税収増分再投資ゾーン

税増分再投資ゾーン (TIRZ)は、税増分融資を実施するためにテキサス州の市町村または郡の行政区分です。市または郡によって開始される場合もあれば、ゾーン内の総保有資産が評価資産価値の過半数を占める所有者の請願によって開始される場合もあります。

連邦および州からの再開発資金源が一般的に不足しているため、地方自治体は直接増税せずに、地域の改善プロジェクトを補助する他の方法を見つけざるを得なくなっています。連邦および州の資金不足を補うために多くの州が使用する手段の 1 つが、税収増加融資 (TIF)です。これは、50 年以上にわたって再開発および地域改善プロジェクトに使用されている公的資金調達方法です。テキサス州は、市または郡によって、または評価された資産価値の過半数を占めるゾーン内の総保有量を持つ所有者の請願によって開始される税収増加再投資ゾーン (TIRZ) を作成することによって TIF を活用しています。^[1]

TIRZ の作成には 3 つのステップがあります。

1. 地区の評価額の50%以上を所有する不動産所有者は、郡、市、町にTIRZの設置を要請する請願書を提出するか、地方自治体がTIRZの設置を決定することができます。TIRZの有効期間は決まっています。TIRZは、その土地面積の10%未満が住宅地である場合に限り、市が開始することができます。^[2]
2. 既存の税徴収機関（水道局、郡など）の目的のため、新しいTIRZ内の不動産の評価額は凍結される。不動産価値はTIRZの存続期間中に増加すると想定されており、この増加に対して徴収される不動産税が「増加額」を構成する。^[1]
3. 設立団体以外の地方税務当局は、税収増分のどれだけを自分たちで留保するのではなく基金に寄付するかについて交渉する。^[1]
4. 市町村または郡は、TIRZ とゾーン自体を法人として管理する委員会を設立する条例を可決します。その後、委員会は会合を開き、ゾーンの存続期間中の予算を作成し、ゾーンが実施するプロジェクトとその資金調達方法を決定します。この計画は別の条例として可決されます。^[1]

TIRZ は正当な理由なく簡単に作成することはできません。現状では、その地域は作成主体の経済的将来に悪影響を及ぼす必要があります。

[当該地域は]、その地域を設定した市町村または郡の健全な発展を著しく阻害または損なうか、住宅供給を遅らせるか、または経済的または社会的負債を構成し、現在の状態および使用において公衆衛生、安全、道徳または福祉に対する脅威となる必要がある... ^[2]

しかし、これはTIRZの使用を貧困地域に限定するものではありません。TIRZの設置を正当化する条件の中には、「欠陥のある、または不適切な歩道や道路のレイアウトが多数あること」^[2]があり、裕福な地域もTIRZに含まれる可能性があります。たとえば、ヒューストンのアップタウンはTIRZです^{[3] 。}

郡は経済開発（例えば、新しいスタジアム周辺のインフラ改善）のためにTIRZを作成することはできませんが、市はこの目的でTIRZを作成し、増加分を郡に引き渡すことができます。^[4]