不動産業者

不動産業者は、イギリスにおいて、不動産やその他の建物の売買、賃貸、管理を手配する個人または企業です。賃貸を専門とする業者は、賃貸業者または管理業者と呼ばれることがよくあります。不動産業者は主に、販売可能な不動産のマーケティングと契約の再譲渡に従事しており、 ^[1]弁護士または認可された不動産譲渡人が法的文書の作成に使用されます。ただし、スコットランドでは、多くの弁護士が不動産業者としても活動しており、これはイングランドとウェールズではまれです。米国などの他の国では、不動産業者はより一般的には不動産業者と呼ばれています。

「不動産業者」は、個人所有の、すべてまたは大部分が賃借人の不動産を 1 つの所有者が管理するグループの管理責任者を指す現在の名称でもあります。時代、地域、および関係する不動産の範囲に応じて、別の名称として、ファクター、スチュワード、または執行官などがあります。^{[引用が必要]}

起源

この用語はもともと、土地の管理を担当する人を指し、住宅の売買に従事する人は「ハウスエージェント」、土地を販売する人は「ランドエージェント」と呼ばれていました。しかし、20世紀には「エステートエージェント」が一般的な用語として使われるようになりました。エステートエージェントは、米国の用語である不動産ブローカーとほぼ同義です。

不動産業者は、不動産価格の上昇または下落につながる要因を含め、地元地域に精通している必要があります。たとえば、新しい道路や空港が建設されると、近隣の住宅が荒廃する可能性があります。同様に、採石場の閉鎖や地域の改善によって価格が上昇することもあります。顧客に提示価格をアドバイスする際には、類似物件の最近の販売価格 (または賃貸価格) を把握しておく必要があります。^[要出典]

規制

英国では、住宅不動産業者は、1979 年の不動産業者法および2007 年の消費者、不動産業者および救済法によって規制されています。

2012年9月にCPR（消費者保護規制）が導入され、住宅販売プロセスが規制されるようになりました。^[2]

住宅用不動産に関しては、不動産業者のための業界団体もいくつかあり、INEA The Independent Network of Estate Agents とNAEA Propertymark (旧称 National Association of Estate Agents) である。NAEA Propertymark のメンバーは、行動規範に違反すると懲戒処分を受ける可能性がある。^[3]懲戒処分には、警告や注意から、違反した規則ごとに最高 5,000 ポンドのより厳しい罰金、特定のマネーロンダリング防止規則に違反した場合は最高 500 万ユーロの罰金まで、あらゆるものが含まれる。^[4]

不動産業者の中には、住宅、商業、農業用不動産を扱う英国の不動産専門家の主要団体である王立公認測量士協会(RICS) の会員である人もいます。「公認測量士」と呼ばれる会員は試験に基づいて選出され、顧客の金銭管理や過失や不注意があった場合の専門職賠償責任保険に関する規則を含む行動規範を遵守することが求められます。

不動産業者オンブズマン制度[ ^5]は、 2006年にOFTから住宅販売の行動規範の承認を受けており、2018年12月現在、15,897以上の販売事務所と14,746の賃貸事務所がTPOに登録されていると主張している。^[6]

不動産業者として取引するには、いずれかの組織に所属することが法的に義務付けられています。救済制度に加入していない不動産業者は罰金を科せられる可能性があります。救済制度は、HIP ( Home Information Pack ) を参考に不動産業者を管理するために同時に導入されました。

英国の産業構造

全国規模の住宅不動産仲介業者チェーンはいくつか存在しますが、そのほとんどは地元または地域に特化した会社です。

多国籍商業代理店は数多く存在し、通常は英米系、汎ヨーロッパ系、またはグローバルです。これらの会社はすべて、代理店業務だけでなく、不動産に関するあらゆるアドバイスサービスの提供を目指しています。

商業用不動産と住宅用不動産の両方を扱っている大企業はほんの一握りです。

料金

不動産業者の手数料は、物件の売主に請求されます。不動産業者は通常、「売れなければ手数料なし」という条件で売主に請求します。つまり、物件が売れなければ、顧客は不動産業者に何も支払う必要はなく、業者は顧客のために無償で働いたことになります。売主が物件を売却し、不動産業者が紹介した買主に物件の売却を完了した場合、不動産業者は1%から3.5%を請求します。2018年の平均は、VAT込みで1.42%と報告されており、これは物件の販売価格に基づいて計算されます。^[7]

代替不動産仲介モデル、特にオンライン不動産仲介業者は、一般的に手数料の選択肢を提供しており、そのほとんどは前払いか、完了後に支払われます。^[8]手数料は300ポンドから800ポンド程度です。^[9]

賃貸

商業用不動産の賃貸を扱う不動産業者は、通常、初年度の家賃の 7 ～ 15% と初月の家賃全額を手数料として請求します。2 人の業者が 10% を請求している場合は、手数料を 2 人で分割します。商業用不動産を販売する不動産業者 (投資業者として知られています) は、通常、販売価格の 1% を請求します。^{[引用が必要]}

住宅賃貸仲介業者が請求する手数料は、仲介業者が物件を管理するか、単に新しい入居者を斡旋するかによって異なります。入居希望者への請求は、通常、申込料、管理費、手続き費（または3つすべて）と呼ばれる返金不可の手数料で、0ポンドから300ポンドまでさまざまです。 ^[要出典]不動産仲介業者に対する料金に関するガイドラインはありませんが、法律で物件リストに対して料金を請求することは禁じられています。スコットランドでは、入居者へのあらゆる請求は違法です。^[10]それ以外は、イングランドとウェールズでは仲介業者が好きなように請求できます。

一般的に、最初の月の家賃の前払いに加え、返金可能な保証金 (通常は家賃 1 か月分) も必要です。英国のほとんどの住宅賃貸は、保証付き短期賃貸契約によって管理されています。保証付き短期賃貸 (通常は単に「短期」と呼ばれます) は、以前の、ほとんどが廃止されたタイプの住宅賃貸よりも法定保護が少なくなっています。短期賃貸契約は標準的な契約です。文言は、通常、法律関係の文具店やインターネットで約 1 ポンドで入手できますが、ほとんどの賃貸仲介業者は、提供に 30 ポンドを請求します。

入居者が物件に入居する前に、入居者の照会チェックを実施しておくことが重要です。信用調査は、Equifax、Experian、Call Credit (英国の 3 大プロバイダー) の信用履歴データを使用して、社内 Web サイトシステムまたは管理照会サービスを使用して実行できます。評判の良いエージェントは、雇用照会と以前の家主照会も求め、入居者が物件の家賃を支払う余裕があり、以前のエージェントに重大な問題がなかったことを確認します。また、身分証明書と居住証明書も収集して提出する必要があります。

販売

住宅物件を販売する不動産業者は、一般的に、売却価格に VAT (付加価値税) を加えた金額の 0.5% (単独代理店) から 3% (複合代理店) を請求します。新聞やウェブサイトなどの追加マーケティング費用を請求する業者もありますが、一般的には広告費は料金に含まれています。追加料金の混乱が起こらないように、すべての料金は市場に出る前に明確に合意し、代理店契約に記載する必要があります。

2016年7月、Which?は、不動産業者の手数料は全国平均で1.3%であると報告しましたが、手数料は大きく異なります。 ^[11]

最も安い物件を除けば、不動産業者の手数料は一般的に、英国での引っ越し費用の中で印紙税に次いで2番目に高額な要素です。

街の不動産業者が販売の初期費用を請求することはほとんどありません。また、販売を中止して市場から住宅を撤退させる費用も請求しません。そのため、オンラインエージェントを利用して不動産を販売する他のオプションもありますが、多くの場合、販売の保証や、販売しなければ手数料がかからない街の不動産業者が提供するような動機付けなしに、初期費用を請求します。

その他のアプローチ

2005 年頃から、オンライン不動産業者は、より安価な固定料金の販売パッケージを主張し、従来の料金体系に代わる選択肢を提供してきました。これらのオンライン不動産業者は、従来の不動産業者のほんの一部のコストで、大手不動産ポータル (従来の街の不動産業者が好んで使用する媒体) を介して個人の不動産販売者に物件を販売する能力を提供すると主張しています。オンライン不動産業者は、デジタルマーケティング手法を使用し、拠点を置く町に物理的なオフィスを置くのではなく、バックオフィス業務を 1 か所に集中させることで、従来の不動産業者と同じくらい効果的に物件を宣伝できると主張しています。オンライン不動産業者は通常、英国全土をカバーしているため、従来の不動産業者が一般的に持つ地理的境界を取り除くことで料金を削減できると主張しています。最後に、オンライン不動産業者は、物件が売れなければ通常は料金を請求しない従来の業者とは異なり、前払いで料金を請求することがよくあります。

2010年2月、公正取引局（OFT）は、不動産業者に関する法律の変更により住宅販売方法に大変革がもたらされ、より安価なオンライン業者が以前よりも定着するようになったと発表した。^[12]

英国に拠点を置く仲介不動産業者や不動産ポータルは、英国および世界中の不動産業者に、すべての物件を公開して協力することを奨励し始めており、サイト訪問者は 1 つの Web サイトで英国および海外の膨大な物件をすべて見ることができます。

2007 年に実施された調査によると、不動産を販売する最も効果的な方法は「売り出し中」の看板を貼ることです。顧客の 28% は、不動産業者の売り出し中の看板を見てから、物件についてさらに詳しく調べています。インターネットで家を探すのが僅差で 2 位 (21%)、新聞が 3 位 (17%) でした。4 番目に効果的で、最も伝統的な方法は、顧客が不動産業者のオフィスを訪問することです (15%)。2010 年には、不動産の 80% から 90% がインターネット経由で見つかり、業者のオフィスに人が来る回数が減っています。看板は今でも非常に効果的ですが、多くの業者が紙の広告をやめ、eMag などのデジタルと Web のみに移行しています。^[要出典]

その他の方法としては、オークション（11％）、口コミ（3％）、チラシ（2％）などが挙げられます。^[要出典]

テクノロジー

不動産業者は、不動産代理店ソフトウェアを使用して、購入希望者、物件の内覧、マーケティング、物件販売を管理します。不動産業者は、このソフトウェアを使用して、物件の詳細を準備し、オンラインまたは印刷物で物件を宣伝できます。また、購入希望者の要件を記録し、物件データベースと自動的に照合することもできます。販売が合意されると、ソフトウェアを使用して、一連の関連物件販売を管理できます。

不動産代理店ソフトウェアは、不動産の詳細を不動産ポータルに自動的に配信することで、不動産マーケティングにも役立ちます。

最新のテクノロジーはオンラインエージェントの成長に影響を与えており、不動産セクターは消費者市場にアピールするためにテクノロジーの使用にますます依存するようになっています。現在これを実行している企業の例としては、デジタル3DモデルやVRフロアパン、超HD写真を作成するカメラを開発したMatterportがあります。 ^{[13]これにより、デジタルマーケティング担当者は}Webポータルを使用して不動産市場のオンライン行動に影響を与えることができるようになりました。安全なWebサイトを使用することで、マーケティング担当者はユーザーアクティビティのレベルを監視し、売り手と不動産業者がマーケティングを利用して顧客のニーズにうまくアピールするのに役立つ貴重な情報を得ることができます。

近年、エージェントは、MLS (マルチリスティングサービス) と呼ばれる米国に似たシステムを通じて再び協力し始めました。これは、メインエージェントが物件を引き受け、詳細を他のローカル (サブ) エージェントに MLS 経由で送信するシステムです。サブエージェントは、メインエージェントに売り込み、応募者を紹介します。MLS は、より多くのオファーを獲得し、物件をより早く販売できるため、エージェントによってプレミアムサービスとして提供されています。

米国では、不動産データは RETS データフィードスキーマによってエージェントソフトウェアから渡されます。英国では、サブ (MLS) 不動産リストを受け取るために、多くのソフトウェアで INEA idx (情報データ交換) データフィードが採用されています。

どちらの場合も、MLS と idx を介したテクノロジーにより、協力するサブエージェントは、協力して作業することで、より多くの物件を Web サイトに取り込むことができます。