住宅を手頃な価格にする

米国財務省の住宅購入可能化プログラムは、不良資産救済プログラムの一環として2009年に開始されました。財務省の主な活動は、住宅購入可能化プログラムです。^[1]

MHAのその他のプログラムには以下のものがある: ^[2]

• 元本削減代替案 (PRA) は、ローン対価値比率が 115 パーセントを超える住宅所有者を支援します。
• 住宅手頃価格失業プログラム（UP）、失業中の住宅所有者に対する一時的な猶予。
• 第二抵当権変更プログラム (2MP) は、住宅所有者が HAMP を通じて第一抵当権の変更を受けた場合に、サービス提供者が第二抵当権を変更するためのメカニズムを提供します。
• 住宅手頃価格差し押さえ代替プログラム (HAFA) は、ショートセールまたは差し押さえに代わる譲渡を通じて、住宅所有者が住宅から退去し、より手頃な生活環境に移行できるよう支援します。

サブプライム住宅ローン危機は、住宅バブルの崩壊後の住宅価格の大幅な下落によって引き起こされ、住宅ローンの滞納、差し押さえ、住宅関連証券の価値下落につながった。住宅投資の減少は不況に先立って起こり、その後家計支出、そして企業投資の減少が続いた。支出の減少は、家計債務が高く住宅価格の下落が大きい地域でより顕著であった。^[3]

危機に先立つ住宅バブルは、当初は国債よりも高い金利（すなわち、より良いリターン）と、格付け機関による魅力的なリスク格付けを提示していた住宅ローン担保証券（MBS）と債務担保証券（CDO）で資金調達された。危機は、サブプライムローンの増加と住宅投機の増加によって引き起こされた。特定の年に組成された低品質のサブプライム住宅ローンの割合は、過去の8％以下の範囲から2004年から2006年にかけて約20％に上昇し、米国の一部地域ではこれよりはるかに高い比率となった^{[4] [5]。}これらのサブプライム住宅ローンの大部分、例えば2006年には90％以上が変動金利住宅ローンであった。^[6]住宅投機も増加し、投資家（すなわち、主な居住地以外の住宅を所有する人）への住宅ローン組成の割合は、2000年の約20％から2006～2007年には約35％に大幅に上昇した。これらの変化は、融資基準の引き下げと住宅ローン商品の高リスク化というより広範な傾向の一部であり、^{[6] [7]、米国の世帯の負債の増加につながりました。家計負債対}可処分所得の比率は、1990年の77％から2007年末には127％に上昇しました。^[8]

米国の住宅価格は2006年半ばにピークを迎えた後、急激に下落し、借り手にとってローンの借り換えが困難になった。変動金利住宅ローンの金利が上昇し（月々の支払額が上昇）、住宅ローンの延滞が急増した。世界中の金融機関が広く保有していたサブプライム住宅ローンを含む住宅ローン担保証券は、その価値のほとんどを失った。^[4]

2008年のアメリカ合衆国大統領選挙で、大統領候補のバラク・オバマは、危機の間に差し押さえに直面している住宅所有者を支援することを約束した。^[9]

住宅価格適正化プログラム（HAMP）は、サブプライム住宅ローン危機に対応するために2009年に導入された政府のプログラムです。HAMP ^{[10]は住宅価格適正化プログラム（MHA） [11]}の一部であり、2008年緊急経済安定化法^[13 ]の一部である不良資産救済プログラム（TARP） に基づく最悪打撃基金プログラム（HHF）^[12] と連携して設立されました。HHFは、経済危機で最も大きな打撃を受けた州の住宅所有者に的を絞った支援を提供し、HAMPおよびほとんどのMHAプログラムと連携して機能します。

HAMP (および MHA プログラム全体) は、申請の提出期限である 2016 年 12 月 31 日に期限切れになる予定であり、修正発効日は 2017 年 9 月 30 日以前にする必要があります。HHF は 2020 年まで延長されました。

住宅手頃価格修正プログラム (HAMP) は、現在借り手が支払えるレベルかつ長期的に持続可能なレベルにローンを修正することで、経済的に困窮している住宅所有者が差し押さえを回避できるようにするために設計されています。これは、金利の引き下げ、金利の固定、元金の削減または猶予、および期間の延長によって行われます。このプログラムは、明確で一貫性のあるローン修正ガイドラインを提供し、借り手、サービス提供者、および投資家に対するインセンティブを含んでいます。

以前は、ローンの修正対象となる物件は、主たる居住地でなければなりませんでした。2012 年 6 月、HAMP は大幅に改訂され、プログラムの範囲が拡大され、いくつかの問題点が明確になりました。Tier 2 修正プログラムが開始され、所有者が居住していない物件のローンの修正が許可され、複数の物件の複数のローンの修正も許可されました。所有者が居住する物件に関する既存の規則は、現在 Tier 1 修正の範疇に含まれます。

MHAハンドブック^[14]は、住宅購入可能化（MHA）プログラム、特にその最も人気のある構成要素であるHAMPの要件とガイドラインを概説した統合リファレンスガイドです。正味現在価値（NPV）テスト^[15]と呼ばれる複雑な計算が HAMPプログラムの基礎となっています。ティア1とティア2には独自のNPVテストがあります。NPVテストは、抵当権を差し押さえるよりも住宅ローンを変更した方が投資家がより多くの利益を得られるかどうかに基づいて変更を予測します。

HAMP は、以下の適格性および検証基準に従います。

• 2009年1月1日以前に融資が行われた
• 未払い元金残高が最大 729,750 ドルの第一順位担保ローン
• 2～4ユニットの物件では上限額がさらに高くなります
• 不動産は没収または居住不可能であってはならない
• 借り手の負債（ローン変更の対象となる住宅ローン負債）と収入の比率は、経済的困難を示す一定の基準を満たす必要があります。長年、この比率は総収入の 31% 以上である必要がありましたが、現在は Tier 1 または Tier 2 のどちらの変更の資格があるかによって変わります。
• すべての借り手は、署名済みの IRS 4506-T を含む収入を文書化し、収入の証明 (給与明細、損益計算書など) を提供し、経済的困難の宣誓供述書に署名する必要があります。

2015 年 5 月 8 日のグリーンライニング研究所第 22 回年次経済サミットで、メル・ワットは、このプログラムが 2016 年末に終了することを発表しました。FHFA のディレクターは、このプログラムについて次のように述べています。

「これら2つのプログラムに参加する新規借り手の数は、多くの適格借り手がすでにこれらのプログラムを利用していることや住宅価格の回復により減少し続けていますが、貸し手とサービス会社は、新しいHAMP修正とHARP借り換えを承認し続けています。HAMPとHARPを2016年末まで延長することで、住宅ローンの支払いや借り換えに引き続き困難に直面している借り手に本当の救済をもたらすでしょう。」 ^[16]

最初のローンが HAMP に基づいて変更されると、2 番目のローンが適格である場合 (ほとんどの場合適格です)、そのローンも変更されるか、一部または全部が消滅します。このプログラムは 2016 年 12 月 31 日に終了しました。

ニール・バロフスキーは著書『ベイルアウト：ワシントンはいかにしてメインストリートを放棄し、ウォール街を救済したか』の中で、ティム・ガイトナー財務長官は議会が意図したようにプログラムを活用するつもりはなかったと主張している。ガイトナーの計画は、住宅所有者に差し押さえを回避するための救済策を提供するのではなく、銀行が差し押さえを進めるというものだった。ガイトナーは「銀行は時間をかけて1000万件の差し押さえを処理できる」と「見積もっている」し、HAMPは「金融システムに一斉に差し押さえが集中するのを防ぐことで銀行の滑走路を潤すのに役立つだろう」と述べている。^[17]そのため、「プログラムに参加している銀行は、プロセス開始以来、400万人の借り手の支援要請、つまり申請の72％を拒否した」。^[18]シティモーゲージとJPモルガン・チェースは、 HAMPの申請を最も多く拒否した銀行の1つだった。そのため、当初このプログラムの恩恵を受けることができると推定されていた400万人以上のうち、実際に支援を受けたのは887,001人だけだった。^[9]

• 米国におけるローン修正
• 住宅手頃価格借り換えプログラム(HARP)

• Making Home Affordable 公式ホームページ