら良い。その側面は、Foakes v. Beerでは考慮されなかった。(1884) 9 App. Cas. 605。しかし、法と衡平法が70年以上も結びついている今日、原則はその複合効果に照らして再考されなければならない。法改正委員会の第6次中間報告35、40項では、私が言及したような約束は、約束の受諾者が何の考慮も払っていなくても、法律上強制力を持つべきであると勧告されていることに注目すべきである。私が述べた範囲では、その結果は裁判所の判決によって現在達成されているように私には思われる。

私が言及したような約束は拘束力があると私は確信しており、私が検討すべき残る唯一の問題は、本件における約束の範囲である。私は、すべての証拠から、本件の約束は、当時の状況によりアパートの建物が全面的に、または実質的に全面的に貸し出されていない間の一時的な手段として、地代を年間 1,250 ポンドに減額することであったと確信している。つまり、家賃の減額は 1944 年末までずっと適用されたが、1945 年の初めにはアパートが全面的に貸し出され、実際にそこから受け取った家賃 (その多くは家賃制限法の影響を受けなかった) は、当初賃貸される予定だった金額を超えて増加したことは明らかである。いずれにせよ、そこからの家賃は非常に高額であったに違いない。家賃の減額が行われた当時の状況は、1945 年の初めの数ヶ月までに完全に消滅していたと私は判断します。私は、この約束は、それが行われた当時の状況、つまりアパートが部分的にしか貸し出されていなかった場合にのみ適用されるとすべての当事者が理解していたと確信しています。そして、それ以上のことは起こりませんでした。1945 年の初めにアパートが完全に貸し出されると、この減額は適用されなくなりました。

このような状況では、私が把握している法律によれば、1945 年 9 月 29 日と 12 月 25 日に終了する四半期については、家賃は全額支払われるべきであると思われます。

もしこの事件が禁反言のケースであったなら、いずれにせよ、表明が適用される条件が終了したときに禁反言は終了すると言えるかもしれないし、通知によってのみ終了すると言うこともできるだろう。いずれの場合も、それは表明の範囲がどこであるかを確かめる方法にすぎない。私は、拘束力を持つことが意図され、実行されることが意図され、実際に実行された約束は、その条件が適切に適用される限り拘束力があるという原則を適用することを優先する。ここでは、1945 年の初めまでの期間をカバーし、その時点から全額の賃料が支払われるという意味で拘束力があった。

したがって、私は原告会社に請求額を支払うよう判決を下します。

High Trees事件で約束不履行法が始まって以来、約束不履行法は進歩を遂げ、債務の全額弁済として一部支払いを受け入れる合意は対価がないために執行不能とするPinnel 事件のルールに新たな突破口を開きました。Denning 氏は、そのような合意は約束不履行法の原則の下では執行可能になるはずであり、実際、原告は公正であり、おそらく法律だと考えられていたことを根拠に債務全額を求めたわけではないとコメントしました。しかし、裁判所は当初、Pinnel 事件やFoakes v Beer のような事件が長い間コモンローの一部を形成していたため、これらの事件を却下したり区別したりすることに消極的でした。Collier v P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) ^[1]のArden 判事は、そのような状況ではHigh Trees事件を利用して債権者の債務全額支払いの権利を消滅させることができること を原則として認めました。

アマルガメイテッド・インベストメント社対テキサス銀行^[2]では、所有権禁反言は単なる盾ではなく剣として機能する（つまり、訴訟に対する防御を提供するだけでなく、訴訟原因として使用できる）と判断されました。

• 禁反言
• 約束