未完成物件

未完成物件とは、建物が建設される前の物件のことです。建設前の物件は通常、不動産開発業者や早期購入者向けに開発物件として販売され、購入者は金融機関からより有利な融資条件を得ることができます。

不動産投資家や不動産投機家は、大きなキャピタルゲインを得ることを目的として、未完成物件を購入します。このような利益は、未完成物件を販売するデベロッパーが、早期購入者に対してしばしば金銭的なインセンティブや割引を提供するため、実現する可能性があります。さらに、上昇相場や、通常12～24ヶ月という開発サイクルにおいて、キャピタルゲインの機会が得られる場合もあります。

新築物件は、周辺地域に新しい大学や高速道路など、既に建設済みまたは今後数年以内に建設予定の高度なインフラが整っている場合に、一般的に魅力的とみなされます。

建設中または完成前に販売される物件は、カナダではプレセール物件またはプレセールと呼ばれます。マレーシアとシンガポールでは、これらの物件は一般的に「ニューローンチ」と呼ばれています。

不動産市場が急速に成長している状況において、建設前の物件を購入することで、投資家や住宅購入者は、希望する物件の建設開始や完成を待つよりも低い価格で物件を購入できます。さらに、建設開始後や完成後には選択肢が限られる可能性があるため、特定の立地や特徴を備えた物件を手に入れるには、建設前の物件購入が唯一の方法となる場合もあります。

住宅用であれ投資用であれ、完成前の物件を購入することは、既に建てられた物件を購入するよりもリスクが高い。

1. 建設完了前に不動産価格が下落し始めた場合、特に購入者が住居用ではなく投資目的で物件を購入している場合は、金融機関は融資額を減額したり、融資を拒否したりする可能性があります。購入者は契約上、当初の価格で物件を購入する義務を負っている場合があり、不足分を他の資金源から補填するか、購入者が契約を解除して販売業者が物件を低価格で売却した場合に訴訟を起こされるリスクを負うことになります。
2. 建設業者が物件の建設が完了する前に倒産し、購入者が前払い金を回収できない場合があります。スペインでは、建設部門がスペインの不況で特に大きな打撃を受けたため、このような事例が数多く発生しています^{[ 1 ]} 。今日、スペインの新築物件開発は、建設業者の倒産から購入者を保護する銀行保証（ aval bancarios ）によって裏付けられている可能性が高くなっています。
3. 2015年にオーストラリアのニューサウスウェールズ州でメディアの注目を集めた際、開発業者が最終段階で分譲住宅の購入契約を破棄できる州法の抜け穴が明らかになった。この慣行は「サンセット・クローバック」と呼ばれ、開発業者が購入者の初期手付金を受け取り、建設が行われている間、それを長期間保持する。そして、プロジェクトがほぼ完了した時点で契約を解除し、物件をより高い価格で売却する。^{[ 2 ]}ニューサウスウェールズ州の不動産譲渡法1919に第66ZL条が導入されたことで、購入者はある程度の保護を受けるようになった。^{[ 3 ]}
4. 未完成物件のもう1つの問題点は、完成した物件が、主観的な理由または材料の欠陥のために、購入者の当初の期待を満たさない可能性があることです。英国の新築住宅には、最大80個の小さな欠陥が含まれている可能性があります。^{[ 4 ]}