分割所有

分割所有とは、関係のない複数の当事者が、通常はジェット機、ヨット、リゾート不動産などの高価な有形資産の所有権を共有し、リスクを軽減する方法です。これは純粋に金銭的な理由で行われる場合もありますが、通常はある程度の個人的なアクセスが伴います。分割購入の主な動機の 1 つは、1 人の所有者がフルタイムで使用することのない資産の維持コストを共有できることです。

分割所有の取り組みには、何らかの管理が必要です。分割所有を購入する前に合意された規則や規制を管理し、所有権文書に定められた程度に資産を維持する必要があります。通常、管理者は複数の不動産の日常的な運営を監督しますが、これは必須ではありません。1 つの分割資産を 1 つの組織が管理する場合があります。各所有者には、資産への規定量のアクセス権が保証されており、通常は賃貸または貸し出しとして一般に使用または提供できます。所有者が自分で賃借人を見つけない限り、収入は通常、管理会社と分割所有者の間で分割されます。さらに、各所有者は、所有権の割合に応じて、年間管理費とメンテナンスの一部分の支払いを行います。

ビジネスにおいて、部分所有とは高価な資産のパーセンテージシェアのことです。シェアは個々の所有者に販売されます。通常、会社が所有者に代わって資産を管理し、所有者は管理料として月間/年間料金と変動使用料（時間単位、日単位など）を支払います。価値が急速に下がる資産の場合、管理会社は資産を売却して収益を所有者に分配し、所有者は資本損失を請求して、必要に応じて新しい資産の一部を購入することができます。

分割所有が賃貸よりも経済的に有利かどうかについては議論が続いており、国や地域によっては、資本損失控除など所有者に追加の利益を与える税法がある一方で、賃貸よりも所有を優遇する税法があるところもあります。

分割所有は、個人または企業に航空機の株式を購入するオプションを提供します。年間約37.5時間の飛行時間を提供する航空機の1/16から航空機の1/2までの株式を、オペレーターのニーズに応じて購入できます。最も一般的な購入量は通常、航空機の約1/8から1/4（年間75から150飛行時間）の範囲です。^[1]所有者は投資の一部の所有権を取得しますが、使用するために専用の航空機が割り当てられるわけではありません。代わりに、同様の航空機のプールへのアクセスが与えられ、したがって理論上、所有者が所有権を取得したジェット機で実際に飛行することはありません。

フラクショナル プログラムの航空機の共同所有者 (「オーナー」と呼ばれる) は、契約期間 (通常 5 年) 中、年間の飛行希望時間数に比例した航空機購入価格の一定割合を支払う必要があります。価格に加えて、占有飛行時間すべてに対して請求される料金 (燃料価格の変動により変動) と、プログラムの保守および管理をカバーする月々の固定管理料金があります。その見返りとして、顧客はオーナーのニーズと支払ってもよい金額に基づいて、選択した航空機で事前に決定された時間数の使用権を得ます。フラクショナル オーナーは、この航空機、または同じモデルまたは同等の航空機タイプの別の航空機が、わずか 4 時間前に通知するだけで、1 日 24 時間、1 年 365 日利用できることが保証されます。^[1]さらに、管理会社は、すべてのスケジュール設定、飛行計画、人員配置、ケータリング、保守、通信、および保険サービスを提供します。分割所有者は、電話を取り、ディスパッチャーに連絡し、フライトをリクエストし、空港まで運転するだけです。

フラクショナル オーナーシップという用語は、もともとビジネス ジェット機でよく使われるようになりました。NetJets の Richard Santulli 氏は、コスト削減のために企業がジェット機の株式を購入できるようにするという概念の先駆者です。^[要出典]フラクショナル ジェットプランでは、メンバーは通常、株式を所有しているジェット機に限らず、利用可能なジェット機であればどれでも飛行します。管理会社は必要に応じてジェット機を再配置し、乗務員を提供します。ニーズが大きい企業は、より多くの時間にアクセスできるように、より大きな株式を購入します。

分割所有の概念はその後、小型航空機にまで拡大され、現在では多くの個人パイロットの経済力を超えるCirrus SR22などの単発ピストン航空機でも一般的になっています。管理会社が飛行乗務員を提供したり、航空機の位置を変更したりできない点を除けば、同じ概念が適用されます。

多くのパイロットが集まり、個人的に購入して分割所有で管理する軽飛行機を購入します。これはグループ飛行としてよく知られています。

1990 年代後半以降、分割所有は一般航空機製造業界の再活性化に重要な役割を果たしており、ほとんどのメーカーが分割所有プログラムを積極的にサポートしています。

分割所有とは、単に資産を部分または株式に分割することを意味します。「資産」が不動産である場合、所有権または証書は法的に株式に分割できます。場合によっては、これは「メザニン構造」を作成することによって行われます。つまり、不動産を所有する会社を作成し、複数の所有者または投資家がその会社の株式を所有できるようにします。その後、それらの株式は複数の個人によって購入および所有されます。「メザニン構造」の理由はさまざまです。一般的な 2 つの理由は、不動産の所有権または証書の変更を反映する必要なく株式を譲渡できるようにするためと、税制上のメリットです。

証券化事業計画の一部ではない別のタイプの分割所有権は、共有所有です。これは、すべての州ではないにしても、ほとんどの州の不動産法に基づいています。主な違いは、所有者の 1 人以上が亡くなった場合、スポンサーまたは他の所有者に生存権がないことです。運用費用、賃貸収入、およびアクセスの平等な共有には類似点がありますが、顕著な違いは、不動産の他の所有者に関係なく、所有者の不動産に対する権利を自由に譲渡できることです。

不動産とその証書の共有所有により、株主は特定の使用権（通常は週単位）も取得できます。概念的には、分割所有はタイムシェアとは異なります。分割所有では、タイムシェアで提供される自由度と使用上の利点の多くが得られますが、分割所有との根本的な違いは、購入者が所有権の一部を所有することです（「時間」単位とは対照的です）。したがって、不動産の価値が上昇（または下落）すると、株式も下落します。完全所有と同様に、分割所有者は必要または賢明と判断した場合にいつでも売却でき、「実体」投資から資本増加を解放できます。

家族や友人と共同で別荘の所有権を共有する習慣は、何年も前から存在しています。しかし、分割所有不動産産業は、1990年代初頭に米国のロッキー山脈のスキーリゾートで始まりました。これらの最初の分割所有不動産開発は、人々が山で年に数週間しか使用しない家全体を購入したくないことを認識していました。調査会社Ragatz Associatesによると、2017年には北米で312を超える分割所有不動産開発がありました。^[2]米国の山岳地域には利用可能な分割所有不動産の大部分があり、次に米国の太平洋地域が続きます。米国の山岳地域の分割所有不動産所有者の主なレジャー活動はスキーです。2018年に北米で購入可能な最も一般的な分割所有サイズは、所有者に年間訪問使用の合計の3か月分を与えます。^[3]

米国外では、非営利的な形態の分割所有が数十年前から存在しています。この形態では、家族や友人ではなく、つながりのない個人が私的なシンジケートを結成し、たとえば別荘やボートを購入します。これらのシンジケートは、非営利ベースで少人数の私的なメンバーグループとして運営され、通常は経費と使用を共有するだけです。これらのグループは、質素なアパートやマンションタイプの物件から数百万ユーロ/ドルの物件までさまざまな資産を扱い、グループのメンバー内で完全に管理を維持しながら、追加設備としてボートや車両などの追加資産を共同購入する能力を活用します。^{[引用が必要]}

分割所有権という用語の人気は、不動産タイムシェアなどの同様の概念がすでに確立されている他の業界でも、大規模なブランド変更を引き起こしました。タイムシェアと分割所有権の主な違いは、タイムシェアでは不動産を使用する権利を購入するのに対し、分割所有権では不動産を購入することです。不動産の権利書が付与されますが、区画全体ではありません。^[4]

分割所有は、不動産を個人にとってより手頃なセグメントに分割し、個人の所有期間を実際の使用期間と一致させます。分割所有により、所有者は不動産を使用できる日数や週数などの特定の特権を得られます。場合によっては、不動産は事前に決められた期間後に売却され、相対的な収益が所有者に分配されます。少数の民間所有者グループは、個人所有の柔軟性に可能な限り近づき、複数の所有者に対応するために必要な最小限の範囲でのみこれを妥協するという原則に基づいて、非常に洗練された使用割り当てスキームやその他の機能を開発しました。このようなスキームでは、基本的な合意はメンバー同士で行われますが、ほとんどの商業的な分割所有スキームでは、所有者の主な関係は、スキームの不動産開発業者および/またはプロモーターです。

プライベートレジデンスクラブは、分割所有物件市場の中でも高級でハイエンドな存在です。調査会社ラガッツアソシエイツは、プライベートレジデンスクラブを1平方フィートあたり1,000米ドル以上の価格で販売される分割所有物件と定義しています。^[2]プライベートレジデンスクラブは5つ星ホテルのサービスとアメニティを提供し、高級ホテルグループの中には独自のクラブを運営しているところもあります。プライベートレジデンスクラブの会員になると、クラブの物件やサービスの利用権のみが付与され、物件自体の所有権は付与されない場合があります。プライベートレジデンスクラブはデスティネーションクラブとは異なりますが、これらの用語は同じ意味で使用されることもあります。

高級プライベート レジデンス クラブに加えて、独立した別荘やコンドミニアムも分割所有に転換できます。この分割住宅転換プロセスは、知識のある販売者または分割コンサルティング会社を通じて実行できます。分割住宅転換の利点には、住宅所有者が所有権の一部を自分で保持し、負債を返済し、経費を削減できることが含まれます。

分割所有者にとって重要な点は、使用権と予約プランを理解することです。これらは物件によって異なります。所有者が毎年同じ時間を使用する固定占有期間を提供する物件もあれば、占有時間が年間を通じて変化する「変動」期間を提供する物件もあり、固定時間と変動時間の混合を提供する物件もあります。

ビジネスモデルの別のバリエーションは、「デスティネーションリゾート」と呼ばれるものである。これらは通常、ホテル開発者が所有および管理する土地にあるホテルの部屋、スイート、または独立したヴィラであり、高級ホテルやリゾートに通常期待されるアメニティを提供する。一部のホテルはコンドミニアムホテルとして開発され、個々の部屋が個々の所有者に販売される。^[5]

小型ヨットやメガヨット、ジェット機（特にビジネスジェット）、高級キャンピングカー などの高級品でも、分割所有が見られるようになってきています。

ヨット/ボートの分割所有は、海洋愛好家にあらゆるサイズと用途のヨットの株式の所有権を提供します。一部のプログラムは船舶の実際の株式を販売し、他のプログラムは「メンバーシップ」を販売します。メンバーシップでは、メンバーの会費でボートへのアクセスは提供されますが、所有権は提供されません。分割ヨット会社は、小型モーターボート、帆船、中型ヨットからメガヨットまで、日帰り、複数年契約、またはチャーターのような取り決めで株式/メンバーシップを販売しています。^[5]

• デスティネーションクラブ
• タイムシェア
• 分割融資
• 分割賃貸

• Christie, Les (2006-06-23) 「数百万ドルの住宅が、わずかな価格で」Money Magazine . Cable News Network . 2007-12-23閲覧。
• Denyer, Lucy (2007-09-16). 「Share and share alike」. The Sunday Times . ロンドン: Times Newspapers. 2008年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2007年12月23日閲覧。