容積率

容積率（FAR）は、建物の総床面積（延べ床面積）と、その建物が建てられている土地の面積の比率です。建ぺい率とともに都市計画の規制の1つとしてよく使用されます。^[1]これらの用語は、ゾーニングによってそのような比率に課せられる制限を指す場合もあります。FARにはすべての床面積が含まれますが、敷地における空間的な分布とは無関係です。一方、建ぺい率（または敷地被覆率）は、敷地における建物の占有面積を測定しますが、建物の高さとは無関係です。

式で書くと、FAR = ⁠延床面積/敷地面積⁠ .

容積率の上限が低くなると、土地価値が低下し、住宅密度も低下します。^[2]容積率の厳しい制限は、住宅供給の減少^[3]と家賃の上昇につながります。^[4]

容積率は、容積率( FSR )、容積率指数( FSI )、敷地率、敷地面積率と呼ばれることもあります。

FAR と FSI の違いは、前者は比率であるのに対し、後者は指数であることです。指数の数値は、単一の基本数値のパーセンテージとして表される値です。したがって、FAR が 1.5 の場合、FSI は 150% になります。

この測定に最も一般的に使用される用語は、国や地域によって異なります。

オーストラリアでは、ニューサウスウェールズ州では容積率（FSR）が使用され^[5]、西オーストラリア州では敷地面積比が使用されています。^[6]

フランスでは、太陽占有係数(COS) が使用されています。

ブラジルでは、Coeficiente de Aproveitamento (CA) が使用されます。

ドイツではGeschossflächenzahl (GFZ) が使用されます。サイト カバレッジ率である Grundflächenzahl (GRZ)と混同しないでください。

インドでは、床面積指数（FSI）と容積率（FAR）の両方が使用されています。^[7]

イギリスと香港では、敷地比率と敷地面積比率の両方が使用されています。^{[8] [9]}

シンガポールでは、敷地比率と総敷地比率(GPR)という用語がより一般的に使用されています。

アメリカとカナダでは容積率（FSR）と容積率（FAR）の両方が使用されています。^[10]

利用率は、開発中の敷地の密度の尺度として使用されます。FAR が高いほど、建物が密集していることを示します。この比率は、同じ単位を使用して、建物面積を区画面積で割ることによって算出されます。

ニューヨーク市の1916 年のゾーニング条例の目的の 1 つは、高層ビルが光や空気を遮りすぎないようにすることだった。1916 年のゾーニング条例は、タワーの高さとセットバック要件を規制することで、建物のサイズをコントロールしようとした。1961 年、ゾーニング条例の改正により、容積率 (FAR) の概念が導入された。1961 年以前に建てられた建物は、今日では達成不可能な FAR を持つことが多い。たとえば、エンパイア ステート ビルのFAR は 25 で、同じ土地に建てられた新しい建物が期待できるよりもかなり高い賃料を稼いでいることを意味する。^[11]

容積率 (FAR) は、都市の密度を制限するためにゾーニングで使用できます。建物の密度を直接制限する一方で、建物の外部形状を制御することなく、間接的に建物に収容できる人数も制限します。

たとえば、区画が 0.1 FAR に準拠する必要がある場合、区画内のすべての建物のすべてのフロアの合計面積は、区画自体の面積の 10 分の 1 以下である必要があります。つまり、区画が 10,000 平方フィートの場合、すべての建物のすべてのフロアの合計床面積は 1,000 平方フィートを超えてはなりません。

建築家は、1 階建ての建物で許容面積全体を 1 階で占めるか、土地の平面より高くそびえる多階建ての建物を計画することができますが、その結果、同じ総床面積の 1 階建ての建物よりも小さなフットプリントになります。水平方向の制限と垂直方向の制限を 1 つの数字にまとめることで、建物の設計にある程度柔軟性が与えられ、全体の大きさの少なくとも 1 つの基準に厳格な制限が達成されます。高さ、幅、長さなどの他のパラメーターではなくこのパラメーターを固定する利点の 1 つは、床面積が、オフィス ビルに必要な駐車場の総数、住宅用に利用できる可能性のあるユニットの総数、自治体のサービスにかかる総負荷など、ゾーニング規制に関連する他の考慮事項とよく相関することです。これらの量は、その面積が水平方向と垂直方向にどのように分布しているかに関係なく、特定の総床面積に対して一定になる傾向があります。したがって、多くの管轄区域では、容積率の計算に厳格な高さ制限を含める必要がないことがわかりました。^[要出典]

容積率 (FAR) の目的で総面積を計算する際に一般的に除外される領域には、機械設備の床、駐車場専用の地下室、階段塔、エレベーター シャフト、駐車場などの空き領域が含まれます。

日本では1970年以降、用途地域制度において容積率が広く採用されている。^[要出典]

インドでは FAR と FSI の両方が使用されています。FAR 規制は都市によって異なり、一般的には 1.3 から 3.25 です。ムンバイでは 1.33 が標準ですが、メトロ鉄道沿線やダラヴィなどのスラム街ではより高い FSI が許可されています。バンガロールでは、40 フィートの道路では FAR は 1.75 までしか許可されていませんが、100 フィートの道路では 3.25 FAR が許可されています。^{[引用が必要]}

ニューヨーク市では、FAR または容積率は、地域の密度と面を決定する規制の 1 つです。FAR は、ゾーニングの一般規制を変更し、物件にいくつかの免除を導入できるゾーニング エリアと特別地区に関連しています。建築家やプロのデザイナーとして知っておく必要があるもう 1 つの重要な規制は、高さとセットバック、およびオープン スペース規制です。多くの場合、計算された FAR により、より多くの建物を建てることができますが、ニューヨーク市のゾーニング決議による上記の規制により、設計が制限され、最大許容 FAR を実現することはできません。

FAR は土地の価値に大きな影響を与えます。許容される FAR が高いほど、土地の価値が高くなります。

2022年の調査では、ニューヨーク市で許可された最大FARが低いと、土地価値が低下し、密度も低下することが判明しました。^[2]

アンドレス・デュアニーら。 (2000) 注: ^[12]

1. 容積率（市場の力）を無視することは、コミュニティをその部分の合計以上のものにすることを目指すこととは正反対です。
2. FAR は物理的形状を予測する指標としては不十分であるため、近隣地域の特性の保全と向上を目的とする場合には使用すべきではありません。一方、従来の設計基準 (高さ、敷地面積、セットバックまたは建築基準線) を使用すれば、誰でも適度に正確な予測を行い、違反を認識し、安心して投資を決定できます。
3. FAR が従来のセットバックと不注意に組み合わせられると、集合区画が個別の区画よりもかなり有利になり、細分化された都市や所有権の多様性に悪影響を及ぼします。
4. FARは、新しい建物、温室効果ガスの排出、エネルギー消費、地域の生態系への影響など、環境に影響を与える要因を考慮していません。^[13]

「敷地被覆率」に関するデュアニーの2番目の批判を明確にすると、地方自治体が容積率によって密度を規制しようとすると、論理的な帰結は、緑地の少ない広大な1階建ての建物を奨励することになり、1平方フィート当たりで見ると、1階建ての建物は複数階建ての建物よりも安価になるからです。一方、密度が建蔽率（別名、敷地被覆率または敷地被覆率^[14]）によって規制される場合、緑地は保全され、複数階建ての建物は経済的に有利になります。この結果は、FARとBCRを比較した図で示されています。

• メリアム、ドワイト (2004)。ゾーニング完全ガイド。マグロウヒル。ISBN 0-07-144379-7 
• バーチ、ユージェニー L. (2009)。「都市と地域計画読本」。ラウトレッジ。ISBN 0-415-31997-8 

• JHクロフォードによる容積率の説明
• 土木敷地別のFSIまたは容積率に関する完全な情報