労働者住宅

労働者住宅は、住宅政策や住宅擁護に携わる計画者、政府、組織によってますます使用されるようになった用語です。不動産業者、開発業者、融資業者の間で評判が高まっています。労働者住宅は、一戸建て住宅や複数世帯住宅の所有、賃貸住宅の入居など、あらゆる形態の住宅を指します。労働者住宅は、一般的に、職場から適度な距離にある良質の住宅を確保するには収入が不十分な世帯向けの、 手頃な住宅を意味すると理解されています。

労働者向け住宅の検討には、主に以下の4つの要素が含まれます。^[1]

労働力

「労働力」という用語は、有給で働いている人々 、つまり通常は手頃な価格の住宅プログラムの対象とは考えられない人々のグループを意味します。したがって、労働者住宅は、手頃な価格の住宅に対する理解を変えた、または拡大した理解を意味します。労働者住宅は、一般的に、警察官、消防士、教師、看護師、医療関係者など、地域の「不可欠な労働者」を対象としています。一部の地域では、「不可欠な」をより広く定義してサービス労働者を含めています。たとえば、リゾート コミュニティでは、不動産コストが高く、地元経済に不可欠な低賃金のサービス業が多数あります。労働者住宅は、雇用の種類に関係なく、より一般的に特定の収入レベルを対象とし、定義は地域平均収入 (AMI) の 50% から 120% の範囲です。

手頃な価格

住宅ローンの貸し手は通常、元金、利子、税金、保険料（PITI）として許容される世帯収入の28％から36％の制限を設けています。米国の世帯の約3分の1を占める賃貸住宅居住者を対象とした価格計算では、望ましい労働者向け住宅の費用を世帯収入の30％以下と定義しています。住宅購入のしやすさは、個人の収入と地域の住宅費用の関係によって決まり、労働者向け住宅を必要とする可能性のある人々を表すために使用されるAMIの割合にばらつきが生じます。^[2]

近接性

最も適切なのは、「労働者向け住宅」は雇用センター内またはその近くに位置するということです。収入が得られる雇用と、その収入によって手頃になった住宅との間の距離が広がったことで、人々は居住地域の周辺に住宅を求めるようになりました。これは、交通渋滞、長い通勤時間、コンビニエンス ストアやストリップ リテール センター、そして土地が一般的に安い大都市圏の外縁部で新しい住宅が建設されることによる空きスペースの急速な消費に代表される都市のスプロール化の一因として挙げられています。労働者向け住宅の問題は米国の大都市圏でよく見られますが、土地価格や、ゾーニング、市場原理、物理的境界によって質が高く手頃な住宅ユニットの建設や利用可能性に対するその他の制限が制限されている場所であればどこでも発生する可能性があります。

品質と供給

過去数十年にわたり、連邦政府のプログラムは、低所得世帯向けの住宅補助金やバウチャーの提供、または公営住宅プロジェクトの建設と維持に重点を置いてきました。それ以外のすべての人々の住宅購入能力は、主に住宅購入者向けのプログラム、特に住宅ローン融資を通じてサポートされてきました。賃貸または購入のいずれを希望する場合でも、労働者向け住宅の不足が明らかになっている地域では、職場の近くにあるユニットは品質が悪いことがよくあります。^[3]経済成長中に建設された新しい住宅には手頃な価格のユニットが少なく、手頃な価格のユニットは、最も貧しい住民以外を排除するために資力調査が行われることが多く、安価な住宅は土地が安い場所に建設される傾向があります。職場に近いことは、住宅ストックの品質、学校の質、個人の安全性とのトレードオフを意味することがよくあります。実際には、低品質の住宅や限界地域に住むことは、収入へのアクセスと、住宅資産の増加や質の高い教育などのリソースへのアクセスとのトレードオフです。

労働者向け住宅という概念は、コロラド州のスキーリゾート地テルライドとアスペンに端を発しています。1974年、ニューヨークやハリウッドからの買い手によって住宅や土地の価格が急騰し、賃金格差のために地元住民が住宅を購入できない状況に対応するため、アスペン研究所で会議が開催されました。^[4] アスペンでは、地元の賃金と住宅価格の手ごろさに基づいた、二次的で独立した「地元労働者」向け住宅市場を創設する計画が策定されました。地元の労働者が将来の世代にも手頃な価格で購入できる住宅を創設するために考案された標準的なツールの1つは、権利証書の制限です。これは、最も単純な形式では、住宅購入の資格を得るには、申請者はコミュニティに居住し、コミュニティ内に別の住宅を所有しておらず、基本的にフルタイムで働いており、コミュニティに最低限の期間居住している必要があると規定しています。また、所有者は、同じ基準を満たす人にのみ住宅を販売できます。何年もの「試行錯誤」を経て後に追加された規定には、資格を得るための所得制限や、住宅が永久に手頃な価格であり続けることを保証するために所有者が得ることが許される利益額の上限税率などが含まれている。年率3％は長年にわたり正当な数字であった。

労働者向け住宅の問題はスキーリゾートでは例外的な問題に思われ、山や連邦政府所有地のために開発用地が限られており、「無秩序な拡大」が非現実的だったためにさらに悪化しました。むしろ、これは現在、国中および世界中の休暇コミュニティや大都市圏が直面している問題の先駆けだったようです。2000 年代初頭、住宅ローン金利が記録的に低かったため、住宅需要が全国的に急増しました。多くのコミュニティで住宅建設が記録的に増加し、住宅価格も記録的に高騰したため、土地コストが上昇しました。2004 年と 2005 年にフロリダ州とメキシコ湾岸で数十万軒の住宅が損壊または破壊された壊滅的なハリケーンによって建設資材と人件費が上昇し、この問題がさらに深刻化して重大なジレンマが生じました。多くのコミュニティでは、平均所得世帯は中間価格の住宅を購入できないのです。^[5]しばらくの間、低金利と独創的な資金調達オプションの利用可能性により、一部の世帯では住宅費と収入のギャップが埋められ、人々は収入の30％以上を消費する住宅ローンを取得したり、住宅の資産価値の増加を利用して住宅購入能力のギャップを埋めることができました。サブプライム住宅ローン危機と現在の経済不況は、資金調達ツールと民間開発業者が現在または将来の手頃な価格の住宅不足を効果的に解決できるかどうかという疑問を提起しています。

住宅は、経済発展とアメリカの中流階級の成長において重要な役割を果たしてきました。連邦住宅政策は、過去に時々、現在労働者向け住宅の対象となっている人々を支援するプログラムを作成しました。たとえば、第二次世界大戦後、帰還兵とベビーブームのニーズにより、復員軍人援護法が制定されました。この法律には、有利な住宅ローン条件の規定が盛り込まれ、郊外開発が促進され、アメリカ人の世代に手頃な価格で住宅を所有する機会が生まれました。公営住宅プロジェクトは、多くの都市部の家族に賃貸住宅も提供しました。その後の数十年間、資力調査、白人の流出、管理の不行き届きにより、公営住宅の性質と認識は変化しましたが、20世紀半ばのアメリカでは、公営住宅は依然として、何千もの労働者および中流階級の家族に高品質で手頃な価格の住宅を提供していました。

オリジナルの Aspen スキームのようなシステムは普及していません。しかし、労働者向け住宅の問題は、非都市部コミュニティ、特にリゾート コミュニティに影響を及ぼし続けています。リゾート コミュニティでは、地価の高さ、地理的特徴 (海岸線や山など) による土地の制限、低賃金のサービス部門雇用の蔓延という 3 つの影響が深刻に表れています。現在、擁護活動や政策活動の大半は、住宅費が全国平均よりも高い都市部に集中しています。

「労働者向け住宅」という用語は、国レベルおよび州レベルの政策討論に登場している。通常は地域平均所得、適正市場家賃、特定地域の雇用基盤といった地域用語で定義されるが、イニシアチブに資金を提供する能力や十分なインセンティブや義務を創出する能力がなければ、手頃な価格の住宅に影響を与えることは難しい。すべての手頃な価格の住宅イニシアチブと同様に、地方自治体は、インクルーシブ ゾーニング、アップゾーニング、密度ボーナスなどの既存のツールを利用して、望ましい結果を生み出すことができる。インセンティブには、建築許可料、水道料金、下水道料金などの料金の免除が含まれる場合がある。地方自治体がこのように収入を増やす権限を持っている州では、不動産譲渡税や小売売上税が資金を提供する可能性がある。ミズーリ州では、労働者向け住宅の建設を加速させる可能性のある州レベルの変更に関する政策提言の例には、プロジェクトに資金を提供する債券発行や、州最大の自治体に求められる総合計画に労働者向け住宅を義務付けることなどがある。^[6]

労働者住宅の問題を定義し、対処するための指標は進化しています。多くの組織は、全国低所得者住宅連合の報告書「Out Of Reach」^[7]を引用しています。この報告書には、全国の住宅と所得の不一致を示すデータマップが含まれています。ワシントン DC を拠点とする非営利団体 Urban Land Instituteの 2010 年の報告書「Priced Out」は、特定の地域に関する詳細な調査の一例です。この報告書は、ボストン都市圏の労働者住宅問題の概要を示しています。^[8] ULI は、ボストン地域は現在の労働者を収容するために必要なユニット数を 25,000 ユニット不足しており、2020 年までにさらに 11,000 ユニットの不足に直面すると結論付けています。この例は、国内で最も深刻な影響を受けている地域の 1 つから引用されていますが、問題の範囲と規模を定義することが、問題解決に必要な前提条件であることを示しています。この報告書には、ボストン地域の典型的な家庭の例も含まれており、労働力は、大学の助教授や土木技師など、一般的に中流階級と見なされる人々に適用されることを示しています。多くの労働力住宅支持者は、この住宅が、コミュニティの重要なメンバー、勤勉で、不動産価値に悪影響を与えない良き隣人、そして本当に貧しい人々よりも価値があると見なされる人々を対象としているため、以前の手頃な価格の住宅イニシアチブよりも幅広い支持を得られることを期待しています。

全米不動産協会（全米不動産業者協会）は、国内最大の不動産専門家の業界団体で、現在、アイラ・グリビン労働者住宅助成金を通じて労働者住宅認定と関連プロジェクトのサポートを提供しています。^[9]

2013年、ニュージャージー州ニューアークにティーチャーズビレッジが完成しました。^[10]この多目的開発施設には、チャータースクール、1階の小売店、ニューアークの教師200人用の賃貸ユニットが含まれています。2000年代初頭にニューアークには多数の高級住宅ユニットが追加されましたが、ティーチャーズビレッジは中所得世帯向けの住宅の最初の大規模な追加の一つです。

カリフォルニア州ベイエリアでは、高い住宅費が教師の離職率の高さの主な原因であることが判明し、教師の確保を目的に手ごろな価格の労働者向け住宅が建設されました。ある開発業者は、AMIの80～120%を稼ぐ人向けのユニットを提供する代わりに、密度ボーナス、つまり現在のゾーニングで許可されているよりも多くのユニットを建設する権利を得ました。^[11]カリフォルニア州ソノマ郡は、労働者向け住宅の資金として影響料を課しています。^[12]

フロリダ州は、近年の経済ブームを含め、その歴史のほとんどで記録的な成長を遂げてきました。フロリダ住宅連合は、住宅擁護における米国の先駆者として約20年間活動し、1991年にはサドウスキー手ごろな価格の住宅法の制定に貢献しました。^[13]南フロリダ労働者住宅イニシアチブは、土地バンキングや資金調達オプションからゾーニングの推奨やインセンティブに至るまで、労働者住宅開発を促進するための包括的なアプローチのリストをまとめています。^[14]

ニューハンプシャー州は2008年に労働者住宅法案を可決し^[15]、この法律に基づいて建設される最初のプロジェクトの計画は2010年に承認されました^[16]。

2008年にニューヨーク州^[17]はロングアイランド労働者住宅法を制定したが、これは長年住んでいる住民が若い成人の子供たちが住宅費のために家を出ていくのを目の当たりにしていることもあって支持を集めた。^[18]

• キーワーカーとは、英国で労働者向け住宅制度の対象顧客となることが多い、重要な公共部門の従業員を指すために使われる用語である。

• 米国住宅都市開発省（HUD）
• Nelson, Arthur C. 他 (2002 年 2 月)「成長管理と住宅購入能力の関連性: 学術的証拠」、ブルッキングス研究所都市大都市政策センター、2011 年 1 月 30 日閲覧。