柔軟な住宅ローン

フレキシブルモーゲージとは、毎月の返済条件に柔軟性を持たせた住宅ローンを指します。フレキシブルモーゲージは1990年代初頭にオーストラリアで初めて登場しましたが（そのため米国ではオーストラリアンモーゲージと呼ばれています）、1990年代後半まで普及しませんでした。この手法は、米国の住宅バブルの影響で、近年米国と英国で人気が高まっています。^{[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ]}

住宅ローンの繰り上げ返済という用語も使われます。これは、借り手が返済能力があれば、通常の住宅ローンよりも早くローンを完済できるためです。従来の住宅ローンでは、借り手は追加元本返済や期日通りの返済が行われなかった場合、多額の違約金を課されることがよくあります。

オーストラリアとイギリスでよく見られる柔軟な住宅ローンの一種に、オフセット型住宅ローンがあります。オフセット型住宅ローンの主な特徴は、住宅ローンの残高を相殺することで、支払う利息を減らすことができる点です。利息は、未払いの純債務に基づいて計算されます。一部の金融機関では、すべての取引を単一の口座で管理しており、これはしばしば当座預金型住宅ローンと呼ばれます。

典型的な設備としては、以下のようなものがあります。

• 過払いまたは追加返済（通常の金額よりも多い金額）を行うこと
• 過去の過払い金や追加返済金を再度引き出す（借り入れる）
• 過少支払いをする（通常の金額より少なく支払う）
• 支払猶予期間を設ける（一定期間、通常は3ヶ月から12ヶ月間、返済を停止する）。

これらの特徴により、柔軟な住宅ローンは個々の状況に合わせて調整することが可能です。これは、自営業者や収入が変動的で必ずしも一定ではない借り手にとって特に有益です。例えば、収入に不定期ながらも大きな割合の歩合給が含まれる借り手は、歩合給を繰り上げ返済に充てることで返済期間を短縮したり、他の時期には返済額を減らしたりすることができます。

オーストラリアとイギリスで一般的な、柔軟性の高い住宅ローンの一種に、オフセット型住宅ローンがあります。

オフセット型住宅ローンの主な特徴は、貸方残高を住宅ローン債務と相殺することで、支払う利息を減らすことができる点です。

例えば、住宅ローンの残高が20万ドルで、クレジット残高が5万ドルの場合、利息は純残高の15万ドルに対してのみ課されます。一部の金融機関は、すべての取引を単一の口座で管理しており、これはしばしば当座預金型住宅ローンと呼ばれます。

貸し手は通常、住宅ローン契約開始時に融資限度額を設定し、借り手はこの限度額まで融資を受けたり、引き出したりすることができます。この限度額は定期的に見直されることがあります。貸し手は、元本返済を確実にするため、住宅ローン期間の終わりに近づくにつれて融資限度額に制限を設ける場合があります。しかし、多くの貸し手は、ローンを返済しなければならない住宅ローンの最終日まで、全額の引き出しを認めています。これは、貸し手が（特に年齢を理由に）返済期間の延長を拒否する場合、規律のない借り手や定年退職が近い人にとって大きな問題となる可能性があります。

他の貸し手は複数の口座を用意しています。少なくとも住宅ローン口座と預金口座があります。多くの場合、貸し手は貸方残高用に複数の口座を許可し、場合によっては借方残高用にも複数の口座を許可します。これらの異なる口座により、借り手は目的別に資金を分けて管理することができ、すべての口座は毎日住宅ローン債務と相殺されます。

• オフセットローン（融資）