床面積比率

容積率( FAR ) は、建物の総床面積(総床面積) と、その建物が建てられている土地の面積の比率です。これは、建物対土地比率とともに、都市計画の規制の 1 つとしてよく使用されます。 ^{[ 1 ]}これらの用語は、ゾーニングによってこのような比率に課される制限を指す場合もあります。FAR にはすべての床面積が含まれますが、敷地内での空間的な配置には関係ありません。一方、建蔽率(または敷地面積率) は、敷地内での建物の占有面積を測定しますが、建物の高さには関係ありません。

数式で表すと、FAR =総床面積/敷地面積となります。

最大許容容積率の引き下げは、地価の低下と住宅密度の低下につながる。^{[ 2 ]}容積率に対する厳しい制限は、住宅供給の減少^{[ 3 ]と家賃の上昇[ 4 ]}につながる。

床面積比率は、床面積比率（FSR）、床面積指数（FSI）、敷地比率、または容積率と呼ばれることもあります。

FARとFSIの違いは、前者が比率であるのに対し、後者は指数である点です。指数は、単一の基準値に対する割合として表される値です。したがって、FARが1.5の場合、FSIは150%となります。

1916年のニューヨーク市のゾーニング条例の目的の一つは、高層ビルが光と空気を過度に遮らないようにすることでした。1916年のゾーニング条例は、タワーの高さとセットバック要件を規制することで、建物の規模をコントロールしようとしました。1961年にゾーニング条例が改正され、容積率（FAR）の概念が導入されました。1961年以前に建てられた建物は、今日では達成不可能な容積率を持つことが多く、例えばエンパイア・ステート・ビルディングの容積率は25です。これは、同じ土地に建てられた新しい建物が期待できるよりもはるかに高い賃料収入を得ていることを意味します。^{[ 11 ]}

容積率（FAR）は、都市の密度を制限するためにゾーニングに用いられる。容積率は建物の密度を直接的に制限するだけでなく、建物の外観形状を規制することなく、建物が収容できる人数を間接的に制限する効果もある。

都市設計者たちは、容積率（FAR）の使用は「建物や近隣地域レベルでの収益最大化から優れたデザインへと議論の焦点を移す」と主張している。^{[ 7 ]： 15}

例えば、敷地の容積率が0.1に制限されている場合、その敷地内にあるすべての建物の全階の総床面積は、敷地面積の10分の1以下でなければなりません。つまり、敷地面積が10,000平方フィートの場合、すべての建物の全階の総床面積は1,000平方フィートを超えてはなりません。

建築家は、1フロアで許容面積全体を使用する1階建ての建物、または、土地の平面からより高くそびえるものの、結果として同じ総床面積の1階建ての建物よりもフットプリントが小さくなる複数階建ての建物のいずれかを計画することができます。水平方向と垂直方向の制限を1つの数値に組み合わせることで、建物の設計にある程度柔軟性を持たせつつ、少なくとも全体のサイズの1つの尺度に厳密な制限を設けることができます。高さ、幅、長さなどの他のパラメータとは異なり、このパラメータを固定する利点の1つは、床面積が、オフィスビルに必要な総駐車スペース、住宅用に利用可能な総ユニット数、公共サービスへの総負荷など、ゾーニング規制に関連する他の考慮事項とよく相関することです。これらの量は、床面積が水平方向と垂直方向にどのように配分されているかに関係なく、特定の総床面積に対して一定になる傾向があります。したがって、多くの管轄区域では、容積率の計算を使用する際に、厳格な高さ制限を含める必要はないと考えています。

容積率（FAR）の計算において、総床面積から除外される一般的な項目としては、機械設備フロア、駐車場としてのみ使用される地下室、階段塔、エレベーターシャフト、駐車場など、人が居住していないエリアが挙げられる。

容積率（FAR）は土地の価値に大きな影響を与える。許容容積率が高いほど、土地の価値も高くなる。

2022年の調査によると、ニューヨーク市では最大許容容積率が低くなったことで、土地価格と密度が低下したことが判明した。^{[ 2 ]}

アンドレス・デュアニーら。 (2000) 注: ^{[ 12 ]}

1. 容積率（市場原理）に屈服することは、コミュニティを構成要素の総和以上のものへと導くという目標とは正反対のことである。
2. 容積率（FAR）は建物の形状を予測する指標としては不十分であり、近隣の景観を保全・向上させることを目的とする場合には使用すべきではない。一方、従来の設計基準（高さ、敷地面積率、後退距離、建築線など）を用いれば、誰でも比較的正確な予測を立て、違反を認識し、投資判断に安心感を持つことができる。
3. 容積率が従来のセットバックと無造作に組み合わされると、区画をまとめて配置した区画が個々の区画に比べて著しく有利になり、きめ細やかな都市構造や所有権の多様性に悪影響を及ぼす。
4. FARは、新築建物の温室効果ガス排出量、エネルギー消費量、地域の生態系への影響など、環境に影響を与える要因を考慮していない。^{[ 13 ]}

デュアニー氏の「敷地面積率」に関する2つ目の批判を明確にする：地方自治体が容積率によって密度を規制しようとする場合、論理的な結果として、単層建築は1平方フィート当たりで多層建築よりも安価であるため、緑地が少なく広々とした1階建ての建物が奨励されることになる。一方、密度が建蔽率（別名、敷地面積率または敷地被覆率^{[ 14 ]}）によって規制される場合、緑地を保全することができ、多層建築が経済的に有利になる。この結果は、容積率と建蔽率を比較した図で示されている。

• メリアム、ドワイト（2004）。『ゾーニング完全ガイド』マグロウヒル。ISBN 0-07-144379-7
• バーチ、ユージェニー・L. (2009). 『都市・地域計画読本』. ラウトレッジ. ISBN 0-415-31997-8

• JHクロフォードによる床面積比率の説明
• Civil SiteによるFSI（容積率）に関する詳細情報