購買代理店

購買代理人または購買代理店は、他者に代わって商品や財産の購入を申し出る個人または会社です。^[1] インデントエージェントまたはインデンティングエージェント（または会社）は、購買代理人の別名です。^[2]インデントとは、特定の販売条件の下で商品を注文することです。^{[3] [4]}

原材料から特殊な特注機器まで、あらゆる製品の代理店が存在します。

米国では、このように不動産を購入するエージェントは、物件検索エージェントまたは購入者エージェントとも呼ばれ、購入者の要求に合致する物件の調達から、売り手との最良の価格と条件の交渉、そして買収を完了するための法的手続きにおける顧客への支援まで、購入プロセス全体を通じて顧客を支援する、物件購入者の代理として専ら活動する専門家です。

購入エージェントは、多くの場合、顧客に代わって物件を内覧し、最も適した物件を絞り込み、通常はすべての内覧に顧客に同行します。最も効率的な物件内覧体験を確実にするために、ほとんどのエージェントは、高級顧客に対して運転手付き、時にはヘリコプターによる内覧を提供しています。また、すべての内覧のスケジュール設定、ホテルの予約、移動手段、その他のアメニティを顧客に提供するパーソナル コンシェルジュサービスも提供していることがほとんどです。これらのサービスは、物件内覧のために飛行機で来ることが多い海外の顧客にとって特に便利です。さらに、エージェントは通常、購入プロセスのさまざまな段階で必要となる、弁護士、測量士、その他の専門家などのすべての技術職の人と顧客をつなぐことができます。

購入エージェントは、人脈を通じて市場外の物件にアクセスできる場合がありますが、これは市場の状況とエージェントが地元でどれだけ良好なコネクションを持っているかによって異なります。

倫理的な行動は、購入エージェントの専門性を測る上で非常に重要な側面です。購入エージェントは、成功報酬のために私利私欲を一切持たずに、常に顧客にアドバイスしなければなりません。

当初、不動産仲介業者は富裕層のみを対象としていましたが、最近では特にロンドンやパリのような競争の激しい市場では、エントリーレベルは50万ポンドまたは50万ユーロ程度の物件に大幅に下がっています（デイリーテレグラフ^[5]を参照）。

一方の端には、スーパーに紹介された地元の不動産専門家がいます。彼らは、非公開物件や公開前の物件、さらには個人取引にこだわる買い手にとって、非常に貴重な情報源となり得ます。これらの専門家は、不動産業者（米国では不動産ブローカー）と密接な関係があり、弁護士、プライベートバンカー、投資マネージャー、その他の専門家など、独占秘密取引のフラグを立てる可能性のある他の地元の仲介業者を知っており、時には担当エリアで売りに出されている最高級物件の所有者を個人的に知っていることもあります。これが買い手の探しているものであれば、会社の規模はあまり関係ありません。なぜなら、人脈は時間をかけて築かれ、大規模な組織内だけでなく個人でも活動している少数の経験豊富な専門家の手に委ねられるからです。また、買い手の代理人は不動産開発業者と密接な関係を持っていることが多く、そこで代理人は新しい物件が一般市場に出る前にその物件にアクセスできます。

優れた購入エージェントは、対象エリアの物件に関する豊富な知識も持ち、適切な物件の所有者に直接連絡して、売却するかどうかを問い合わせます。これにより、交渉において弱い立場に立たされることになりますが、他の購入者が利用できない物件にアクセスできることになります。また、購入エージェントが熟練した交渉者であれば、割増料金を支払う必要がないかもしれません。

その対極には、移転会社のような役割を果たす代理店もあります。これらの代理店は、よく組織化されており、さまざまな言語で運営され、必要なすべての書類手続きで顧客を支援し、本格的なサービスを提供するためにさまざまな専門家や他の企業と良好な関係を築いています。これらの企業は、市場外取引を偵察したり、個人の不動産所有者と直接取引したりする能力が低い場合があります。

独立した購入代理店は、国によって売り手の代理として、または両者の仲介者として活動する販売代理店からの独立性を強調したがります（The Independent、^[6]を参照）。その一方で、利益相反を懸念しながらも、有名な不動産代理店の中には購入サービスを提供しているところもあります。

購入代理店にはさまざまな性質があるため、見込み購入者は複数の会社に連絡して、それぞれのメリットを比較検討することが推奨されることがよくあります。よくあることですが、たとえ他のすべての要件を満たしていなくても、私たちのニーズに耳を傾け、理解する能力がより高い専門家を雇う方がよい場合があります。

購入エージェントの多くは、豊富な取引経験を持っています。しかし、不動産エージェントと同様に、測量資格を持つ専門家はごくわずかであるため、物件の価値を評価したり、将来の市場動向を予測したりする上で最適なアドバイザーとは言えない可能性があります。このため、購入者は投資決定を下す前に、他のアドバイザーや自分の判断に頼る場合があります。

地理的観点から見ると、購買代理店のサービス範囲は、特定の都市地区またはサブ地域 (いくつかの町とその周辺) に限定されたものから、全国規模の「チェーン」サービスまで多岐にわたります。ただし、各企業には強みを持つ分野がいくつかあり、その地域でのみ、特に特別な機会の発掘に関しては、優れた価値を提供できる可能性があります。ヨーロッパでは、さまざまな専門家を雇用して複数の国をカバーするまで拡大した企業はわずかです。

購入エージェントには、不動産コンサルタント、不動産取得コンサルタント、移転エージェント、不動産ファインダーなど、さまざまな用語があります。上記の段落にあるように、それぞれのスキルセットは若干異なりますが、業務内容は非常に似ています。不動産業界におけるこの特定の分野は、たとえば不動産エージェントと比較するとまだ比較的新しいため、使用される特定の用語は各国でまだ議論されています。

英国など一部のヨーロッパ諸国では​​、購買代理店は職業を始めるのに特定の試験に合格したり、資格を取得したりする必要はありませんが、イタリア、フランス、スペインなどの他の国では、2つの役割は大きく異なりますが、購買代理店は販売代理店と同じ資格と法的要件に従わなければなりません。この規制のギャップは、業界が成熟すれば埋められるかもしれません。

購入エージェントの手数料は特定の不動産市場によって異なり、特定の国でも異なることがよくあります。全体的な手数料構造は、返金可能な少額の登録料（購入者が契約で定められた一定期間内に購入を完了した場合）と前払いの手数料、および不動産の購入価格の一定割合で契約書の交換時または予備契約書の署名時に支払われる成功報酬で構成されています。

購入代理店は通常、独占権を要求します。つまり、契約期間中（通常 3 ～ 6 か月）は、顧客は独自に、または不動産代理店を介して検索を続けることはできません。

フランスの企業は登録料を請求することを禁じられており、法律により、報酬の全額を取引の成功と結び付けることが義務付けられています。しかし、良質な購入代理店は登録料で利益を得ることはありません。登録料の主な目的は、顧客が購入に真剣に取り組む可能性を高めることです。真剣に取り組まなかった場合、一定期間後に登録料を失うことになります。

成功報酬は販売価格の一定割合です。不動産購入を検討している方は、主に市場の状況に応じて 2 つの異なる取り決めがあることを知っておく必要があります。

• 高級物件の平均販売期間が長い市場では、購入エージェントは販売エージェントと手数料を折半する傾向があり、そのため、このサービスには購入者にとって追加費用はかかりません。これは、販売エージェントが通常、別の購入者を見つけて同じ物件を販売するまで待つよりも、購入エージェントと手数料を折半することを好むためです。購入エージェントが個人取引を仲介する場合、販売エージェントの手数料まで請求します（たとえば、フランスのリビエラでは全額 5% ^[7]、スペインでは最大 2%）。
• 非常に流動性の高い市場（ロンドンやパリなど）では、購入エージェントの手数料が販売エージェントの手数料に加えて請求されるため、購入エージェントがエージェントによって販売されていない物件を見つけられない限り、購入エージェントのサービスは物件購入者にとって追加費用となります。その場合、市場に応じて、購入エージェントは販売エージェントの手数料（通常は購入エージェントの手数料よりも高い）と同じ金額を請求します。
• エージェントによっては、購入価格に基づいて成功報酬を請求するところもあります。これは固定のパーセンテージです。あるいは、固定額に元の提示価格からの割引額の一定割合を加えた金額を請求するエージェントもあります。

これらの条件はすべて、顧客が事前に署名する契約書に明記されています。購入代理店は、市場で最近取引された類似物件の価格をよく把握しており、優れた交渉スキルを駆使しているため、個人の購入者よりも販売価格を大幅に割引できると主張することがよくあります。

^{不動産オンブズマン[8]}によって完全な倫理規定が定められており、評判の良い不動産購入代理店なら誰でも会員となっている。

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