設計・入札・施工

設計入札施工方式（または設計/入札/施工方式、それぞれD-B-BまたはD/B/Bと略される）は、設計入札（または「設計/入札」）、従来方式、またはハード入札とも呼ばれ、代理店または所有者がプロジェクトの 設計と施工について別々の組織と契約するプロジェクト実施方法です。

設計・入札・施工は伝統的なプロジェクト実施方法であり、設計・施工とはいくつかの重要な点で異なります。^[1]

設計・入札・施工方式には、主に3つの段階がある。^[2]

• 設計段階
• 入札段階​
• 建設段階

この段階では、オーナーは建築家（またはインフラ工事のコンサルティングエンジニア）を雇って、建築図面や技術仕様を含む入札書類を設計および作成させ、さまざまなゼネコンがそれに基づいてプロジェクトの建設に入札します。建築プロジェクトの場合、建築家はオーナーと協力してオーナーのニーズを特定し、それらのニーズを文書化したプログラムを開発し、概念設計や概略設計を作成します。この初期設計が次に開発され、建築家は通常、構造エンジニア、場合によっては土木エンジニア、機械、電気、配管エンジニア (「MEP エンジニア」)、防火エンジニア、多くの場合は造園家など、他の設計専門家を招き、建築図面と技術仕様の完成を支援します。完成した入札書類は、入札段階でゼネコンに発行するために建築家とオーナーによって調整されます。

設計料は通常、プロジェクト総費用の5～10％です。^[2]

入札は、資格のある入札者なら誰でも参加できる「公開入札」と、事前に選ばれた限られた数の請負業者に入札を依頼する「選定入札」の 2 種類があります。

プロジェクトに入札するさまざまなゼネコンは、入札書類のコピーを入手し、それを複数の下請け業者に渡して、プロジェクトのサブコンポーネントの入札を依頼します。サブコンポーネントには、コンクリート工事、構造用鋼フレーム、電気システム、HVAC、造園などの項目が含まれます。入札期間中に疑問が生じる場合があり、建築家は通常、補遺の形で入札書類の説明や訂正を行います。これらの要素から、請負業者は完全な入札書 (または「入札価格」) を作成し、定められた締め切り日時 (入札日) までに提出します。入札は、完成した建築物の資材の数量 (英国の数量明細書など)、建築に必要な作業 (運用明細書など)、または単に一括費用に基づいて行うことができますが、これらの入札要件は入札書類内で明確にされています。

入札が受理されると、建築家は通常、入札書を審査し、入札者に要求される説明を求め、請負業者の資格を調査し、すべての書類が適切であることを確認し（必要な場合は保証金を含む）、入札の順位についてオーナーに助言します。入札がオーナーの許容範囲内であれば、オーナーと建築家はさまざまな入札者とその提案の適性について話し合います。オーナーは最低入札を受け入れる義務はなく、過去の実績や他の作業の品質などの他の要因が選定プロセスに影響を与えるのが通例です。ただし、プロジェクトは通常、最低入札のゼネコンに授与されます。

すべての入札が所有者のニーズを満たさない場合、財務上の理由などにより、所有者はすべての入札を拒否することができます。所有者には次のオプションが利用可能になります。

• 資金が利用可能になったときや建設コストが下がったときなど、所有者のニーズが満たされた将来の日付で、プロジェクトの建設に再入札（または再入札）します。
• プロジェクトを完全に放棄します。
• 作業指示書を発行して建築家に設計を修正させ（事前に交渉しておけば、オーナーに費用がかからない場合もあります）、プロジェクトを小さくしたり効率化したり、プロジェクトの機能や要素を減らしてコストを削減します。修正された入札書類は、入札（または再入札）のために再度発行できます。
• 最低入札者などのゼネコン、または経験豊富なコスト見積り担当者を選択し、コスト削減を目的とした設計変更について建築家を支援します。このプロセスは、バリュー エンジニアリングと呼ばれることがよくあります。その後、改訂された入札書類を再度発行して入札 (または再入札) することができます。

プロジェクトの建設が請負業者に委託されると、入札書類 (承認された建設図面や技術仕様など) は変更できません。建設プロセスを開始するには、すべての管轄当局から必要な許可 (建築許可など) を取得する必要があります。建設中に設計変更が必要になった場合 (請負業者、所有者、または建築家によって開始された変更かどうかに関係なく)、建築家はスケッチまたは書面による説明を発行できます。請負業者は、所有者に対して「建設時」の状態を文書化することが求められる場合があります。

ほとんどの場合、プロジェクトのほぼすべてのコンポーネントは下請け業者によって供給され、設置されます。ゼネコンは独自の人員で作業を提供する場合もありますが、ゼネコンの役割は主に建設現場の建設プロセスと日常業務の管理に限定されるのが一般的です (建設管理も参照)。

建設段階では、建築家は所有者の代理人として、請負業者からの支払い請求に関連する作業の進捗状況を確認したり、建設プロセスを容易にし、プロジェクトが承認された建設図面に従って建設されていることを証明するために必要な現場指示書、変更指示書 (または現場指示書)、その他の文書を発行したりします。

• 設計チームが建設コストに関する最新の知識を保持していない場合^[1]、設計段階での潜在的なコスト増加により、コスト削減のために建設文書をやり直す必要が生じ、プロジェクトが遅れる可能性があります。
• 建築家の契約書にコスト削減に必要な修正の問題が具体的に記載されていない場合、再設計費用は争われる可能性があります。
• プロジェクトに入札するゼネコンの間で「安いほど良い」という考え方が生じ、特定の市場で最も安い下請け業者を探す傾向が生まれます。市場が好調な場合、ゼネコンは入札するプロジェクトを厳選できますが、不況時には、仕事への欲求から、各業界の最低入札者が選ばれることになります。これは通常、ゼネコンにとってリスクの増加につながり、建設の品質も損なわれる可能性があります。極端な場合、最終製品の品質に関わる深刻な紛争や、仕事を求めて倒産寸前の下請け業者の破産につながる可能性があります。
• ゼネコンは設計後にチームに加わるため、提示される効果的な代替案について意見を述べる機会はほとんどありません。
• 競合する利害関係（例：経済性と許容できる品質）により設計チームと建設チームにプレッシャーがかかり、建築家とゼネコンの間で紛争が発生し、それに伴い建設が遅れる可能性があります。

• 設計チームはオーナーの利益を重視します。
• 設計チームは、すべてのゼネコンが入札する文書を作成します。これを念頭に置くと、入札は完全な文書に基づいて行われるため、「安いほど良い」という議論は無効になります。不完全な項目、不正確な項目、または漏れた項目は通常、入札プロセス中に発見され、補遺の形で対処されます。
• さまざまな選択肢を提供することで、潜在的な入札者に対する公平性を確保し、所有者の意思決定を改善します。また、新しい潜在的な請負業者も特定します。
• プロジェクトの適正な価格設定についてオーナーを支援します。
• 建築家と請負業者の選択の両方で競争を利用し、所有者の効率と品質を向上させます。

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