シティノース

CityNorthは、米国アリゾナ州フェニックスの北東バレーに計画されている都市型多目的開発で、歩行者に優しい環境に、小売店、レストラン、住宅、ホテル、オフィス、文化、公共、娯楽の用途があります。完成すると、CityNorthは144エーカー（0.58 km ^{2 ; 0.23 sq mi）に5,500,000平方フィート（0.51 km 2} ; 0.20 sq mi）以上の開発となります。トーマス・J・クルツニックによってフェニックスの北東バレーの都市中核およびデザートリッジのマスタープランコミュニティの商業中核として構想されたCityNorthは、2つの主要フリーウェイであるループ101と州道51の交差点近くに位置しており、フェニックス都市圏全体からアクセスできます。^[1]この開発は、2008年11月にオープンしたフェーズ1のハイストリートを皮切りに、段階的にオープンします。

シティノースは、フェニックスとゴールドウォーター研究所の間の訴訟の中心となった9,740万ドルの税制優遇措置パッケージの支援を受けて開発されている。シティノースの今後の段階は、経済状況により保留となっている。

この開発には当初、ブルーミングデールズ、メイシーズ、ノードストロームが中心となる百貨店となる予定だったが、2009年の大不況の影響でプロジェクトから撤退した。

プロジェクトの建設は2019年6月25日に開始され、水道と下水道のインフラが最初の段階となった。正式な着工は2019年10月初旬に予定されている。^[2] 2020年には、「初期の現場改善には、最終的に4車線道路となる道路の整地が含まれていた」。^[3]

CityNorth は Thomas J. Klutznick Company によって開発されています。CityNorth の CityCenter と呼ばれる初期フェーズは、Thomas J. Klutznick Company と Related Companies によって共同開発されています。これらの会社による以前の開発には、シカゴのWater Tower Place (730 North Michigan Avenue、340 on the Park、333 West Wacker Drive)、ロサンゼルスのFox Plazaオフィスタワー、ボストンのCopley Place、ニューヨークのTime Warner Center、バージニア州レストンのReston Town Center 、カリフォルニア州ウェストパームビーチのCityPlace、カリフォルニア州ペブルビーチのThe Inn & Links at Spanish Bay、コロラド州アスペンのThe Little Nell hotel などがあります。

ハイストリートは 2008 年 11 月にオープンしました。約 20 エーカー (81,000 m2) の敷地にレストラン、小売店、住宅、オフィスが入ってい^ます。

2010年7月1日、ハイストリートは差し押さえにより、建設資金を提供した貸し手に返還された。^[4]

当初は2009年11月にオープンする予定だったが、^[4]フェーズ2はアリゾナ州の経済低迷と、ゴールドウォーター研究所がフェニックス市と締結したこのプロジェクトのための9,740万ドルの経済開発協定に対して起こした ターケン対ゴードン訴訟により延期された。

以下の予測は、フェニックス市と Thomas J. Klutznick Company が提供した推定に基づいています。

地方税収入

• シティノースの存続期間中にフェニックス市に10億ドル^[5]
• 1年目から10年目まで平均2,200万ドル

建設消費税

• 市 - 21,200,000ドル
• 州 - 57,300,000ドル

創出された雇用

• 建設中は16,000
• 運用中は19,000 ^[5]

• 開発費および商業、レストラン、建設、小売、住宅賃貸税として650万ドル。
• フェーズ 1 では、75 社の下請け業者と約 600 人の建設作業員が雇用されます。
• フェニックス市にとって数多くの無形資産。 ^[6]

ゴールドウォーター研究所はこれらの主張を誇張だとして反論している。^{[7] [8]}研究の1つは、シティノースの経済的影響について2つの誤りを発見した。

• フェニックス市は、補助金がなければショッピングモールは建てられないと想定している一方で、シティノースから得られる売上税はすべて、ショッピングモールがなければ他の都市に流れていただろうと想定している。
• 市は、利益から小売コストを差し引かないため、CityNorth の商品やサービスにはコストがかからないものと想定しています。たとえば、市は、CityNorth の小売店が販売する衣料品も自社で製造していると想定しています。

デイブ・ウェルズ博士によると、「総経済効果は、そうでなければ経済活動は起こらなかったと仮定しているため、実際の効果を誇張している。例えば、シティノースで靴を買わなければ、靴をまったく買わなかっただろう。また、シティノースが提案通りに開発されなければ、何も建設されないと仮定している。さらに、エリオット・ポラック・アンド・カンパニーの推定では、小売業の総効果を雇用の点では50パーセント、経済生産高の点では75パーセント誇張している。」^[7]

ゴールドウォーター研究所によれば、経済効果は年間5億ドル未満で、市が推定した効果のほぼ4分の1に相当します。^[7]

シティノースを開発するため、トーマス・J・クルツニック社はフェニックス市と売上税優遇契約を締結し、クルツニック社はシティノースで徴収した売上税の50%、最大9,740万ドルを11年3年間保有することになった。この売上税優遇措置により、シティノースはアリゾナ州の企業補助金に異議を唱えているゴールドウォーター研究所が起こした訴訟の中心となった。9,740万ドルと引き換えに、クルツニック社はフェニックスに3,180台分の駐車スペースをリースすることを許可し、そのうち200台は市営バスの相乗り利用者用に確保される。リース期間は45年間。

2008年4月2日、マリコパ郡上級裁判所のロバート・マイルズ判事は、フェニックス市とトーマス・J・クルツニック社に有利な判決を下した。マイルズ判事は、フェニックス市とシティノースとの契約がアリゾナ州憲法に違反しているというゴールドウォーター研究所の主張を否定した。同判事は、シティノースによって生み出される経済活動は「間違いなく」公共の利益にかなうと裁定した。^[9]ゴールドウォーター研究所はその後、この判決に対して控訴している。^[10]

シティノースの開発業者とフェニックス市は、2008 年 4 月 22 日にマリコパ郡上級裁判所に訴訟を起こし、ゴールドウォーター研究所に訴訟で発生した訴訟費用の支払いを命じるよう求めた。^{[11] [12]}シティノースの申し立てでは、研究所は「契約書を読んでもいない無関係な「専門家」を起用して訴訟の長さと複雑さを増大させ、干渉している莫大な財政的および事業的利益を無謀に無視した」と主張している。^[13]フェニックス市の申し立てによると、「ゴールドウォーター研究所は、市の費用と費用の支払いを命じられる可能性があることを知りながらこの訴訟を進めただけでなく、この訴訟の範囲と費用を、この訴訟の決定的な問題を完全に訴訟で解決するために必要な範囲をはるかに超える形で拡大した」という。^{[14] [15]}

ゴールドウォーター研究所は、弁護士費用の請求は裁判中にすべての当事者が合意した条件に違反していると主張している。ゴールドウォーター研究所の主任訴訟担当者であるクリント・ボリックは、「裁判所が公の権利を擁護しようとする企業に対して弁護士費用を認めたことはほとんどない。その理由は、ウィスタバー対パラダイスバレー統一学区の訴訟でアリゾナ州最高裁判所のスタンレー・フェルドマン判事がまさに同じ訴訟で明確に述べている。この訴訟は、シティノース訴訟の対象となる贈与条項の法的基準を定めるものとしてすべての当事者が同意している」と述べている。^[16]

ボリック氏は、ターケン対ゴードン事件のような憲法訴訟は​​下級裁判所で勝訴することはほとんどなく、控訴裁判所で勝訴する可能性が高いと主張した。^{[16] [17]}

フェニックス市とシティノースの開発業者との合意により、シティノースはスプロール現象に対抗し、交通量を減らすことを目的とした密集した都市プロジェクトとして建設されることになった。駐車場の誘因がなければ、開発の半分以上が平面駐車場に占められ、売上税を生み出す事業の数が制限される可能性が高かった。^[18]マイルズ判事の判決で述べられているように、「合意は、建設されるプロジェクトが、予定された利益、特に多額の税収を、その場所に建設される可能性のある他の異なる構成のプロジェクトよりも公衆にとって有利なスケジュールとレベルで提供することを保証するように設計された。」^{[9] [15]}

市の資金は前払いされておらず、市の税収も危険にさらされていない。開発業者は、シティノースの開発にかかる推定15億ドルの費用を負担し、すべての財務リスクを引き受けなければならない。シティノースは、市に数億ドルの税収と数千の雇用をもたらすと見込まれている。^[19]シティノースは、生み出す収入で元が取れる。^[18]マイルズ判事は、「合意によって受け取る金銭的価値は、開発業者が市から支払いを受ける前に建設しなければならない120万フィートの小売スペースからシティノースプロジェクトによって生み出される売上税収入に基づいている...合意に基づいて、市は将来、選択した公共目的に使用できる数億ドルの売上税を受け取ると見込まれている」と述べている。^{[9] [15]}

ゴールドウォーター研究所は、このインセンティブは企業への補助金であり、アリゾナ州憲法に違反していると主張している。^{[20] [21] [22] [23] [24]}

ゴールドウォーター研究所によると、フェニックス市は今後45年間、200台の相乗り用駐車場をリースするために年間3万ドル以上を支払うことになる。^[25]市は、このインセンティブは補助金ではなく市場ベースのインセンティブであると主張しており、200台をリースするのに支払ったのと同じ価格で、駐車場の6,950台分の駐車スペースを購入して所有することもできたはずだ。 ^[26]ゴールドウォーター研究所はまた、市の弁護士費用の記録を入手し、フェニックス市が補助金の防衛に週1万ドル以上を費やしていると主張している。^[27]

ゴールドウォーター研究所も、市がプロジェクトの利益を過大評価していると考えている。市は19億ドルの影響を見積もっているが、ゴールドウォーター研究所の調査では、実際の影響は5億ドル未満であると主張している。^[7]ゴールドウォーター研究所はまた、急速に成長しているフェニックスの裕福な地域ではショッピングの需要が高いため、ショッピングモールはいずれにせよ建設されていたため、補助金による純利益は生じないと主張している。^[25]ウェルズ博士も、シティノースが建設されている地域の一人当たりの平均所得がフェニックスの他の地域よりも21,000ドル高く、シティノース周辺の人口統計学的人口はフェニックスの他の地域よりも3倍白人である可能性が高いことを発見し、シティノースプロジェクトの公共利益に疑問を投げかけている。

ゴールドウォーター研究所によると、この補助金はアリゾナ州憲法の3つの条項、贈与条項、特権および免除条項、特別法条項に違反している。^[28]ゴールドウォーター研究所は、このインセンティブは政治的に有力なコネを持つ人々を報奨することを目的とした企業補助金に過ぎないと考えている。^[26]

2010 年 1 月 25 日、アリゾナ州最高裁判所は控訴裁判所の判決を破棄し、シティノースとの合意を承認した。^[29]最高裁判所は、25 年以上の判例に基づき、フェニックス市とクラッツニック社が誠意を持って行動したと支持した。最高裁判所の判決は、シティノースのような民間開発業者と政府との取引は、政府に直接利益をもたらすものでなければならないことを明確にした。結果として、雇用や売上税の増額などの間接的な利益は、取引には適用できない。^[30]したがって、今後の取引では、政府が見返りに何を得るかを明確にし、政府が見返りに得る利益が取引への政府の投資に見合うものであることを保証する必要がある。^[31]

• シティノースAZ

33°41′00″N 112°00′00″W / 33.68333°N 112.00000°W / 33.68333; -112.00000