低所得者向け住宅税額控除

低所得者向け住宅税額控除（ LIHTC ）は、米国の連邦プログラムであり、家賃制限のある住宅の一定割合を低所得世帯向けに確保することに同意する代わりに、住宅開発業者に税額控除を付与する。 ^[1]このプログラムは、1986年税制改革法（TRA86）に基づいて創設され、手頃な価格の住宅の開発におけるプライベートエクイティの利用を奨励している。^[2] LIHTC控除を利用して開発されたプロジェクトは、一定期間（通常は30年）にわたって一定の割合の手頃な価格の住宅を維持しなければならないが、15年後に不動産所有者がオプトアウトできる「適格契約」プロセスがある。^[3]指定された手頃な価格の住宅に請求できる最大家賃は、エリアの中央値収入（AMI）に基づいている。^[4] LIHTC物件の居住者の50％以上は、極度に低所得（AMIの30％以下）と見なされている。^{[5] [6]}現在の控除支出の10％未満が個人投資家によって請求されている。^[7]

1987年から2021年までに、少なくとも355万戸の住宅がLIHTCプログラムを通じて供給されました。^[8] 2012年時点で、LIHTCプログラムは米国で新たに建設されたすべての手頃な賃貸住宅の約90％を占めています。^[9]

2010年、大統領経済回復諮問委員会（PERAB）は、LIHTCプログラムにより、2008年から2017年にかけて参加企業から失われた税収で連邦政府に610億ドル（年間平均約60億ドル）の損失が生じると推定し、また一部の専門家はバウチャーの方が低所得世帯を費用対効果の高い方法で支援できると考えていると指摘した。^[10] 2023年には、LIHTCプログラムは政府に年間平均135億ドルの費用がかかると推定されている。^[1]

2011年から2015年を対象としたGAOの2018年の報告書によると、LIHTCプログラムは年間約5万戸の低所得者向け賃貸住宅に資金を提供し、新築住宅の1戸当たりの平均コストはテキサス州で12万6000ドル、カリフォルニア州で32万6000ドルに及んでいる。^{[11] :  1  [12] :  1}

1986 年の米国税制改革法 (TRA86) は、住宅所有に対するインセンティブを残しながら、賃貸住宅に対する多くの投資インセンティブに悪影響を及ぼしました。低所得者は持ち家よりも賃貸住宅に住む可能性が高いため、低所得者が利用できる新規住宅の供給が減少したと考えられます。低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) は、手頃な賃貸住宅の選択肢を必要としている人々のために、バランスを保ち、集合住宅への投資を奨励するために TRA86 に追加されました^{[引用が必要]} 。その後 20 年間で、この控除は手頃な賃貸住宅を開発するための非常に効果的なツール^{[引用が必要]になりました[引用が必要]}。LIHTC プログラムは、1986 年以来、約 240 万戸の手頃な住宅の建設または改修を促進することで、深刻な手頃な住宅不足への対応に貢献してきました。開発活動を通じて、LIHTC は年間約 95,000 件の雇用を創出およびサポートしており、その大部分は中小企業部門の雇用です^{[引用が必要]}。

LIHTC は、投資家 (通常は住宅を所有するパートナーシップのパートナー) が、賃貸住宅プロジェクトの低所得者向けユニットの開発に要した費用の一定割合 (控除の種類に応じて 10 年間で 4% または 9%) に相当する連邦税控除を受けることができるようにすることで、低所得者向け住宅の開発費用に資金を提供します。開発資金は、控除を投資家 (またはより一般的には投資家グループ) に「シンジケート」することで調達されます。LIHTC を利用するには、開発者は (i) 州政府機関にプロジェクトを提案し、競争力のある税控除の割り当てを求めて獲得するか、(ii) 少なくともプロジェクト費用の 50% を賄う非課税債券の承認と発行を得て、プロジェクトを完了し、その費用を証明し、プロジェクトを低所得者向けテナントに賃貸するかのいずれかを行います。同時に、プロジェクトを所有するパートナーシップまたは有限責任会社に資本拠出する投資家が見つかり、その見返りとして、10 年間にわたりその事業体の LIHTC が割り当てられます。クレジットの額は、(i) 競争でプロジェクトに授与されたクレジットの額、(ii) プロジェクトの実際のコスト、(iii) IRS が発表した税額控除率、および (iv) 低所得のテナントに賃貸されるプロジェクトのユニットの割合に基づいて決定されます。適用される規則に従わなかった場合、または少なくとも 15 年の期間が終了する前にプロジェクトまたは所有権を売却した場合、以前に取得したクレジットが回収されるだけでなく、将来のクレジットを取得できなくなる可能性があります。これらの規則については、以下で詳しく説明します。

税法の一部としてのこのプログラムの構造により、物件が成功しなかった場合は民間投資家が経済的負担を負うことが保証されます。この成果報酬型の説明責任により、LIHTC プログラムに対する民間部門の規律が促進され、差し押さえ率は 0.1% 未満となり、同等の市場価格の物件よりもはるかに低くなっています。税法の恒久的な一部である LIHTC プログラムでは、官民パートナーシップが必要とされ、手頃な価格の賃貸住宅の建設のために 750 億ドルを超えるプライベート エクイティ投資が活用されています。

このプロセスの最初のステップは、プロジェクト所有者が州当局に申請書を提出することです。州当局は、申請書を競争的に検討します。申請書には、プロジェクトの予想コストの見積もりと、「セットアサイド」と呼ばれる以下の条件のいずれかに従うという誓約が含まれます。

• 開発地域の住宅ユニットの少なくとも 20% 以上は、家賃制限があり、その地域の中央総所得の 50% 以下の所得を持つ個人が居住しています (「20/50」)。
• 開発中の住宅ユニットの少なくとも 40% 以上は、家賃制限があり、その地域の中央総所得の 60% 以下の所得を持つ個人が居住しています (「40/60」)。
• 開発中の住宅ユニットの少なくとも 40% 以上は、家賃制限があり、それぞれのユニットに関して納税者が指定した推定所得制限を超えない所得を持つ個人によって占有されています。推定所得制限の平均は、その地域の中央総所得の 60% を超えてはなりません (「所得平均」)。

通常、プロジェクト所有者は、これらの最低額よりも高い低所得者向け使用率（最大100%）に同意する。^[10]低所得の入居者には、最大適格所得の30%の家賃を請求することができる。これは、HUDが決定する世帯規模に応じて調整された地域の中央所得の60%である。低所得ではないが同じプロジェクトに住む入居者に請求できる家賃に制限はない。

このプログラムは州レベルで州の住宅金融機関によって管理され、各州には人口に基づいて固定のクレジットが割り当てられます。州住宅機関は、どのプロジェクトにクレジットを付与するかを決定する広範な裁量権を持ち、申請は州の「適格割り当て計画」(QAP) に基づいて検討されます。クレジットは通常、競争に基づいて毎年開催される数回の「割り当てラウンド」でプロジェクトに付与されます。通常、最上位のプロジェクトにクレジットが付与され、次に 2 番目、というように、そのラウンドのクレジットがなくなるまで続きます。各州のクレジットの一部は、非営利団体が後援するプロジェクト用に「確保」する必要がありますが、非営利団体は、確保されたクレジットに関係なく、「一般」ルールに基づいてクレジットを申請することが多いです。

これにより、各州は独自の優先順位を設定し、特定の住宅目標に取り組むことができます。また、開発者が他のプロジェクトと競争する際に、確立された最低額よりも優れた特典を提供することが奨励されます (たとえば、家賃を低く設定したり、低所得要件を長期間維持したりすると、競争プロセスにおけるプロジェクトの順位が上がることがよくあります。各州の QAP と申請書をチェックして、これらの判断がどのように行われるかを確認することが重要です)。

すべてのプロジェクトがこの競争プロセスに基づいて低所得者控除を申請できるわけではありません。非課税債券で資金調達されたプロジェクトも控除の対象となります。非課税債券の種類も州ごとに制限されており、債券を担当する州機関は異なる場合がありますが、州機関は一般に税額控除プログラムを担当する機関と同様の規則を適用します。債券で資金調達されたプロジェクトに対する控除率は 4% ですが、既存の建物の取得の場合は 4%、競争的に授与される控除の新築または改修の場合は 9% です。

プロジェクト所有者は、第 42 条を遵守し、記録される「土地使用制限契約」(LURA) で合意された割合の低所得者向けユニットを維持することに同意する必要があります。LURA では、プロジェクトは、15 年間の初期「遵守期間」とその後の 15 年間の「延長使用期間」(地方自治体の要求があればそれ以上。延長使用規則は 1989 年に追加され、プログラムの最初の数年間に開発されたプロジェクトには適用されません) にわたって、特定のプロジェクトの低所得要件を満たす必要があります。プロジェクトが 15 年間の遵守期間中に税法第 42 条の要件を遵守しなかった場合、クレジットは「回収」の対象となります。回収イベントが発生した場合に納税者に「保証金」を預けることを義務付ける規則は、2008 年に廃止されました。

プロジェクトの「適格基準」とは、既存の建物がある場合にはその取得費用（土地の費用は含まない）に、プロジェクトを完了するための建設およびその他の建設関連費用を加えたものです。（たとえば、恒久的な資金調達の費用、または投資家へのクレジットの「シンジケート化」費用は含まれません。連邦補助金についても調整が必要です。）次に、これに上記の条件に従って「低所得」ユニットの割合を掛けて、実際にクレジットの対象となるプロジェクトの「適格基準」を決定します。このため、多くの開発者は、潜在的な税額控除を最大化するために、ユニットの 100% を低所得にすることに同意しています。（1）新築および（2）既存建物の改修費用のプロジェクトは、非課税債券で資金提供されていない場合、取得した建物の基準の 4%、および新築または改修のプロジェクトの適格基準の 9% というレートに基づいて、年間の税額控除の割り当てを最大化できます。全額または一部が非課税債券で資金調達されたプロジェクトの費用は、年間約3％から4％の控除の対象となり、ほとんどの場合、2021年以降は4％に固定されます。控除率は国税庁によって毎月発表されますが、 2008年7月30日以降に使用開始された建物については、非課税債券で資金調達されていない新築および改修された建物の控除は9％以上であり、2020年以降に発行された債券によるほとんどの債券資金調達プロジェクトでは4％の税率です。 「市場金利以下の連邦ローン」に低いクレジット レートを規定する規則は 2008 年に廃止され、2008 年 7 月 30 日以降に使用が開始された建物に適用されます。建物が最後に使用開始されてから 10 年以上経過していない限り、既存の建物の取得コストに対するクレジットを認めないという別の規則は、建物が多数の連邦または州のプログラムに従って大幅に資金調達された場合は適用されなくなりました。土地のコストはクレジットの対象になりません。

これらの計算結果にかかわらず、控除額は州政府機関が割り当てた金額を超えることはできません。たとえば、プロジェクトの費用が土地に 10 万ドル、最近 10 年以上前に使用された既存の建物に 40 万ドル、改修に 100 万ドルであるとします。また、適用されるパーセンテージが 4% と 9%、プロジェクトの 80% が低所得者向け、非課税債券がなく、州政府機関が年間 7 万ドルの控除を付与するとします。控除額は次のように計算されます -- (1) 土地の費用は控除の対象になりません。 (2) 建物の購入に対する年間控除額の上限は 40 万ドル × 80% × 4%、つまり 12,800 ドルです。 （３）改修に対する年間最大控除額は、100万ドル×80％×9％、つまり7万2000ドルである。年間最大控除額の合計8万4800ドルは、州が認める控除額を超えている。その結果、このプロジェクトは年間7万ドルの控除額に制限される。

クレジットは一括で提供されるのではなく、10 年間の「クレジット期間」にわたって均等に請求されます (クレジット期間の最初の年に請求できるクレジット数を規定する規則により、多くのプロジェクトは 11 年間にわたってクレジットを請求します)。したがって、図に示されている年間 70,000 ドルのクレジットは、クレジット期間全体で合計 700,000 ドルのクレジットを生み出します。

税額控除またはエクイティ シンジケーターは、投資で高い利益を求める民間投資家と、適格な LIHTC プロジェクトのための現金を求める開発者を結び付けます。前述のように、税額控除は、多くの場合、プロジェクトの建設前または建設中にプライベート エクイティを生成するために使用されます。開発者は通常、投資家と有限責任パートナーシップ (または有限責任会社) を締結して税額控除を「販売」し、利益、損失、減価償却、税額控除の 99.99% がパートナーシップのパートナーである投資家に割り当てられます。開発者はゼネラル パートナー/管理メンバーとして機能し、キャッシュ フローの大半を受け取ります (手数料の支払いまたは分配を通じて)。シンジケートを通じて生成される資金は、市場ごとに、また年ごとに異なります。 21 世紀の最初の数年間は、税額控除の総額 1 ドルにつき 85 ～ 95 セントが一般的でしたが、最近の金融市場の混乱と税率の引き下げにより、税額控除の需要がいくらか減少し、投資家が支払う金額がいくらか少なくなっています。したがって、たとえば、今後 10 年間に毎年 10,000 ドルの控除を受けると、合計 100,000 ドルになり、開発者はシンジケーションを通じて 80,000 ～ 85,000 ドルを調達できる可能性があります。さらに、パートナーシップが所有する建物の減価償却も税控除の対象となり、減価償却の 99.99% が投資家に割り当てられるため、投資家は税額控除の総額に対してさらに多く支払う可能性があります (実際、控除のみが 1 ドルにつき 95 セントで販売されていたときには、投資家が 1 ドル相当の税額控除とその他の税額控除に対して実際に 1 ドル強を支払ったケースもありました)。

投資家は通常、少なくともコンプライアンス期間中はパートナーシップに留まります。これは、投資家の利害が減るとクレジットの回収につながる可能性があるためです。コンプライアンス期間の終了前にパートナーシップから脱退したい投資家は、クレジットの回収を避けるために保証金を差し出す場合があります。

次の表は、開発者と外部投資家の関係をまとめたものです。注: これは、このようなプロジェクトにおけるパートナーシップの概念を示すことのみを目的としており、LIHTC プロジェクトを開発するための文字通りのガイドラインとして解釈されるべきではありません。

2001 年に議会が州への割り当てを 40% 増額したため、このプログラムに基づく年間割り当ては大幅に増加しました。

各州は、承認されたプロジェクトの進行中の開発コスト、品質、運用を監視する責任があり、プロジェクトが上記のコードおよび LURA の適用要件から逸脱した場合には IRS に「非準拠」を通知するという強制的な脅威にも対処する必要があります。このような通知により、以前に取得したクレジットが回収され、将来プロジェクトからクレジットを請求できなくなる可能性があります。IRS は、プロジェクトで発生する可能性のある問題を報告するためのフォーム 8823 と、非準拠に関連するさまざまな問題に関する IRS の見解を詳述したフォーム 8823 のガイドを発行しています。

LIHTC 物件の所有者とその管理代理人は、低所得者向けユニットに住む入居者が LIHTC プログラムの資格要件を満たし、入居期間中ずっと資格を保持していることを証明できなければなりません。[セクション 1.42-5(b)][1] 初期資格要件には、所得資格、家賃制限、フルタイムの学生制限、セクション 8 申請者の非排除が含まれますが、これらに限定されません。また、入居者が低所得者向けユニットに居住する毎年、再検査または再認定を実施して、入居者が引き続き LIHTC プログラム資格を保持していることを確認する必要があります。初期資格を正しく証明せず、継続資格を再検査しないと、不遵守となり、LIHTC 所有者はクレジット請求を失うリスクにさらされます。

入居者の資格に関する徹底した文書化が必要であり、資格のある入居者ごとに記録を保持する必要があります。LIHTC プログラムに参加した最初の年の記録は、これらの控除を請求する納税申告書が提出された日から 21 年間、すべての延長を含めて保持する必要があります。また、その後の年の記録は、該当する控除を請求する納税申告書が提出された日から 6 年間、すべての延長を含めて保持する必要があります。[セクション 1.42-5(b)(vii)(2)][2]

所有者は、LIHTC 物件のコンプライアンス状況を、クレジットの割り当てを受けた州割り当て機関に少なくとも年に 1 回報告する必要があります。[セクション 1.42-5(c)][3] 州割り当て機関は、クレジットを割り当てた LIHTC 物件を少なくとも年に 1 回監視および検査する必要があります。違反が発見された場合、または違反が疑われる場合は、IRS フォーム 8823 を使用して国税庁 (IRS) に報告する必要があります。州割り当て機関は、IRS が定めた監視、検査、および報告に関する非常に具体的な要件に従わなければなりません。[セクション 1.42-5 および連邦官報: 2000 年 1 月 14 日 (第 65 巻、第 10 号) - 低所得者向け住宅クレジットに関するコンプライアンス監視およびその他の問題] [4]

所有者とその管理代理人は、州の割り当て機関によって、認定コンプライアンス専門家になることを強く奨励され、場合によっては義務付けられています。認定は、いくつかの LIHTC 業界グループによって取得できます。認定には、全国コンプライアンス専門家 (NCP)、サイト コンプライアンス スペシャリスト (SCS)、住宅クレジット認定専門家 (HCCP)、住宅クレジット管理スペシャリスト (SHCM)、認定クレジット コンプライアンス専門家 (C3P) などがあります。認定要件には通常、教育および経験要件が含まれます。教育要件は、業界の試験に合格し、必要なコース時間を積むことで満たされます。経験要件は、資格によって異なります。すべての資格には、認定専門家が知識を維持し、LIHTC プログラムの変更についていくことを保証するための継続教育コンポーネントも含まれています。

法律上、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）投資の対象となる投資家は、大規模なCコーポレーションのみである。^[13] 2008年後半に金融市場が悪化したため、LIHTCなどの税額控除で相殺されることが多いCコーポレーションの利益も減少した。その結果、LIHTCの市場は壊滅的な打撃を受けた。新しい税額控除物件の開発と、古い手頃な価格の住宅物件の改修活動は完全に停止した。^[14]

議会は2009年2月にLIHTC市場の再開を支援する措置を講じた。2009年のアメリカ復興・再投資法は、建設開始の準備が整った税額控除対象物件が追加融資を受けられるように、2つのギャップファイナンスプログラムを設けた。^[15]

まず、復興法第12条は、米国住宅都市開発省（HUD）が管理するHOME投資パートナーシップ（HOME）プログラムに、LIHTCプロジェクトへの資本投資資金を提供する助成金プログラムとして22億5千万ドルを割り当てた。HUDは、2006年10月1日から2009年9月30日までの間にLIHTC助成金を受けたプロジェクトの開発を促進するために、州の住宅信用機関に税額控除支援プログラム（TCAP）助成金を交付した。州の住宅機関は、助成金またはローンのいずれかの形で物件に支援を提供することが許可された。^[16]

第二に、復興法第1602条は、州の住宅機関が州のLIHTC配分の最大40%について、税額控除の代わりに現金補助金を受け取ることを選択できるようにした。財務省は、2009年の州への支出を30億ドルと見積もった。州の住宅機関は、一般的に議論されたLIHTC要件（そのような建物の家賃、収入、および使用制限を含む）の対象となる、適格な低所得者向け建物の取得または建設に資金を提供するため、補助金を使用して補助金を交付する義務があった。第1602条プログラムは、2006年10月1日から2009年9月30日の間に行われたLIHTC交付に適用された。^[17] 最近の議会の立法は、このプログラムを2010年の住宅控除にまで拡大することを提案した（下記参照）。

2010年後半には、非伝統的な投資家が投資ギャップを埋め始めたため、市場は安定しました。LIHTCの支持者は、投資が短期的にも将来的にも安定していることを保証するための法案に結集しました。ハーバード大学の共同住宅研究センターとマサチューセッツ工科大学の不動産センターは、LIHTCを改善して効率化するための潜在的な機会を特定しました。^{[18] [19] [20]}

2018年統合歳出法（HR1625）の可決により、LIHTCの州割り当ては2018年から2021年まで12.5％増加しました。この増加は2021年度を超えて延長されませんでした。^{[21] [22]}

2016年にマリア・キャントウェル上院議員（ワシントン州民主党）、オリン・ハッチ上院議員（ユタ州共和党）、チャック・シューマー上院議員（ニューヨーク州民主党）によって初めて導入されたAHCIAには、低所得者向け住宅税額控除を修正する条項が含まれています。条項の中には、退役軍人、農村地域、先住民コミュニティ、極度に低所得の個人にサービスを提供する開発に対するLIHTCの州割り当てとクレジットボーナスの増額が含まれています。^[23] AHCIAは、その後の各議会で上院と下院の両方で再導入されています。

AHCIAは、当初の導入以来、3つの主要な規定が制定されている。2020年に最低4％の住宅信用金利、2018年に12.5％の割り当て増加（2021年に期限切れ）、および2018年に「所得平均化」であり、これにより物件はより幅広い所得層の入居者にサービスを提供できるようになる。^{[24] [25]}

2024年1月、米国下院は、LIHTCを規定する米国税法第42条に影響を及ぼす条項を含む、 2024年米国家族・労働者減税法案を357対70の投票で可決した。この法案は、各州の住宅信用限度額に対する期限切れの12.5％の割り当て増額を復活させ、4％のLIHTCを獲得するためのプロジェクトに必要な非課税の民間活動債による資金調達の割合を50％から30％に引き下げるものである。これらの条項は、LIHTCを拡大・強化するための超党派立法である手頃な価格の住宅信用改善法に由来する。2024年米国家族・労働者減税法案に含まれる2つのLIHTC条項は、延長されない限り2025年末に期限切れとなり、20万戸以上の新しい手頃な価格の賃貸住宅の建設または保全に資金を提供すると見積もられている。^[26]

2010年、大統領経済回復諮問委員会（PERAB）は、LIHTCプログラムにより、2008年から2017年にかけて参加企業から連邦政府に610億ドル（年間平均約60億ドル）の税収損失が発生すると推定し、専門家はバウチャーの方が低所得世帯を費用対効果の高い方法で支援できると考えていると指摘した。^[10]

2011年から2015年を対象としたGAOの2018年の報告書によると、LIHTCプログラムは年間約5万戸の低所得者向け賃貸住宅に資金を提供し、新築の1戸あたりの平均コストはテキサス州で12万6000ドル、カリフォルニア州で32万6000ドルに及んだ。 ^{[11] :  1  [12] :  1} その他の注目すべき調査結果は以下のとおりである。

• 単位当たりのコストの範囲は劇的に異なり、ジョージア州では単位当たりのコストの最も安い部分と最も高い部分との差が最も小さく（104,000ドル）、カリフォルニア州では606,000ドルと最も差が大きかった。（つまり、カリフォルニア州の単位当たりのコストは約140,000ドルから約750,000ドルまで変動した。）^{[11] :  1}
• 大規模プロジェクト（100ユニット以上）は、小規模プロジェクト（37ユニット未満）よりもユニット当たり約85,000ドル安価でした^{[11] :  1}
• 都市部のプロジェクトは非都市部のプロジェクトよりもユニット当たり約13,000ドル高いコストがかかる^{[11] :  1}
• 高齢者向けプロジェクト（全プロジェクトの約3分の1）は、ユニット当たり約7,000ドル安くなっています（ユニットのサイズが小さいためと思われます^{[11] :  1}

2022年の調査では、LIHTCプロジェクトが周辺地域の土地価値を高めることが判明しました。^[27]

2018年のアーバン研究所の報告書は、このプログラムに恒久的な住宅購入要件が欠けていることを批判し、最貧困世帯のニーズを完全に満たしているかどうか疑問視した。^[28]

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