ステイス サウス バンク

北緯54°57′27″ 西経1°37′41″ / 北緯54.95750° 西経1.62806° / 54.95750; -1.62806

ステイス・サウス・バンクは、イギリスのゲーツヘッドにある住宅開発で、ファッションデザイナーのウェイン・ヘミングウェイとジェラルディン・ヘミングウェイ（レッド・オア・デッド・ファッション・レーベルで知られる）とのコラボレーションで設計された。この住宅開発は、大規模住宅開発における「より実験的な」設計の例として挙げられており^[1]、公共交通機関の便が悪い場所に車を置かないという批判も受けている^{[2] 。}

この敷地は、ゲーツヘッドのタイン川南岸にあるダンストン・ステイスに隣接する土地にあります。

ステイスは、湾曲したプラットフォーム上に川に建てられた、大規模な複数階建ての木造建築物で、もともとは線路上の鉄道車両から、横に停泊している商船にばら積み資材（特に石炭）を積み込むために建てられました。

ステイスの湾曲した形状は、川の一部を囲んで保護された盆地を形成しています。この部分の川は潮の影響を受けやすく、使用可能な盆地の面積は潮の満ち引き​​に応じて変化します。干潮時に露出する泥は、沿岸の鳥にとって重要な水遊び場です。^{[引用が必要]}

19 世紀から 20 世紀にかけて、石炭から都市ガスを生産するための大規模なガス工場の開発など、長い間工業用途に使用されていたが、その後、この場所は使われなくなった。この地域を再開発するため、ゲーツヘッド評議会は1990 年 5 月から 10 月にかけて開催されたゲーツヘッド ガーデン フェスティバルにこの場所を含めた。 ^{[引用が必要]}

ガーデン フェスティバルの目的のための修復作業は、植栽に適した環境を提供するための整地と覆い作業に限定されました。これには、ガス貯蔵タンクの土台など、残っている埋設構造物を覆うための盛り土の使用も含まれていました。

ガーデン フェスティバルの後、この敷地はサー ロバート マカルパイン土木会社の子会社に売却されました。敷地の一部は、新たな雇用の場として利用を奨励するために企業地区に指定されましたが、10 年近くにわたって繰り返しマーケティングが行われました。しかし、商業または産業の買い手は集まりませんでした。ゲーツヘッド議会の当初の意図は、この敷地を大規模な雇用の場として利用することだったのです。日本の建設機械メーカーであるコマツは、フェスティバルのためにこの敷地に日本庭園を後援しており、この期待に応えていたはずですが、代わりに生産能力を近くのバートリーに集中させました。^{[引用が必要]}

何年も空き地のまま利用を待っていた後、1999 年に地元の土地管理会社が最終的な再マーケティング活動を行いました。これは、市議会のこの土地での雇用利用の期待を変えることを意図して、あらゆる利用の申し出を募りました。このプロセスの結果、ウィンピー ホームズの北東地域は、住宅用地として土地を再開発することに基づいて、受け入れ可能な財務上の申し出を行いました。^{[引用が必要]}

当初、地元の法定機関は、2 つの理由から、この土地を住宅地として使用することは望ましくないと考えていました。1 つは、この地域で非常に必要とされている雇用のためにこの敷地を保護したいという評議会の継続的な希望であり、もう 1 つは、残っている汚染の範囲と性質に関する環境庁の懸念です。

大手雇用主のために敷地を保護することについては、ほぼ 10 年間のマーケティングと失敗の末、雇用の見込みが立たず、重要な都市のブラウンフィールドの再開発を不必要に妨げていました。ゲーツヘッド評議会は、大規模な製造施設を誘致できるほどの規模の敷地をその地域内に維持することに特に関心がありました。時が経つにつれ、そのような雇用主がその地域に拠点を構える可能性はますます低くなり、評議会が非現実的な用途で土地を不毛にすることを正当化することが難しくなりました。^[要出典]

EA の懸念については、埋め立て計画を設計する前に、サンプリング、分析、リスク評価の包括的なプログラムで対処する必要がありました。これは、取得前のデューデリジェンスと計画前の協議を行うプロジェクト チームを編成したWimpey Homesによって実行されました。これは、ゲイツヘッド議会が雇用用地の喪失について引き続き懸念していたにもかかわらず、プロジェクト チームにファッション デザイナーのWayne Hemingwayが加わるまで続きました。Hemingway は、革新に対する個人的な情熱と説得力で、議会の主要メンバーと役員に影響を与えました。

社内再編の結果、ウィンピーの敷地に対する権益は、新たに設立された専門の都市中心部開発会社、ジョージ ウィンピー シティに移管されました。ヘミングウェイ夫妻との概念設計作業が急速に進む一方で、AIGとアラップは環境庁との交渉を通じて、実行可能な修復計画を達成するという大きな課題に取り組みました。中心的な問題は、基礎にある汚染物質をすべて除去せずに住宅開発を行うことができるかどうかでした。既存の地盤について多くの調査と試験を行った後、孤立した汚染のホットスポットを除去し、残っている下層の汚染物質から地表および隣接する川への経路を遮断する修復計画が策定され、敷地内に輸入された清浄な物質を使用して、さらに整地と覆土を行う作業も含まれていました。

AIG は修復工事の実施を引き受け、Arup は完了した工事の検証に携わりました。AIG の工事には、以前の産業用途から残っていた多くの大きな埋設障害物の除去も含まれ、Arup の完了テストには、修復された敷地の支持力が意図された用途に適していることを確認することが含まれていました。最も重要なのは、提案されたクリーンなキャッピング材の厚さは、設置後に測定され、ジョージ・ウィンピーとゲーツヘッド評議会に、工事が修復設計に準拠していることを納得させることでした。^{[引用が必要]}

開発計画と汚染という二重の障壁は、開発を行うために克服しなければならない珍しい問題ではありませんが、この特定のサイトでは特に複雑であり、関係する専門チームの多大な努力によってのみ解決されました。

実際のところ、これらの問題はいずれも、計画承認や実施に対する最も論争の多い障壁とはならなかった。これは、プロジェクトの設計が議会との詳細な協議に移行したときに明らかになった。^{[引用が必要]}

ウェインと妻のジェラルディンは、既存の専門家チームの一部を置き換えるのではなく、それを補完しましたが、以前の設計研究から完全に脱却するために建築家を変更しました。ヘミングウェイ夫妻はコンセプト主導であり、規制当局の承認と建設に依然として必要な詳細な技術情報を提供できると主張しなかったため、住宅開発設計の専門家チームの必要性が残っていました。

プロジェクトチームの構成は以下のとおりです。

ヘミングウェイデザイン

IDP パートナーシップ、ニューカッスル・アポン・タイン (建築家)

グレン・ケンプ、ゲーツヘッド（ランドスケープアーキテクト） - 望ましいホームゾーンを実現するために、グレン・ケンプは公共空間全体の設計責任を負い、従来の高速道路設計の役割の多くを代替しました。

アラップ、ニューカッスル（土木・構造エンジニア）^[要出典]

ホール＆パートナーズ、ニューカッスル・アポン・タイン（コストコンサルタント）^[要出典]

前述のように、現場の修復のためのサンプリング、分析、設計は専門の下請け業者である AIG Remediation が担当し、Arup は埋め立て後の汚染と地盤工学情報の監視という並行した役割を担っています。^[要出典]

設計チームに加えて、開発者はメディアの関心の管理とマーケティング資料の制作を支援するために、北東部の広報会社であるクールブルー PR を雇いました。^{[引用が必要]}

ヘミングウェイ夫妻のアプローチは、ヨーロッパの大規模住宅モデル、特にマルメの新築住宅のモダンなデザイン美学と、オランダのウーネルフで実践されているような歩行者と車両が混在するホームゾーン共有循環経路の使用に倣うことだった。当時、この開発は英国最大の新築ホームゾーンだった。これは、このスタイルの共有外部循環空間の開発における皮肉な方向転換であった。なぜなら、これらは1970年代初頭にウォリントンや他の英国の新築住宅で実験され、その後ヨーロッパ大陸に取り入れられ、オランダで主流の住宅街の形態に発展したからである。^[要出典]

ヘミングウェイ夫妻の美的概念と機能的なアイデアは、格子状の循環レイアウトに解釈され、共有の庭スペースに面した約 20 軒のテラスハウスの馬蹄形を作り出し、プライバシーとセキュリティを確保するために囲いとゲートが設けられました。共有の庭の周りのこれらのグループは、各グループと庭が隣と異なっており、具体的な近隣感覚を生み出すことを目的としていました。^{[引用が必要]}

建築・都市設計・公共空間に関する政府の顧問である建築・建築環境委員会との最初の計画前協議では、これらの住宅群を造った結果生じた「格子状の」街路パターンについて、否定的な意見がいくつか出された。長い眺望の多くが交差点で途切れているため、街路レベルで格子パターンが明らかになるかどうかの検討に多くの時間が費やされた。結局、意図的に遮られた長い眺望と「混雑した」公共空間の設計の組み合わせにより、ホームゾーンや庭園エリア内に立つ人は、全体的なレイアウトをあまり認識できなかった。^[要出典]

ヘミングウェイ夫妻の影響はプロジェクトのあらゆる側面に及んだが、ジェラルディンは色と質感の両方が興味深い外装材の選択に特に効果的だった。提案された材料の耐久性とコストに関する調査は、住宅建設にまだ使用されていないだけでなく、英国では入手できないことが多かったため、結論が出ないことが多かった。^[要出典]

高さの処置が従来とは異なるものであったにもかかわらず、ゲーツヘッド市議会はこれに対してほとんど影響力を及ぼさず、その代わりにコメントや懸念を公共空間の設計、特にホームゾーンエリアに集中させた。このホームゾーンは、計画の中で最も議論の多い部分となり、安全性を損なうことなくホームゾーンを機能させる方法についてのみ議論するため、12～15人（市議会、ジョージ・ウィンピー市、専門チームの代表者）が頻繁に会議を行った。^[要出典]

ホームゾーンは、1960 年代後半から 1970 年代前半にかけて英国で試作されたにもかかわらず、当時の英国の既存の高速道路設計のほとんどとは異質なものでした。オランダ版のウーナーフは、大幅に進化し、改良され、これらの共有道路内では歩行者に車両より優先権を与える法律によってサポートされています。これは、車道の歩行者が車両に道を譲ることを期待する英国のドライバーの期待を覆すものです。^{[引用が必要]}

これらの法律上の相違を解決するには、英国各地ですでにさまざまなホームゾーン プロジェクトについて知っていた中央政府職員の関与が必要でした。これらのプロジェクトはすべて (新築であれ、既存の道路の改修であれ)、住民が積極的に利用できる質の高い公共空間を創出するという設計意図と、道路に立つ人は事故を招くと想定する既存の法律との不一致に悩まされていました。^[要出典]

中央政府の支援には、より複雑な公共空間の創造にかかる追加費用に対するホームゾーン助成金の授与が含まれていました。この助成金は開発の第一段階における外部工事費用に特化しており、プロジェクト全体に対して確立される設計原則に対する早期の支援となります。^[要出典]

数か月にわたる交渉と妥協を経て、ようやく実用的な公共空間の設計が実現しました。最終的に議会の同意を得る鍵となったのは、グレン・ケンプとアラップが共同で準備した洗練された設計ソリューションと、ジョージ・ウィンピー・シティと CPM が準備した管理体制の組み合わせでした。管理エージェントは、開発計画で採用されずに共同所有されている要素を住民に代わって維持管理します。^[要出典]

計画承認が得られた後、AIG と修復契約を結び、作業が開始されました。開発のマスタープランは段階に分かれており、最初の建設は、敷地の東端に向かうチーム ストリートの新しいメイン アクセスの両側で行われる予定でした。このアクセスには、ゲーツヘッド タウン センターとメトロセンターを結ぶ新しい高速バス リンクの専用ルートの設置が含まれていました。^[要出典]

AIG の作業が敷地内の西側へ移動するにつれ、住宅の初期段階の建設を開始できるように作業エリアが再定義され、フェンスで囲まれました。

この開発は、ヘミングウェイ家が関与していたため、計画段階から地元で大きな注目を集めていた。潜在的な購入者が当初から関心を示したことで、プロジェクトの第 1 段階のマーケティングを早期に開始し、計画外販売を開始できた。この早期販売プロセスは、投資家にとって魅力的な、資本集約型の大規模プロジェクト (市内中心部のアパートなど) では標準になりつつあったが、家族向け/「不動産」住宅の販売では一般的ではなかった。これは、開発業者が開発計画のあまり早い段階で販売価格を約束することに消極的だったため、インフレによる値上げや、現地のショールームを使用して実際の製品をデモンストレーションすることによる値上げの機会を逃していたことが一因である。^{[引用が必要]}

最初の販売はゲーツヘッドのマリオット ホテルで開始されました。ヘミングウェイ夫妻の関与に関する報道が主な理由で、関心が高まったため、夕方の開始前に購入希望者が何時間も列を作り、最初の販売分のほとんどは数時間で完売しました。販売スタッフは予約書類の記入のため、早朝まで購入者と作業しました。投機家の影響を抑えるため、購入者は 1 人あたり最大 2 軒の物件しか購入できませんでした。この最初の販売イベントの成功により、販売価格の早期見直しが行われ、2 回目の販売では価格が引き上げられました。^[要出典]

この開発は、以下を含む数々の国内および地域の賞を受賞しました。

• RIBA住宅デザイン賞2005 - 最優秀大規模プロジェクト^[1]
• CABE Building for Life 2005 - シルバー賞^[3]および最優秀住宅プロジェクト^[要出典]
• ビルディングマガジン - 最優秀住宅主導再生プロジェクト^[要出典]
• ノーサンブリア・イン・ブルーム - シルバー・ギルト賞および都市再生部門受賞^[要出典]
• RICSノースイーストルネッサンス賞 2006 - 住宅部門優勝^[要出典]

ステイス サウス バンクは、最近のCABE監査で大規模計画の中で最高の評価を獲得しました。^[要出典]

この開発は設計業界から高い評価を受けているものの、公共空間の設計と管理が複雑であることから、賃借人には困難が生じています。最も明白なのは、このような環境の維持には費用がかかり、サービス料に深刻な負担がかかることです。このため、賃借人と管理業者の間に緊張が生じています。これらの物件は比較的手頃なままですが、購入者は不動産全体を維持するための多額の追加費用を支払う意思や能力がない可能性があります。^[要出典]

これらのメンテナンスの問題は、ホームゾーン内の通行スペースを妨げず、駐車用に指定されたエリア内に車を駐車することを確実にする難しさと結びついています。よくあることですが、車の所有数は設計チームが想定した数を超えているため、許可されている台数よりも多くの車が存在します。通常の設計/規制のアプローチは、車の使用を制限するために駐車スペースを制限することですが、実際には、住民はこの制限を受け入れず、駐車できる場所、できれば玄関の近くに駐車する場所を探す傾向があります。これは、設計と規制が人間の行動の現実を認識していない良い例です。^{[引用が必要]}

今後の Homezone プロジェクトの課題は次のとおりです。

1. 居住者/賃借人の支払い能力に応じて手頃な価格でありながら、共有の循環と遊びに使用できる公共空間を実現する。^[要出典]

2. 非運転者にとっての公共空間の価値を高めるための車両の管理と現実的な駐車場の提供との間で実行可能なバランスを達成する。^[要出典]

• サイモン・アームストロング（2016年6月16日）。ウェイン・ヘミングウェイ：デザイナーは住宅の「弱虫化」をやめたのか？、BBC
• ライアン・ボロフ（2003年1月1日）「生活の計画」インテリア・モティヴズ1（4）：58-60
• ウェイン・ヘミングウェイ（2007年）「プレイスメイキング - 文化的ブランディング」プレイス・ブランディングと公共外交3: 332–36 doi :10.1057/palgrave.pb.6000075
• マーク・マッシー、ジェーン・マッシー（2015年）。ステイス・サウスバンク：回顧展、IDPartnership/ゲーツヘッド評議会
• ルース・モーティマー（2004年11月）「新築物件：自慢できるもの？」ブランド戦略（187）、12～13ページ
• スティーブ・ローズ（2005年8月15日）。ウェインズ・ワールド。ガーディアン