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| 3rd ストリート フラッツ | |
|---|---|
 | |
| 旧名 | キングス イン |
| 一般情報 | |
| タイプ | 複合利用 |
| 住所 | 303 ウェストサードストリート |
| 町または都市 | ネバダ州リノ |
| 国 | アメリカ合衆国 |
| 座標 | 北緯39°31′42″ 西経119°49′01″ / 北緯39.528246° 西経119.816954° / 39.528246; -119.816954 |
| 建設開始 | 1973 |
| 頂点に達した | 1974年3月29日 |
| オープン | 1974 年 9 月 (キングス イン ホテル) 1975 年 8 月 (キングス イン カジノ) 2016 年 12 月 26 日 (サード ストリート フラッツ) |
| 改装済み | 2015-16 |
| 所有者 | ランドキャップ・インベストメント・パートナーズ |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 7 |
| 設計と建設 | |
| 開発者 | Bentar Development と Basin Street Properties (3rd Street Flats) |
| 改修チーム | |
| 建築家 | BDEアーキテクチャ KRIアーキテクチャ[1] [2] |
| エンジニア | フォーブスエンジニアリング[1] |
| 構造エンジニア | マケルハニー構造エンジニアズ[1] |
| 主契約者 | ベンタール開発[1] |
| その他の情報 | |
| ユニット数 | 94 |
| Webサイト | |
| 3rdstreetflatsreno.com へ | |
3rd Street Flatsは、ネバダ州リノのダウンタウンにある多目的開発プロジェクトです。94 のアパート、小売スペース、レストランが含まれます。以前は、ホテルとカジノのKings Innとして運営されていました。ホテルは 1974 年 9 月にオープンし、カジノは翌年にオープンしました。カジノは財政問題により 1982 年に閉鎖され、ホテルは消防法違反のため 1986 年 7 月 12 日に閉鎖されました。建物は再オープンする計画がありましたが、結局その後 30 年間空きのままでした。
2000 年代には、建物を住宅ユニットに再開発し、1 階に小売スペースを設けるという 2 つの別々の計画が提案されました。財政上の問題により、どちらの計画も実現しませんでした。リノ市長のボブ・キャシェルは、老朽化した建物が市の大きな汚点であると考え、取り壊しを望んでいました。建物は最終的に 2014 年に売却され、3rd Street Flats として再開発されました。2016 年 12 月 26 日に住宅テナント向けにオープンしました。
歴史
幼少期
キングス・インは当初、リノのビジネスマン3人、退役大佐マシュー・チョタス、ジョセフ・フィッシャー、ボブ・スコギンによって所有されていた。[3] [4]設計者および建築コンサルタントはエド・ケニー・アンド・アソシエイツであった。[3] [5]約1年間の計画の後、1973年9月に掘削が開始された。[3]ホテルは1974年3月29日に完成。 [6] 4か月後、カリフォルニアのビジネスマン、ガスト・マゾロスがオーナーに対して訴訟を起こし、プロジェクトの資金調達に協力したとして27万5千ドルの支払いを求められた。[7] [8]
キングス・インは1974年8月にオープンする予定だったが、地元の労働組合のストライキにより建設は1か月遅れた。 [4] [9] 1974年9月、カリフォルニアの開発業者アラン・バーゲンダールがキングス・インの過半数の所有者となった。チョータス、スコギン、フィッシャーはわずかな持分を保持した。バーゲンダールはカリフォルニア州ダウニーにあるGMFC社の社長だった。[10] [11] [12]彼は1968年からリノでホテルカジノを所有することに興味を持っていた。[11]
ホテルの一部は1974年9月初旬にオープンし、残りの部分は同月末に完成した。[11] [13] [14]レストランは数週間後にオープンする予定だったが、カジノは完成までに数ヶ月かかる予定だった。[14] 7階建てのキングスインホテルはベストウエスタンチェーンの一部だった。客室は168室、[15]地下駐車場は2階、3階にはゲスト用のプールがあった。[16]また、キングジョーズとして知られる24時間営業のレストラン、サークルバー、キングズラウンジ、[17]ライブ歌唱エンターテイメントもあった。[18] [19]バーゲンダールは150台のスロットマシンと12のテーブルゲームを運営するための賭博ライセンスを申請した。[20]彼は1975年8月に州の承認を受け、その月にカジノをオープンした。[21] [22]カジノは営業初日の夜に100ドルの損失を出した。[19]
キングス・インの元少数株主マーシャル・P・デイビスは、1976年にバーゲンダールと最初のオーナー3人組を4万ドル以上で訴えた。デイビスは、彼のビジネスパートナーである3人が、彼の許可なく、不動産に対する彼の権利を補償することなくキングス・インを売却したと主張した。[12] 1977年、NAACPの代表は、黒人客への嫌がらせで非難されていたキングス・インでのピケに参加した。 [23] 1980年、2つの貸し手が、機器と家具のリース料の支払いを怠ったとしてキングス・インを訴えた。[24]
財政問題により、1981年6月にこの施設は連邦破産法第11章の適用を申請した。住宅ローン会社であるシャーウッド・アンド・ロバーツは、このプロジェクトのために建設ローンを提供していたが、400万ドルの債務を抱えていた。 [25] [26] [27] [28]同社は差し押さえ競売を進め、1982年5月にバーゲンダールが395万ドルで入札し、単独所有者となった。[27] [28]カジノ部分はその年に閉鎖され、[29] [30] 152室のホテルは消防法違反のため、1986年7月12日に市により閉鎖を余儀なくされた。閉鎖は予期せぬものであり、数人の宿泊客は移転しなければならなかった。ホテルは問題に対処するため2年前に延長を受けていたが、2度目の延長の申請は却下された。ホテルは違反が是正され次第再開されると予想されていた。[31] [32] [33]新しいスプリンクラーシステムの費用は最大7万ドルかかると考えられていました。[32]バーゲンダールは1986年に亡くなり、[34]彼の家族がキングスインを引き継ぎました。[35]
失敗した計画
1989年、キングス・インの買い手を見つけるために国際的なマーケティングキャンペーンが開始され、620万ドルと評価されました。マーケティング活動により、数人の買い手が関心を示しました。[36] [16] [34]キングス・インのオークションが予定されていましたが、[37]潜在的な買い手がこの物件に興味を示したため、延期されました。[38]所有権は最終的にバーゲンダールの家族が保持し、1992年に彼らはキングス・インを再開する計画を立てていました。[35]この計画は実現せず、建物は見苦しいものと見なされるようになりました。[39] [40] [41] GMFCは建物の状態に関する違反には対応せず、1997年にリノ市議会は物件に約1万2000ドルの差し押さえを決議しました。この費用は、浮浪者を追い払うために建物を塗装して修理するのに充てられました。[42] [43]
2000年、GMFCはキングスインをカリフォルニア州オークランドに拠点を置くネイションワイド・キャピタル・サービスに売却した。同社はキングスインに320万ドルを支払い、滞納していた固定資産税としてさらに50万ドルを支払った。同社は建物の再利用を意図して、取り壊すのではなく、建物の可能な用途の調査を開始した。[44] [45]同社は上層階に居住スペース、1階にレストランと小売スペースを含めることを決定した。カジノスペースは計画されていなかった。同社は2001年に建設を開始し、完了することを望んでいた。 [46]これらの計画も、ネイションワイドが財政問題に直面したため、実現しなかった。[47]
ボブ・キャシェルがリノ市長として最初の任期に入った当初、彼はキングス・インとその建築基準法違反に焦点を当てた。[48] 2002年末、キャシェルはキングス・インを清掃が必要な荒廃した不動産のリストに含めた。市は、近々予定されている鉄道用溝プロジェクトのためにその建物を取得するつもりだった。[49]不動産の地下駐車場は、溝の建設中に利用できなくなる他の駐車場の代わりとして使用される予定だった。[50] 2003年初頭までにネイションワイドが破産し、市の溝プロジェクトのために建物を接収する計画が複雑になった。[51] [52]市は土地収用権を通じてキングス・インの取得を進めたかったが、破産手続きが進行中だったためそれができず、市は接収措置を講じることができなかった。[47] [53] 2004年、キャシェルはキングス・インを市内で最も荒廃した建物と名付け、即時の対策が必要だと述べ、建物は公衆にとって危険であると述べた。「命にかかわるものです。窓が割られています。中には人が住んでいます。」[39]
GMFCは2004年後半にキングスインの所有権を取り戻し、再開発のためのさまざまなアイデアを持っていた。[47] 2005年6月、GMFCはサンフランシスコベイエリアに拠点を置くノースリバーデベロップメントとの共同事業に所有権を譲渡した。両社は建物をコンドミニアムに改造する計画を持っていた。建物は内装を撤去して再建され、さらに5階が増築される。最終的なプロジェクトは99戸のコンドミニアムと1階の小売スペースを特徴とする。[54] [53] 2006年1月、リノ計画委員会は合計130戸のコンドミニアムの新しい計画を承認した。この計画には、既存の7階建ての建物に8階を増築することが含まれていた。内装を剥がす前に、元の建物からアスベストを除去する必要があった。[55]小売スペースに加えて、開発者は1階に食料品店を追加することも検討した。[56]
再開発された建物は DeNovo と呼ばれる。プロジェクトの建築会社はリノを拠点とする Cathexes 社である。 Cathexes 社のシニア プロジェクト マネージャーである James Molder 氏は、建物のコンクリート柱のおかげで階数を増やすことは問題にならないと述べた。「構造的には、この建物は通りから見るとひどい外観ですが、非常に良好な状態です。テストの結果、優れた耐荷重性があることが判明しました。一部の基礎のサイズを拡大する必要がありますが、1970 年代にこの建物を建設した人たちは本当にしっかりした仕事をしました。」 ユニット価格は約 20 万ドルから 100 万ドルの範囲になる。内部の大部分は再建され、建物にはリサイクル カーペット、ソーラー パネル、エネルギー効率の高い照明などの環境に優しい機能が実装される。 [57]
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2006年2月には内装の解体とアスベスト除去が進められていた。[58] DeNovoの新築工事は2007年3月に開始され、最初の住宅ユニットは2008年半ばに完成する予定であった。 [59]完全完成は2009年の予定であった。 [60] North River Developmentは、ラスベガスに拠点を置くIntegrated Financial Associatesからこのプロジェクトのために350万ドルの融資を受けた。North River Developmentは、建設が始まる前の2007年に融資不履行となった。[48] 2009年、リノ市議会は滞納している固定資産税の支払いとキングス・イン購入に関心を示した。[61] [62]
2011年、キングス・インは管財人による売却を通じてインテグレーテッド・ファイナンシャル・アソシエイツに50万ドルで売却された。滞納した固定資産税と現在の固定資産税は36万ドル以上あった。[48] [63]ネバダ州売春宿協会のロビイスト、ジョージ・フリントは2012年に、地方自治体が売春を合法化し、キングス・インを歓楽街として利用することを提案した。[64]このアイデアは実現しなかった。[65]キャシェルは2014年に市長としての最後の任期の終わりが近づくと、「キングス・インがまだ残っているのは本当に残念だ。就任以来、あそこの前をブルドーザーで突き破りたいと思っていた」と語った。[66]
再開発
アマドール・ベンゴチェアは2014年7月にキングス・インを購入し、住宅部分を増築する計画を発表した。ベンゴチェアはラスベガスの開発業者で、ベンター・デベロップメントのオーナーだった。[67] [65] [40]ベンゴチェアは「ここを車で通ったのですが、本当に興味深い建物に見えました。多くの人はこの場所に触ろうともしませんが、私はこれで本当に良い仕事をできると思います」と語った。ベンゴチェアは、コンクリートの建物は「骨組みが良い」ので無駄にしたくないと語った。[68]「しっかりした建物のように見えました。（清掃するのは）大変でしょうが、保存する価値はありそうです。リノ市はそれを平らにしたいと考えていました」と彼は語った。[69]リノ市議会は、建物を手頃な価格の住宅として再開発するための公的資金を求めるベンゴチェアの要請を暫定的に承認した。[70] [71]その後、ファースト・インディペンデント銀行がこのプロジェクトに資金を提供したと発表された。[72]ベンゴチェアによる購入は2014年11月に完了し、[41] [68]費用は135万ドルであった。[73]
ベンゴチェアはリノの企業、ベイシン ストリート プロパティーズと提携し、キングス インを 94 戸の高級マンション、サード ストリート フラッツとして再開発しました。ターゲット層は 20 代後半から 30 代前半の専門職層です。このプロジェクトでは、1 階にレストラン、小売店、食料品店のスペースも設けられます。建物の内部は 2015 年中に解体され、年末に新しい建設が始まりました。[74] [69] [75]大規模な清掃作業の中には、建物からアスベストを除去する作業もありました。[69]キングス インの内部にはハトが大量に発生していました。[74]建物をマンションに改装することは、ダウンタウン地区を再活性化する取り組みの一環でした。[68]改装費用は 1,000 万ドルと見込まれ、当初は 2016 年半ばに完了する予定でした。[69]
3rd Street Flatsは2016年12月26日に入居者にオープンした。[76]この建物は、各ユニットにUSBプラグを設置するなど、技術的に高度な機能を備えて再開発された。リノ市長のヒラリー・シーブは、この建物の再開発を賞賛した。[77]この物件には、9,000平方フィート（840平方メートル）の小売スペース、ペットのグルーミング施設、ドッグパークのあるフェンスで囲まれた中庭がある。[78]建物の過去の歴史を称えるため、元カジノのネオンサイン（王冠を描いたもの）が新しい施設の入居者ラウンジに設置された。[76] [79] 2017年、このプロジェクトは「今年の多目的開発」でサミット賞を受賞した。 [1]
3rd Street Flatsには、1階に3つの小売スペースがあります。[80] [81]韓国のレストランチェーンであるBab Caféは、2017年5月1日にスペースの1つに米国初の店舗をオープンしました。[82] [83] [84] Bentar DevelopmentとBasin Street Propertiesは2017年7月に建物を売却しました。複合用途住宅投資会社であるLandCap Investment Partnersが1,850万ドルで購入しました。当時、アパートのユニットは90％が占有されていました。[73] [85]売却から3か月後、The Urban Marketとして知られる2,700平方フィート（250 m 2）のコンビニエンスストアが1階のスペースの1つに一般にオープンしました。[81] [86] [87]
参考文献
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外部リンク
- 公式サイト