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住宅ローンの引き受けとは、既存の住宅ローンの条件と残高を融資を受けた不動産の購入者に譲渡することであり、一般的に、引き受け当事者が貸し手または保証人のガイドラインに従って資格を満たしている必要がある。[ 1 ]すべての住宅ローンは引き受け可能である可能性があるが、貸し手は売却時一括返済条項によって住宅ローン の引き受けを阻止しようとする場合がある。FHA が保険をかけているもの、VA が保証しているもの、USDAが保証しているものなど、特定の種類の住宅ローンは間違いなく引き受け可能である。2014 年現在、FHA および VA の引き受け可能な住宅ローンは、米国の住宅ローンの約 18%、つまり 6 分の 1 を占めている。[ 1 ]
住宅ローンの引き継ぎは、一般的に「引き継ぎ可能な住宅ローン」と呼ばれ、住宅購入者が金利、満期日、残高などの既存の住宅ローンの条件を引き継ぐことを可能にします。[ 2 ]住宅ローンの引き継ぎは、金利の急激な上昇への対応として、2022 年以降人気が高まっています。住宅ローンの引き継ぎは、購入者が過去の低金利で住宅を購入し、月々の支払いと総利息コストを節約できる方法となっています。
購入者による抵当権の引き継ぎは、通常、譲渡証書の一部として記載されますが、書面による記載は必須ではありません。ほとんどの法域では、明示的な引き継ぎが求められます。譲渡証書にこの点に関する記載がない、または曖昧な場合、裁判所は購入者が抵当権を引き継ぐ意思がなかったとみなします。
しかし、当事者の行動に基づいて、抵当権の承継が黙示的に認められる場合もあります。例えば、住宅ローンの支払いをすることは、抵当権を引き継ぐ意思を示すものとみなされます。また、物件価格よりも低い金額を支払うこと（差額が住宅ローンの残高である場合）も同様です。購入者が抵当権を引き継がない場合、購入者は抵当権付きの物件を購入することになり、物件には依然として担保権が設定され、貸し手は物件に対する権利を有します。
譲渡可能な住宅ローンは、ZillowやRedfinなどの主流の不動産プラットフォームでは一貫して識別されないため、購入者が見つけるのが困難です。このギャップに対処するために、専用のデータベースが登場しました。Assumable.ioは、米国のメディアで、FHA、VA、USDAの譲渡可能な住宅ローン付きの住宅を追跡およびリストする唯一の全国的なプラットフォームとして紹介されており、全50州の数千の都市にわたる数万の物件がカタログ化されています。[ 3 ] [ 2 ]
例えば、ある住宅所有者が自宅を担保に25万ドルの30年ローンを抱えているとします。購入希望者は、その住宅を30万ドルで購入し、新たなローンを申し込む手続きや費用を避けるため、既存のローンをそのまま利用したいと考えています。そこで、購入希望者は5万ドルの現金を頭金として支払い、 25万ドルのローンを引き継ぎ、ローンの所有権を取得し、金利を含む既存の条件を維持します。
既存の住宅ローンを引き継ぐには、通常、引き継ぎ手続きの前に貸し手の同意を得る必要があります。貸し手の同意なしに既存の住宅ローンが付いた不動産を譲渡することは、既存のローンを「条件付き」で売却することと呼ばれることがあります。ほとんどの場合、このような譲渡によって、ローン契約の売却時一括返済条項に基づき、貸し手がローンの一括返済を求める権利が回避されることはありません。
債務引受が完了すると、売主は貸主に対し、債務免除を申請します。貸主の同意なしに住宅ローンが引受された場合、売主は買主の債務不履行に対する責任を負うことになります。VAローン（退役軍人向け住宅ローン）の場合、債務引受手続き完了前に貸主の承認が得られていなくても、引受後に債務免除を取得できる場合があります。
米国では、ほとんどの種類の住宅ローンの譲渡は、売却時一括返済条項を含めることで制限されています。この条項により、貸し手は、物件が貸し手の同意なしに新しい所有者に譲渡された場合、ローン残高全額の支払いを要求することができます。ただし、FHA保険付きローンとVAローン（1988年3月1日以降に発行されたもの）は、購入者の信用力に問題がなければ譲渡可能です。これは、これらのローンには売却時一括返済条項が意図的に含まれていないためです。すべての種類のローンが譲渡可能というわけではありません。