デンマークの住宅ローン業界

デンマークの住宅ローン法は、住宅ローン金融機関の資産（住宅ローンなど）と負債（住宅ローン債券など）の間に厳格なマッチング規則を課しています。原則として、新規ローンは、同額でキャッシュフローと満期特性が同一の新規住宅ローン債券の発行によって資金調達されます。これはバランス原則、または^{[ 4 ]}ではバランスブック原則（29ページ ）と呼ばれています。債券の売却益は借り手に渡され、同様に、利息と元本の支払いは住宅ローン債券を保有する投資家に直接支払われます。さらに、住宅ローン法は、融資対象となる不動産の種類に応じて異なる厳格な融資規則を定めています。各不動産カテゴリーごとに、最大融資比率（LTV）と融資期間が設定されています。すべての不動産カテゴリーにおいて、最大融資期間は30年までですが、最大融資限度額は、抵当不動産の性質によって大きく異なります。持ち家、賃貸物件、協同住宅、住宅プロジェクトの場合、住宅ローンは物件価格の最大 80% までとなる可能性があります。一方、最大 LTV 比率は、農業用地では 70%、商業用不動産および別荘では 60%、未開発地では 40% に制限されています。^{[ 2 ]}

デンマーク初の抵当法は1850年に制定され、新たな抵当信用機関が（非営利）協会として設立されました。不動産を担保とするローンは、債券をシリーズで発行することによって資金調達されます。当初、借り手は対応する抵当プールの負債に対して連帯責任を負っていました。その後、特に1970年代初頭に抵当融資が簡素化・標準化されたことで、この制度は進化を続けました。最後の大きな改革は1989年に行われ、その中で商業銀行が抵当信用機関を所有することが認められました。2001年以降、抵当債券の大部分は借り手の連帯責任なしで発行されています。^{[ 2 ]}

抵当制度は、土地の所有権と権利の有効な登録に依存しています。国立測量地籍局が管理する 地籍簿[ ^{5 ]は、}各土地区画と所有権を識別します。この識別情報は、他の国の情報システム^{[ 6 ]}で使用されます。土地登記裁判所は、土地の所有権、抵当権、その他の負担の登録を扱います。抵当銀行は、抵当証書が登録されていることを条件としてのみ融資を行い、他の種類の担保は提供しません。また、借り手に対する非常に詳細な信用調査は行われません。融資の担保は、借り手ではなく不動産です。抵当ローンの設定プロセスの詳細は英語で説明されています^{[ 7 ]} 。デンマークの自治体は、ゾーニング、建築の詳細、課税評価額などを記録する情報システムを維持しており、税務当局は一括評価システムを維持しています。後者の2つのシステムは、自治体を通じて収集された所有権証書の強制要約によって更新されます^{[ 8 ]。}

抵当権設定者が抵当権関連の義務を履行しない場合、抵当銀行は不動産を強制売却することができます。強制売却は、通常の裁判制度の一部である執行裁判所（Fogedretten）によって実行されます。抵当権者は優先順位に従って保護され、保護されていない抵当権付きローンは土地登記簿から削除されますが、抵当権者は借り手に対する（保護されていない）債権を個人債権として保持します。通常、借り手がローンを滞納してから強制売却が実行されるまで6か月以内です。^{[ 2 ]}これは、例えばフランスのように、差し押さえに数年かかる場合とは対照的です。

家族が路上生活を送ることによる人的コストは、社会住宅によって軽減されます。デンマークには合計250万戸の住宅があり、そのうち19%が社会住宅協会に属しています。協会は、政府と自治体から、金利や住宅ローンの返済額の減額、ローンの保証などの形で補助を受けています。また、他の賃貸住宅と同様に、居住者は収入、世帯規模、アパートの広さに応じて個別の家賃補助を受けています。住宅を緊急に必要とする人々は、住宅問題を自力で解決できない場合、自治体に支援を求めることができます。^{[ 9 ]}差し押さえは、離婚などの他の原因とともに原因として挙げられています。^{[ 10 ]の59ページを参照。}

デンマークの住宅ローンの98％は、住宅ローン担保証券として証券化され、住宅ローン組成会社によって販売されている。

• 住宅ローン銀行は、住宅ローンを提案する融資担当者の申請データを入手し、書類や鑑定評価を審査する。
• 各住宅ローン銀行は毎日、その日に実行した新規融資額と同額の、額面1セントの新規債券を既存の債券プールに発行する。住宅ローン機関の資金運用担当者は、これらの新規債券が同一シリーズの他の債券と同一であるため、流通市場で売却するタイミングを決定する。
• 金利の上昇または下落が発生した場合、新たな債券プールは、以前のものとは0.5%異なる金利で開始される可能性があるが、利回りは同等である。
• 債券価格は取引され、終値で提示されますが、日中価格も変動します。住宅ローン機関からオリジネーター（借り手）に支払われる現金の額は、発行された債券の数と前日の提示価格に基づいて決定されます。
• 融資残高が減額されるたびに、同数の債券が抽選で選ばれ、額面1セントの別の債券に交換されます（この債券は次回の支払日に額面通りに現金化されます）。この仕組みと、当初発行された債券の総額が融資額と同額であるという事実が、残高原則を徹底させています。
• ローンの繰り上げ返済は、一定の事前通知要件を満たすことで現金で行うことができ、これにより債券市場は今後の返済を予測することが可能になります。事実上、提示された現金が次回の支払日に繰り上げ返済に充てられるという契約が事前に締結されることになります。
• ローンは債券を使って繰り上げ返済することもできます。これらの債券は、取引価格が割引価格であれば割引価格で購入でき、繰り上げ返済額は額面価格で支払われます。債券によるローンの繰り上げ返済には、ローンの資金源となったシリーズの債券を提示する必要があります。債券投資家は、繰り上げ返済によって消滅する債券に投資家が保有する債券が含まれていないため、債券によるローンの繰り上げ返済を繰り上げ返済とはみなしません。

国連欧州経済委員会が発表した調査では、ドイツ、米国、デンマークの住宅ローン制度が比較された。ドイツの住宅貯蓄銀行は、過去40年間（2004年時点）の名目金利が年率約6%であると報告している。さらに、管理手数料とサービス料（融資額の約1.5%）を徴収している。米国では、住宅市場における固定金利住宅ローンの平均金利は1980年代に2桁台後半から始まり、（2004年時点で）年率約6%に達した。しかし、総借入コストは名目金利よりもかなり高く、過去30年間で10.46%に達した。デンマークでは、米国の資本市場と同様に、金利は年率6%に低下している。リスクおよび管理手数料は、未払い債務の0.5%に相当する。さらに、取得手数料として元本pの1%が徴収される。 46インチ^{[ 4 ]}