オフプラン物件

計画段階の不動産とは、建物が建設される前の不動産のことです。建設段階の不動産は通常、不動産開発業者や早期導入者に開発物件として売り出され、購入者が融資機関からより有利な融資条件を確保できるようにします。

不動産投資家や不動産投機家は、大幅なキャピタルゲインを得る目的で、オフプラン物件を購入します。オフプラン物件を販売するデベロッパーは、早期導入者に金銭的なインセンティブや割引を提供することが多いため、このような金銭的利益が得られる可能性があります。さらに、成長市場と通常 12 ～ 24 か月の開発サイクルで、資本増加の機会がある可能性があります。

オフプラン物件は、新しい大学や高速道路など、すでに建設されているか、今後数年以内に建設される予定の高度なインフラが近隣地域にある場合に、一般的に魅力的であるとみなされます。

建設または完成する前に販売される物件は、カナダではプレセール物件またはプレセールと呼ばれます。マレーシアとシンガポールでは、これらの物件は俗に「新規発売」と呼ばれています。

不動産経済の住宅市場が急速に成長している中、オフプラン購入により、投資家や住宅購入者は、選択した物件の建設が始まるまで、または最終的に完成するまで待つ場合よりも、低価格で物件を購入できます。さらに、オフプラン購入は、建設が開始または完了すると選択肢が制限される可能性があるため、特定の場所や特徴を備えた物件を入手する唯一の方法である可能性があります。

住宅として使用する場合でも投資として使用する場合でも、計画段階の不動産を購入すると、すでに建設された不動産を購入するよりもリスクが高くなります。

1. 建設が完了する前に不動産価値が下がり始めると、特に購入者が住宅としてではなく投資として不動産を購入している場合、融資会社はローンの価値を下げたり、融資を拒否したりすることがあります。購入者は契約上、元の価格で不動産を購入する義務があるため、不足分を他の手段で補わなければなりません。そうしないと、購入者が撤退してプロモーターが不動産を低価格で販売した場合に訴訟を起こされるリスクがあります。
2. 建設業者は、物件の建設が完了する前に倒産する可能性があり、購入者は前払いした資金を回収できない可能性があります。スペインでは、建設業界が特に不況の影響を大きく受けているため、このような事例が数多く発生しています。 ^[1]現在、スペインの新築物件開発は、建設業者の倒産から購入者を保護する銀行保証（ aval bancarios ）によって裏付けられる可能性が高くなっています。
3. 2015年にオーストラリアのニューサウスウェールズ州でメディアが注目した際、開発業者がオフザプラン購入契約を最終段階で撤回できる州法の抜け穴が明らかになった。「サンセットクローバック」と呼ばれるこの慣行では、開発業者が購入者の頭金を徴収し、建設が行われている間、かなりの期間それを保持します。その後、プロジェクトがほぼ完了すると、契約を破棄し、物件をより高い価格で売却します。^[2] 1919年ニューサウスウェールズ州の譲渡法にセクション66ZLが導入されたため、購入者はある程度保護されるようになりました。^[3]
4. オフプラン物件のもう一つの問題は、完成した物件が主観的な理由や物質的な欠陥により、購入者の当初の期待を満たさない可能性があることです。英国の新築住宅には、最大80個の小さな欠陥がある場合があります。^[4]