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空き家管理命令（EDMO ）はイングランドとウェールズで使用されている法的手段であり、地方自治体が空き家を住宅として再利用することを可能にします。EDMOは2004年の住宅法によって創設され、関連法は2006年半ばに施行されました。[1]しかし、2010年末までの3年半で発行されたのはわずか43件でした。
背景
英国では、かなりの数の住宅物件が常に空き家となっている。その多くは、例えば改修中や所有者の変更中などの一時的な空き家であるが、長期間空き家のままになっている物件も多い。[2]これらの住宅は、2つの点で問題を引き起こしている。1つは、破壊行為などの引き金となり、その地域の生活の質を低下させる傾向があり、もう1つは、利用可能な住宅のプールを制限することで、 間接的にホームレス問題の一因となっている。
地方自治体は伝統的に、放棄された建物を強制的に再利用させる権限をいくつか持っていたが、最も有名なのは強制買収と強制売却の権限である。前者の場合、不動産は議会によって購入され、後者の場合、所有者はそれを公開市場で売却することを強制される。しかし、これらは両方とも強制的な所有権の変更を必要とし、特に強制売却の場合、建物が実際に再利用されるという保証はなかった。
2001年、空き家対策庁は、不動産を強制的に売却するのではなく、地方自治体が強制的に借家人に賃貸する「強制賃貸」手続きを提案した。議会の特別委員会はこの案を採用したが、立法に対する政府の支持は限られていた。2003年、政府は住宅改革の計画を策定する中で、「空き家管理命令」の提案に関する協議文書を発行したが、最終的な住宅法案には盛り込まれなかった。この文書は、デイビッド・キドニー議員による修正案で、超党派の幅広い支持を得て、現在「空き家管理命令」と題されている法案に追加された。 [3]
EDMOは議会で広く支持されていたが、デイリー・エクスプレス紙は政府が25万戸の住宅を接収したいと報じ、サンデー・タイムズ紙のコラムニストは英国が「共産主義国家」になったと断言するなど、一部のメディアでは強く批判された。[3] 2015年、地方自治体協会のスポークスマンであるピーター・ボックスは、地方自治体はEDMOを「複雑で使いにくい」と考えていると述べた。住宅大臣として演説したブランドン・ルイスは、EDMOは「前政権の非効率的で不人気な政策であり、市民の自由を損ない、まったく機能しなかった」と述べた。[4]
この法律は2006年に初めて施行されたが、その年には命令は発令されなかった。2009年6月時点で、24の暫定EDMOが承認されており、そのうち「ほぼ半数」が過去12か月間に承認されていた。[5] 2010年末までに、合計43が承認された。[6]
パワーズ
EDMO の使用を希望する地方自治体は、プロセスの第 1 段階として、住宅財産裁判所に暫定命令の承認を申請する必要があります。裁判所は、その物件が少なくとも 2 年間空いており、また、ひどく破壊されているか、いわゆる「反社会的」目的で積極的に使用されていることを納得する必要があります。[7]当初の規則では、住宅は単に 6 か月間空いていて、近い将来に人が住む可能性が低く、EDMO が付与された場合は再び使用される可能性が高いとされていました。[8]しかし、この期間は2010 年の英国総選挙後に連立政権によって延長され、[7]新しいポリシーは 2012 年 11 月に発効しました。[9]新しい規則では、その物件が「地域社会に迷惑をかけている」こと、および EDMO の使用に対する地元の支持があることも求められています。[10]
特定の種類の不動産は完全に免除される。例えば、居住者が保護されているために一時的に空き家になっている住宅や、別荘などである。売却または貸し出し中の不動産も同様に免除される。裁判所は要件を満たす要請を認める必要はなく、要請を認める場合、不動産所有者には控訴手続きがある。[11]この命令は部分的に人が住んでいる建物には認められないため、住宅内の空き部屋や非居住用不動産には適用されない。[12]
暫定 EDMO が認められると、その期間は最長 12 か月で、その間に当局は所有者と協力し、物件を再び使用できるようにするための方法を検討し合意します。当局はこの期間中、物件を法的に所有(管理) しているとみなされますが、法的所有権は取得しません。当局は鍵を交換することはできますが、家を売却することはできません。この期間中に合意に至らず、建物が空き家のままの場合、当局は最終 EDMO を発行できます。最終 EDMO は最長 7 年間有効です。[12]最終 EDMO は、当局が物件の借主を見つける前に所有者の同意を得る必要がない点で暫定 EDMO とは異なります。[13]当局が物件の占有者を見つけられなかった場合、または物件を占有させるのが合理的に不可能であると判断した場合、所有者に所有権を返還する必要があります。[12]
EDMOに基づいて借主が見つかった場合、家賃は地方自治体に支払われ、地方自治体は物件の占有と居住に供するために発生した費用、および日常的なメンテナンスと賃貸費用を回収することができます。ただし、これらの費用を超える金額は、物件の所有者に支払われます。[14]
注記
- ^ ウィルソン、ウェンディ、クロマティ、ハンナ、バートン、キャシー（2020年10月21日）。「空き住宅（イングランド）」（PDF）。英国下院図書館。英国議会。ブリーフィングペーパー3012。2021年9月2日閲覧。
- ^ 「英国、10年間空き家が11,000軒以上」BBCニュース。2018年1月1日。 2018年1月1日閲覧。
- ^ ab 「これまでの話…」、空き家管理命令ガイド
- ^ オズボーン、ヒラリー（2015年2月11日）。「空き家を活用できるようにする権限は『無視』されている」。ガーディアン。ロンドン。 2019年2月20日閲覧。
- ^ ルートンのマッケンジー卿による貴族院の書面による回答、2009年6月24日
- ^ 下院のアンドリュー・スタネルによる書面回答、2011年2月1日
- ^ ab エリック・ピックルズ下院声明、2011年1月10日
- ^ 空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.3
- ^ ウィルソン、ウェンディ (2012)。空き家管理命令 (EDMO) - コモンズライブラリ標準ノート。
- ^ 住宅（空き家管理命令）（規定期間および追加の規定要件）（イングランド）（改正）命令2012年。法令2012年第2625号。
- ^ 空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.4
- ^ abc 空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.5
- ^ 空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.1
- ^ 空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.10
参考文献
- 英国内で現在施行されている 2004 年住宅法（修正を含む）のテキスト（legislation.gov.ukより）。
- 空き家管理命令: 住宅所有者向けガイダンス。コミュニティーおよび地方自治省、2006 年 10 月。
- 空き家管理命令、事実、2006年、空き家管理局
- 空き家管理命令ガイド、空き家対策庁