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買い手仲介業者または買い手代理店とは、不動産取引において、デフォルトで直接または下請け業者として売り手を代表するのではなく、不動産ブローカーとその代理人が買い手を代表する業務です。英国とオーストラリアでは、最も一般的な用語は購入代理人です。
米国のほとんどの州とカナダの州では、1990 年代まで、不動産ブローカーのエージェントと協力して家を探す買い手は、そのブローカーの顧客でした。これは、当時のほとんどの州の最も一般的な法律では、ブローカーは売り手のみを代理していたためです。州が買い手の代理店を設立する法律を可決したのは、1990 年代初頭になってからのことです。
購入者代理は、独占的に存在することも（仲介会社が購入者のみを代理し、売り手を代理しないことを選択する場合、独占購入者代理）、またはフルサービスの会社では、顧客となる購入者に購入者代理を提供することによって存在することもできます。購入者は、その会社が売り出し中であり、その会社が売り手を代理している住宅を購入したい場合、何らかの形の二重代理に同意する必要があります。
買い手が物件をリストしている仲介業者以外の仲介業者と取引している場合、仲介業者は、代理権を得るために買い手仲介契約を締結することを選択できます。二重代理権が法律で認められている場合には、リストしている仲介業者が買い手の代理権を持つこともあります。買い手がこの契約を締結しない場合、買い手は引き続き仲介業者の顧客であり、その仲介業者は売り手の仲介業者のサブエージェントとなります。
顧客としての購入者
北米では、特に 1990 年代後半以降、ほとんどの地域で購入者代理業務が増加し、エージェント(ブローカーの下で活動) は、ブローカーと売主 (しばしば売主代理と呼ばれる) 間の「売り出し契約」に似た書面の「購入者代理契約」によって、取引において購入者を代理できるようになりました。不動産免許保有者は、購入者と書面の契約を締結することで、購入者のために働くことに同意し、その見返りとして、購入者は代理業務に同意することになります。[1] [2]
この時点で、不動産仲介業者は購入者に対して以下の義務を負う。
- 購入者の最善の利益のために行動することで購入者に忠誠を尽くします。
- 買い手が最良の条件で交渉する能力に影響を与える可能性のある事実を開示しないことで機密性を保ちます。
- ライセンシーが購入者の代理人として従事していることを取引の他の当事者に開示します。
買い手を代表するエージェントは、物件の所在の調査、価値の評価、買い手に代わって価格と条件の交渉、標準的な不動産購入契約書と必要な追加書類の作成、および決済の調整を行います。エージェントはまた、必要な検査の調整、必要な修理の交渉、貸し手、売り出しエージェント、登記会社、および一部の地域では不動産弁護士と協力して取引の促進など、買い手を支援することもあります。[3] 買い手のエージェントは、買い手の受託者として機能します 。
購入者代理契約
売主との上場契約と同様に、買主との契約には開始日と終了日が定められ、買主の仲介業者への支払い方法（売主または買主）が明記されている必要があります。さらに、すべての当事者の義務と責任が明記されている必要があります。[4]
契約書には、利益相反の取り扱いについても明記する必要があります。利益相反は、不動産仲介業者が代理する買い手が、その不動産仲介業者が代理する売り手に興味を持つようになった場合に発生する可能性があります。[4]
同じ会社が、同じ物件をめぐって競合している 2 人の購入者を代理している場合にも、別の潜在的な利益相反が発生する可能性があります。
不動産会社は利益相反に対処するための客観的な方針を文書化して持つべきであり、その方針は潜在的な顧客に事前に開示されるべきである。[4]
購入者代理契約は、不動産業者が不動産の購入者を代理する契約です。
1990 年代初頭に売り手の代理ではなく「買い手代理」（買い手仲介）が登場し、不動産エージェント/ブローカーは、買い手が住宅/不動産を購入する際に代理することに同意し、契約を結びました。買い手代理契約は、この代理の条件を定めるために作成されました。これは、売り出しエージェントと売り手（不動産所有者）の間で必要な書面による「売り出し契約」に似ています。買い手代理契約は、契約期間、獲得/支払われる手数料、当事者のさまざまな権利、義務、責任など、買い手エージェントとその買い手クライアントの関係の主な条件を定めます。
買主代理人は、この関係と契約に基づき、買主に対して、忠実性、誠実性、目的への献身、買主の最善の利益のために行動することなどを含む信託義務を負います。 [5] 買主代理契約において買主代理人に支払われる手数料は、最終的には買主の義務ではありますが、通常、売主代理人が複数物件一括サービス（「MLS」）を通じて提供するシェア手数料または「共同」手数料と全額または一部が相殺されます。
専属バイヤーエージェントとは、不動産取引で売主の代理を一切行わない会社に勤務する不動産エージェントです。専属バイヤーエージェント (およびその顧客) は、自分の物件または会社の物件を宣伝するエージェントと協力することで生じる利益相反を回避します。エージェントは物件に関する情報を取得し、その情報に基づいて買主にアドバイスする責任があるため、代理権を持つことは買主にとって有益です。契約がない場合、エージェントは買主の最善の利益を念頭に置いて作業する義務を負わない場合があります。
参照
- 独占的バイヤーエージェントまたはEBA
- 不動産
- 不動産業者
- 複数リストサービス
- 不動産業者（イギリス）
- 英国の購買代理店
- 不動産検索
注記
- ^ Bob Aaron (2008-04-19). 「買い手はエージェントを裏切る代償を支払う」トロント・スター。 2009年5月22日閲覧。
- ^ フィルモア・W・ガラティ、ウェリントン・J・アラウェイ、ロバート・C・カイル（2002年）。現代の不動産実務。ディアボーン不動産。93ページ。ISBN 9780793144280. 2009年5月22日閲覧。
購入者代理契約。
- ^ Alterman, Liz (2022年8月1日). 「購入者のエージェントとは？家探しを手伝ってくれる信頼できるガイド」Realtor.com。
- ^ abc 「購入者代理人契約とは何か？」Ramsey Solutions 。 2023年7月26日閲覧。
- ^ 受託者義務はしばしば「誠実、忠実、誠意」と呼ばれます。受託者義務の詳細な議論については、FiduciaryまたはMeinhard v. Salmonを参照してください。