立地選定

敷地選定とは、企業と政府の両方にとって、新しい施設の立地場所を決める行為を指します。敷地選定には、新しいプロジェクトのニーズと候補地のメリットを比較検討することが含まれます。この行為は、政府と企業の事業が国内および国際規模で新しい地域に拡大し、車両と歩行者の交通パターンに関する詳細なデータを収集して分析できるようになった 20 世紀に成熟しました。

敷地選定は、1940 年代から 1950 年代にかけて、米国政府の重要なプロジェクトを通じて正式に導入されました。ロスアラモス国立研究所、ハンフォード サイト、米国空軍士官学校など、国家安全保障上重要なプロジェクトの適切な場所を決定するには、徹底した評価プロセスが必要でした。これらのプロジェクト用に開発された敷地選定プロセスは改良され、後に民間部門の標準的な手法となりました。戦後、米国の経済と人口が拡大するにつれ、企業活動も拡大しました。大企業は、新しい企業キャンパス、特に製造活動に最適な場所を特定するために、正式な敷地選定プロセスを使用し始めました。

立地選定理論に関する文献は、近年まで、さまざまな問題を国内の観点からのみ検討していました。概して、これらの出版物には国際的なレビューは見当たりません。工業立地選定がかなり早い時期から役割を果たし、その結果、非常に早い時期に方法論的アプローチが模索された国である米国では、エドガー・M・フーバーが立地分析の分野における先駆者の 1 人でした。フーバーは著書「経済活動の立地」で、今日でも当てはまる工業立地選定の重要な基準を 1948 年にまとめました。しかし、国際貿易の理論と国内志向の立地理論を組み合わせて、国際的な視点から立地理論を展開する試みは、かなり早い時期に行われました。これらの初期の著者の 1 人は、オリン (1952) で、その後にサバティル (1969)、ムーア (1978)、テッシュ (1980)、ゴエッテ (1994) が続きました。

しかし、今日に至るまで、この状況はある程度しか変わっていない。1990 年代以降、海外に進出するのはもはや大企業だけではなくなり、外国直接投資には必ず立地選定が必要となるにもかかわらず、このテーマについて十分に調査された研究は依然として非常に少ない。特に国際的な立地選定理論は、まだ見いだせない。現在および最近の刊行物の多くは、個々の企業の立地決定をレビューするか、参考事例として分析するかのいずれかである。他の刊行物は、大企業内のコスト構造最適化の文脈で、主に立地移転によって推進されるコスト固有のアプローチに焦点を当てている。しかし、これらの刊行物は、建設および不動産の側面の問題をほとんど、そしてせいぜい表面的にしか扱っていない。

テオドール・サバティルの 1969 年の博士論文は、国際的な立地選定の分野における初期の詳細な研究の 1 つと考えられています。その中で、サバティルは立地選定プロセスの一部である国の選択に主に焦点を当てました。この文脈で、サバティルは立地要因の包括的なカタログと立地選定への理論的アプローチをまとめましたが、後者は詳細には踏み込んでいません。また、サバティルは法的、自然的、または文化的な立地要因も考慮していません。しかし、彼は特に企業固有の枠組み条件と心理的要因について論じています。^[1]

1980 年にピーター テッシュが提出した博士論文は、国際立地理論のさらなる発展におけるもう 1 つの画期的な論文です。テッシュは国際貿易と投資の理論を立地理論と組み合わせました。彼は分析に国固有の枠組み条件を含めた最初の人物です。さまざまなタイプの国際化に関する彼のコメントの主な根拠は、立地固有の競争上の優位性です。これに関連して、テッシュは国際立地決定の基準カタログを作成し、次の 3 つのカテゴリに分類しました。• 企業活動すべてに影響を及ぼす立地要因 • 生産要因に影響を及ぼす立地要因の可用性とコスト • 売上高に関連する立地要因。

トーマス・ゴエッテの 1994 年の研究は、重要な国際立地要因を分類し、国際立地選定のプロセスを構造化しようと試みている。ゴエッテは、立地の経済的条件 (販売可能性、競争条件、インフラおよび輸送コスト、労働、金融条件)、立地の政治的条件 (税法、環境保護、制度的市場参入障壁、事業支援、政治的リスク)、立地の文化的条件 (言語、精神、宗教の違い、外国企業の受け入れ難さ)、および立地の地理的条件 (気候、地形) を区別している。この研究は、すべての側面を網羅しようとすると、すべての要因が考慮されなかったり、考慮できなかったりするため、品質が低下することを再び示している。ゴエッテはまた、特に企業内の産業立地決定は通常、1 回限りで、部門関連の意思決定プロセスであると理論づけている。これに基づき、ゴエッテは学習曲線が比較的低く、したがって後続のプロジェクトで改善できる可能性はほとんどないと想定している。

トーマス・グラットは、最後の大きな貢献の1つとして、著書「国際生産拠点選定」の中で、10段階の選定プロセスを提示し、各選定段階で選択された方法を提案し、実践者のための包括的な基準リストを提供することで、既知のシステムを強化しグローバル化することを目指しました。^[2]

アメリカ空軍士官学校

アメリカ空軍は1947年に独立した軍種として創設され、アメリカ空軍士官学校を設立する法律が可決されました。議会は士官学校に最適な場所を選ぶことが重要であると判断し、その作業を管理するために空軍士官学校敷地選定委員会が設立されました。委員会は22州580以上の場所を検討した結果、現在のコロラドスプリングスを選定しました。^[3]

ハンフォードサイト

ハンフォード核生産施設の敷地選定は、さまざまな理由で重要だった。核物質と核兵器の生産には、大規模な製造に適した土地が必要だったが、自然災害から遠く離れた安全な土地も必要だった。陸軍工兵隊は1942年にワシントン南西部の586エーカーの土地を選定した。^[4]

BMW自動車製造

1992年、BMWはサウスカロライナ州スパルタンバーグに新しい製造施設を開発するために6億2000万ドル以上を投資すると発表しました。^[5]この工場は、フォルクスワーゲンが1992年にペンシルバニア州の工場を閉鎖して以来、ヨーロッパの自動車メーカーが米国に建設した最初の工場でした。 ^[6] BMWはサウスカロライナ州を選択する前に3年かけて250以上の敷地を評価しました。

立地選定プロセスには、プロジェクトのニーズの詳細な評価が含まれ、その後、候補地のメリットと比較されます。このプロセスには通常、コミュニティの選択と評価、不動産サイトの分析と取得が含まれ、税制優遇の交渉が含まれる場合もあります。^[7]小売店、チェーンレストラン、ファーストフードフランチャイズの新しい場所を選択する場合、立地選定コンサルタントは、プロセスの一環として、車と歩行者の量と移動パターンを分析します。^[8]

米国一般調達局によると、立地選定の検討は資本開発プロセスの早い段階から開始し、事前計画の議論において重要な役割を果たす必要がある。^[9]このプロセスには次のステップが含まれる。

1. プロジェクト基準を定義する
2. コミュニティを評価する
3. プロジェクトの基準に基づいてコミュニティの短いリストを作成する
4. 各ファイナリストコミュニティ内の不動産サイトを特定する
5. 不動産分析
6. 税制優遇措置の交渉
7. 用地取得

詳細な敷地選定には通常、連邦政府のプロジェクトでは9ヶ月^[10]、民間セクターのプロジェクトでは4～6ヶ月かかります。^[11]国家環境政策法では、必要な環境分析のレベルに応じて、連邦政府機関の敷地選定のタイムラインを延長することができます。^[12]

正式な用地選定は今日広く採用されている。米国連邦政府およびすべての連邦機関は、新しい施設の開発に社内用地選定手順に従うことを義務付けている。それほど普及していないが、多くの州政府および州政府機関もこれに倣い、独自の用地選定ガイドを発行している。^[13]使用要件がないため、民間企業の用地選定は依然として広く使用されているが、連邦機関ほど多くはない。民間産業では、製造施設、企業本社、研究開発業務などの複雑なプロジェクトには、用地選定コンサルタント^[14]が雇用されている。政府と企業の両方において、この作業は社内スタッフまたは外部アドバイザーが行うことができる。継続的な新施設のニーズがある大企業の多くは、社内に用地選定チームを雇用している。

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