Loading article…
不動産業者は、英国において不動産やその他の建物の売買、賃貸、管理を仲介する個人または企業です。賃貸を専門とする業者は、賃貸仲介業者または管理仲介業者と呼ばれることがよくあります。不動産業者は主に、販売可能な不動産のマーケティングや契約の譲渡に携わっており、 [ 1 ]弁護士または認可を受けた不動産譲渡専門家が法的文書の作成に使用されます。ただし、スコットランドでは多くの弁護士が不動産業者としても活動していますが、これはイングランドとウェールズではまれな慣行です。米国などの他の国では、不動産業者は一般的に不動産エージェントと呼ばれています。
「不動産エージェント」は、現在でも、同一所有者が所有する、全部または大部分が賃貸物件である複数の私有不動産の管理責任者を指す名称として用いられています。時代、地域、物件の規模によっては、管理人、執事、執行官といった別の名称が使われることもあります。
この用語は元々、土地の管理責任者を指し、住宅の売買に携わる者は「ハウスエージェント」、土地を販売する者は「ランドエージェント」と呼ばれていました。しかし、20世紀に入ると、「エステートエージェント」は一般的な用語として使われるようになりました。エステートエージェントは、米国における「不動産ブローカー」とほぼ同義です。
不動産業者は、不動産価格の上昇または下落につながる要因を含め、担当地域の事情に精通している必要があります。例えば、新しい道路や空港が建設される場合、近隣の住宅に悪影響を与える可能性があります。同様に、採石場の閉鎖や地域開発は価格上昇につながる可能性があります。顧客に売却価格をアドバイスする際には、類似物件の最近の売却価格（または賃貸価格）を把握しておく必要があります。
英国では、住宅不動産業者は1979年不動産業者法および2007年消費者・不動産業者・救済法によって規制されている。
2012年9月には、住宅販売プロセスを規制する消費者保護規則（CPRs ）が導入されました。 [ 2 ]
住宅用不動産に関しては、不動産業者向けの業界団体もいくつかあり、INEA（独立系不動産業者ネットワーク）とNAEA Propertymark（旧称：全国不動産業者協会）があります。NAEA Propertymarkの会員は、行動規範に違反した場合、懲戒処分を受ける可能性があります。[ 3 ]懲戒手続きには、注意や警告から、違反した規則ごとに最大5,000ポンドのより厳しい罰金、特定のマネーロンダリング防止規則に違反した場合は最大500万ユーロの罰金まで、あらゆるものが含まれます。[ 4 ]
不動産業者の中には、英国の不動産専門家の主要団体である英国王立勅許鑑定士協会（RICS）の会員となっている者もいます。RICSは、住宅、商業、農業用不動産など、あらゆる不動産を取り扱っています。会員は「勅許鑑定士」と呼ばれ、試験に合格することで選出されます。会員は行動規範を遵守することが義務付けられており、その規範には、顧客の資金管理に関する規則や、過失や不注意があった場合の賠償責任保険への加入などが含まれています。
不動産オンブズマン（TPO）は、1998年に不動産業者オンブズマン制度として設立され、2006年に住宅販売に関する行動規範についてOFTの承認を得ました。 [ 5 ] [ 6 ] 2026年4月現在、19,000以上の事務所と支店が登録していると主張しています。[ 7 ]
不動産業者として営業するには、いずれかの団体に所属することが法律で義務付けられています。苦情処理制度に加入していない業者は罰金を科される可能性があります。この苦情処理制度は、住宅情報パック（HIP ）に関連して業者を規制するために導入されました。
全国規模の住宅不動産仲介チェーンはごく少数存在するが、大半は地域密着型または地方特化型の企業である。
多国籍の不動産仲介会社は複数存在し、一般的には英米系、汎ヨーロッパ系、あるいはグローバル企業である。これらの企業はすべて、単なる仲介業務にとどまらず、不動産に関するあらゆるアドバイザリーサービスを提供することを目指している。
商業用不動産と住宅用不動産の両方を取り扱う大手企業はごく少数に限られる。
不動産業者の手数料は物件の売主に対して請求されます。不動産業者は通常、「売れなければ手数料はかかりません」という条件で売主に手数料を請求するため、物件が売れなかった場合、顧客は不動産業者に何も支払う必要がなく、業者は顧客のために無料で働いたことになります。売主が物件を売却し、不動産業者が紹介した買主に売却を完了した場合、不動産業者は1%から3.5%の手数料を請求します。2018年の平均はVAT込みで1.42%と報告されており、これは物件の売却価格に基づいて計算されます。[ 8 ]
代替的な不動産仲介モデル、特にオンライン不動産仲介業者は、一般的に料金の選択肢を提供しており、そのほとんどは前払いか、完了後に支払われます。[ 9 ]料金は約300ポンドから800ポンドです。[ 10 ]
商業用不動産の賃貸仲介を行う不動産業者は、通常、初年度の賃料の7～15％に加えて、初月の賃料全額を手数料として請求します。2つの業者が10％の手数料を請求する場合は、手数料を折半します。商業用不動産の売買仲介を行う不動産業者（投資仲介業者とも呼ばれる）は、通常、売却価格の1％を手数料として請求します。
住宅賃貸仲介業者が請求する手数料は、仲介業者が物件を管理するか、単に新しいテナントを探すかによって異なります。見込み入居者に対する手数料は、通常、申請料、管理料、処理料（またはそのすべて）と呼ばれる返金不可の手数料で、0ポンドから300ポンドまで幅があります。賃貸仲介業者の手数料に関するガイドラインはありませんが、法律で物件リストの手数料を請求することは禁じられています。スコットランドでは、テナントに対するすべての手数料は違法です。[ 11 ]それ以外の場合、イングランドとウェールズでは自由に手数料を請求できます。
初月の家賃の前払いと返金可能な保証金（通常は家賃1か月分に相当）も一般的に必要となります。英国のほとんどの住宅賃貸は、保証付き短期賃貸契約によって規定されています。保証付き短期賃貸（一般的に単に「短期」と呼ばれます）は、以前の、ほとんど廃止されたタイプの住宅賃貸よりも法的保護が少なくなっています。短期賃貸契約は標準契約であり、文面は通常、法律関連の文具店やインターネットで約1ポンドで入手できますが、ほとんどの賃貸仲介業者は1つ提供するのに30ポンドを請求します。
入居者が物件に入居する前に、入居者審査を実施することが重要です。信用調査は、Equifax、Experian、Call Credit（英国の主要3社）の信用履歴データを利用し、自社ウェブサイトシステムまたは管理型審査サービスを用いて実施できます。信頼できる不動産業者は、入居者が物件の賃料を支払えるかどうか、また以前の不動産業者との間で重大な問題がなかったかどうかを確認するため、雇用証明書と以前の大家からの推薦状も求めます。身分証明書と居住証明書も収集し、保管しておくことが不可欠です。
住宅物件を販売する不動産業者は、一般的に成約価格の0.5%（専任媒介）から3%（複数媒介）に付加価値税（VAT ）を加えた金額を手数料として請求します。新聞やウェブサイトなどの追加的なマーケティング費用を請求する業者もありますが、通常は広告費は手数料に含まれています。追加料金に関する混乱を避けるため、すべての手数料は市場に出す前に明確に合意し、媒介契約書に明記しておく必要があります。
2016年7月、Which?は全国平均の不動産業者手数料が1.3％であることを発見したが、手数料は大きく異なる。[ 12 ]
最も安い物件を除けば、不動産仲介手数料は一般的に、英国での引っ越し費用の中で印紙税に次いで2番目に高額な項目である。
街中の不動産業者は、売却に際して前払い手数料を請求することはほとんどなく、売却中止や物件の市場からの撤退に際しても手数料を請求することはありません。そのため、オンラインの不動産業者を利用して物件を売却するという選択肢もありますが、多くの場合、売却の保証もなく、前払い手数料を請求されます。これは、街中の不動産業者が提供する「売れなければ手数料はいただきません」というインセンティブとは相容れないものです。
2005年頃から、オンライン不動産業者は従来の料金体系に代わる選択肢として、より安価で固定料金の販売パッケージを提供していると謳っています。これらのオンライン不動産業者は、個人住宅の売主が主要な不動産ポータルサイト（従来の街中の不動産業者が好んで利用する媒体）を通じて、従来の不動産業者の費用のほんの一部で物件を販売できると主張しています。オンライン不動産業者は、デジタルマーケティング技術を活用し、拠点のある町に物理的なオフィスを構えるのではなく、バックオフィス業務を1か所に集中させることで、従来の不動産業者と同等の効果で物件を宣伝できると主張しています。オンライン不動産業者は通常、英国全土をカバーしているため、従来の不動産業者が一般的に持つ地理的な制約を取り除くことで、手数料を削減できると主張しています。最後に、オンライン不動産業者は、物件が売れなかった場合には通常料金を請求しない従来の不動産業者とは異なり、多くの場合、前払い料金を請求します。
2010年2月、公正取引庁（OFT）は、不動産業者に関する法改正により住宅販売方法が大きく変化し、以前よりも安価なオンライン業者が定着できるようになったと発表した。[ 13 ]
英国に拠点を置く仲介不動産業者や不動産ポータルサイトは、英国および世界中の不動産業者に対し、所有するすべての物件を掲載することで協力するよう促し始めており、これによりサイト訪問者は英国および海外の膨大な数の物件を1つのウェブサイトで閲覧できるようになっている。
2007年に実施された調査によると、不動産を販売する最も効果的な方法は「売出し中」の看板を使うことであり、顧客の28%は物件をより詳しく調べる前に不動産業者の「売出し中」の看板を見ていた。インターネットで家を探す方法は僅差で2位（21%）、新聞は3位（17%）だった。4番目に効果的な方法であり、最も伝統的な方法は、顧客が不動産業者のオフィスを訪れること（15%）だった。2010年には、物件の80%から90%がインターネットで見つかり、不動産業者のオフィスに人が訪れることは少なくなった。看板は依然として非常に効果的だが、多くの不動産業者は紙の広告をやめ、電子雑誌やウェブサイトなどのデジタル広告のみに移行している。
その他の方法としては、オークション（11%）、口コミ（3%）、チラシ配布（2%）などがあった。
不動産業者は、購入希望者の管理、物件の内覧、マーケティング、物件販売に不動産管理ソフトウェアを使用します。このソフトウェアを使って、物件の詳細説明を作成し、オンラインまたは印刷物で広告掲載することができます。また、購入希望者の要望を記録し、物件データベースと自動的に照合することも可能です。売買契約が成立した後は、ソフトウェアを使って関連する物件販売の連鎖を管理できます。
不動産仲介ソフトウェアは、物件情報を不動産ポータルサイトに自動的に配信することで、物件のマーケティングにも役立ちます。
最新技術はオンラインエージェントの成長に影響を与え、不動産セクターは消費者市場にアピールするためにテクノロジーの利用にますます依存するようになっています。現在これを実践している企業の例として、デジタル3DモデルやVRフロアプラン、超高解像度写真を作成するカメラを開発したMatterport社が挙げられます。 [ 14 ]これにより、デジタルマーケターはWebポータルを使用して不動産市場におけるオンライン行動に影響を与えることができるようになりました。安全なWebサイトを使用することで、マーケターはユーザーアクティビティのレベルを監視し、売り手や不動産業者がマーケティングを活用し、顧客のニーズによりよくアピールするのに役立つ貴重な情報を得ることができます。
近年、不動産業者は米国と同様のMLS（マルチリスティングサービス）と呼ばれるシステムを通じて再び連携して業務を行うようになっています。これは、メインの不動産業者が物件を担当し、その詳細情報を他の地域の（サブ）不動産業者に送信する仕組みです。サブ不動産業者は物件を宣伝し、購入希望者をメインの不動産業者に紹介します。MLSを利用することで、より多くのオファーを獲得し、物件をより早く売却できるため、不動産業者はプレミアムサービスとして提供しています。
米国では、不動産データはRETSデータフィード方式によってエージェントのソフトウェアから送信されます。英国では、多くのソフトウェアがサブ（MLS）の不動産リストを受信するために、INEA idx（情報データ交換）データフィードを採用しています。
どちらの場合も、MLSとIDXを通じたテクノロジーによって、サブエージェント同士が協力することで、より多くの物件情報を自社のウェブサイトに掲載することが可能になる。
イギリスでは、不動産業者になるために正式な資格は必要ありませんが、地元の不動産に関する知識と顧客サービススキルは価値があるとみなされています。[ 15 ]
不動産業者の専門用語をユーモラスに解説したガイドブックが、2002年にBBCから出版された。[ 16 ]
