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デイビス・スターリング共同利益開発法は、カリフォルニア州民法典第4000条から始まる部分の通称であり、カリフォルニア州の分譲マンション、協同組合、計画単位開発コミュニティを規制するものである。 [ 1 ]この法律の名称とは裏腹に、この法案は、カリフォルニア州議会共同利益開発特別委員会のシニアコンサルタントを務めていたサンディエゴ大学ロースクールのキャサリン・N・ローゼンベリー教授によって起草された。ローレンス・W・「ラリー」・スターリング議員とグレイ・デイビス議員は、1985年9月にカリフォルニア州議会で法案が可決される前に、起草者として名を連ねた。この法律は、2014年に議会法案805号によって包括的に再編成され、再編された。[ 2 ]
デイビス・スターリング法の下では、共同所有型開発の開発者は、開発を管理する住宅所有者協会（HOA）を設立することができます。HOA設立の一環として、開発者は、HOA内の住戸または区画ごとに、「規約、条件、制限事項宣言書（CC&Rs）」と呼ばれる文書を郡の登記所に登記します。
HOAは政府機関ではありませんが、いくつかの点では政府機関のように運営されています。カリフォルニア州最高裁判所が認めているように、CC&Rs宣言はHOAの憲法であり、州法または連邦法に抵触しない限り、居住者に対して法的拘束力があります。[ 3 ] CC&Rsは、適切に記録されると、反証されるまで有効であると推定されます。[ 4 ] カリフォルニア州控訴裁判所は、 HOAの準政府的な性質について説明しています。
実際、住宅所有者協会は「第二の地方自治体のように機能し、住宅所有者の日常生活の多くの側面を規制している」[引用]。「協会の機能を分析すると、協会がほぼすべての場合において地方自治体の権限、義務、責任に並行する準政府機関であることが明らかになる。ミニ政府として、協会はほぼすべての場合において、会員に公共サービス、道路維持管理、街路灯および共有エリアの照明、ゴミ収集を提供している。多くの場合、協会はセキュリティサービスやコミュニティ内のさまざまな形態のコミュニケーションも提供している。さらに、地方警察や公共安全機能との明確な類似性がある…」[引用]」[引用]要するに、住宅所有者協会は、CC&Rの執行を通じて、共同利益開発が繁栄することを可能にする多くの有益で望ましいサービスを提供している。[ 5 ]
HOAの理事会は、CC&Rsまたは州法もしくは連邦法に抵触しない限り、居住者に対して法的拘束力を持つ規則を制定することができる。政府機関の理事会と同様に、理事会の会議は、いくつかの例外を除き、一般的にHOA会員に公開されている。政府機関と同様に、裁判所は一般的に、HOAが職務を遂行する際に享受する広範な裁量権を尊重する。[ 6 ]
HOA（住宅所有者協会）は、開発区域内の住宅所有者に対し、定期的な料金（税金に相当）を徴収することも認められています。これらの料金は、警備員の人件費（ゲート付きコミュニティの場合は、ゲートハウスの運営費を含む）や、廊下、歩道、駐車場、造園、プール、フィットネスセンター、テニスコートなどの共用部分の維持管理費などに充てられます。HOAは、HOAの規則およびCC&Rs（規約）を執行するために、罰金を科したり、損害賠償や差止命令を求めて住宅所有者を訴えたりすることができます。
1970年代には、デイビス・スターリング法の制定につながる2つの大きな歴史的潮流がありました。まず、州の歴史の大部分において支配的だった一戸建て住宅からの転換がありました。カリフォルニアの開発業者は従来、手っ取り早く利益を上げるために、一戸建て住宅をできるだけ早く建設して販売することだけに集中していました。彼らは公園などの公共施設の建設には関心を払っていませんでした。彼らは、市当局が新しい住民に税金を課してそのようなものを建設するだろうと考えていました。1970年代までに、開発業者はそのような低密度開発に適した土地をほとんど使い果たし、高密度開発に注力し始めました。多くの場合、以前は険しすぎたり、都市の中心部から遠すぎたりするため見過ごされていたような、条件の悪い土地に建設されました。これらの開発を収益性の高いものにしつつ、地域の密度制限（通常は開発全体の平均人数で密度を測定する）を遵守するために、開発業者はしばしば、コンドミニアム複合施設、タウンハウスの集合体、パティオホームの列など、1つの区画に高密度構造物を建設した（これらはすべて、同じ人数を収容するために必要な同数の戸建て住宅よりも、広範囲にわたるインフラを必要としない）。同時に、隣接する区画を、開発地の住民に利益とサービスを提供するために、オープンスペースとして未開発のままにするか、公園などのレクリエーションエリアとして開発するために確保した。したがって、開発業者は、隣接するレクリエーションエリアから利益を得る居住区画が、それらの区画を適切に管理する方法を見つける必要があった。[ 7 ]
第二に、1978年にカリフォルニア州の有権者によって可決された住民投票第13号により、地方自治体の固定資産税引き上げ能力が著しく制限されました。これにより、地方自治体は、現在および将来の予測収入に基づいて新規住民に適切な公共サービスを提供できるかどうかが不確実になったため、新たな住宅開発の承認にますます消極的になりました。新たな開発を承認する前に、地方自治体は、従来公共財とみなされてきたあらゆる種類のサービス（道路維持管理、街路景観整備、下水道サービス、照明、警備、消防、レクリエーションセンター、公園など）を開発業者に民営化するよう強制し始めました。開発業者は、こうしたサービスの費用を賄うために、住宅所有者から手数料や賦課金を徴収する住宅所有者協会を設立せざるを得ませんでした。[ 7 ] （地方自治体は、増税の代わりに、サービスや公共事業のために不動産に対する使用料や特別賦課金を課し始めたが、これは1996年の住民投票法「税金に関する投票権法」である提案218号の制定によって制限された。）
1980年代初頭、その結果として生じたHOAブームは、当時共同利益開発に適用されていたカリフォルニア州法の深刻な限界を露呈した。多くのHOAは計画が不十分で、1963年のコンドミニアム法による規制が弱かった（あるいは全くなかった）ため、困難に直面した。1984年秋、カリフォルニア州議会は危機に対処するため特別議会委員会を招集した。この委員会は、後にデイビス・スターリング法となる法案の起草において、4つの大きな目的を持っていた。(1)既存の法令規定を統合する。(2)共同利益開発を規制する法律を全体的に標準化し、特定の種類の開発に必要な場合にのみ例外を設ける。(3)既存の慣行を検証する。(4)HOA運営に関する様々な問題を解決する。[ 8 ]
2014年1月1日現在、民法第2編第4部第6章（第1350条から始まる）は廃止され、新たに追加された民法第4編第5部（第4000条から始まる）に置き換えられました。デイビス・スターリング法は、カリフォルニア州民法の中で完全に番号が付け直され、再編成されました。この再編成は、標準化された用語、より論理的な主題のグループ化、およびより短い民法条項を導入することにより、法律を理解しやすくすることを目的としていました。[ 9 ]しかし、元の法律の内容はほとんど同じままでした。[ 10 ]
CAL-HOA会員擁護公式ウェブサイト（CHOAMAのキンバリー・クラーク＝ウィリアムズによる）