類似品

類似物件（またはコンプ）は、不動産鑑定用語で、価値を測ろうとしている対象物件と類似した特性を持つ物件を指します。これは、市場分析を通じて潜在的な顧客の家や物件の価値を確立しようとする不動産業者によって、または、より明確な方法を使用して認可または認定された鑑定士または測量士によって不動産鑑定を実行することによって達成されます。^[1]

比較対象を決定する際には、通常、次の 5 つの要素が考慮されます。

• 販売条件: 比較対象物件は、評価が行われる価値基準と一致する条件 (例: 第三者間取引、差し押さえ売却、不動産譲渡) で最近取引されましたか?
• 資金調達条件: 比較対象取引は、非市場的またはその他の有利な（または不利な）資金調達条件の影響を受けていましたか? たとえば、比較対象取引が売主によって市場金利を下回る金利で売却され、価値基準（たとえば、市場価格）がそのような異常な資金調達を想定していない場合、鑑定士は、有利な資金調達の推定影響と同額だけ比較対象価格を調整する必要があるかもしれません。
• 市場状況: これは時間調整とも呼ばれ、時間の経過に伴う価格の変化を考慮します。
• 立地の比較可能性: 比較対象物件と対象物件は同じ立地特性の影響を受けていますか? たとえば、同じ地域にある 2 つの家でも眺望が異なり、その結果、一方が他方よりも価値が高くなる場合があります。
• 物理的な比較可能性: これには、サイズ、状態、品質、年齢などの要素が含まれます。

不動産鑑定は、他の統計的サンプリング プロセスと同様です。比較対象は抽出され測定されたサンプルであり、その結果は価値の推定値です。不動産鑑定の用語では「価値の意見」と呼ばれます。ほとんどの統計的サンプリング プロセスでは、単一の最善の推定値が求められます。ただし、不動産市場は非常に非効率であることが知られており、市場取引データには大きな誤差があるため、鑑定プロセスでは一般に複数の同時アプローチに依存し、鑑定士の意見に到達する最終ステップとして判断による調整が行われます。したがって、比較対象データはすべての鑑定アプローチで使用されます。^[2]

このアプローチでは、新築の場合と同様に改良工事の建設コストを見積もり、減価償却、非有用性、外部陳腐化の要素を差し引きます。これに敷地と敷地改良の価値が加算されます。その結果がコスト アプローチによる価値です。比較データは敷地価値の見積もりに使用され、建設コストやその他の要素の見積もりにも役立ちます。ただし、実際には、ほとんどの鑑定士はコスト見積もりに標準コストサービスを使用し、減価償却には経年劣化法を使用します。

コスト アプローチは、歴史的にほとんどの商業用不動産評価の一部として作成されてきました。しかし、コスト アプローチ (関連性がない場合) を含めることに対する抵抗感は、過去 20 年間で薄れてきました。

代替の原則は、コスト アプローチを採用するための技術的基礎です。代替の原則によると、賢明な購入者は、同様の物件を建設するコスト以上の金額を支払うことはありません。言い換えると、150 万ドルで建設できる場合、新しいアパート コンプレックスを購入するために 200 万ドルを費やす人はいないということです。

原価アプローチの価値は、土地の市場価値、減価償却後の再調達原価、および企業努力の合計です。土地は通常、売買比較アプローチを使用して評価されます。再調達原価は、対象物件と同じ品質と機能的実用性を備えた建物を建設するためのコストです。(複製原価は、正確に複製したものを建設するためのコストです。このアプローチは、現在使用されていない材料や職人技を使用して建設された古い建物に対して時々使用されます。)

外部陳腐化は、対象物件の境界外の状況がその価値にマイナスの影響を与える場合に発生します。たとえば、ニューヨークのオフィスビルは、マンハッタンのオフィス稼働率が 93% から 75% に低下した場合、外部陳腐化の影響を受けることになります。食肉処理場の隣に建てられた大邸宅も、外部陳腐化の別の例です。

起業利益とは、不動産を計画し建設するために必要な敷地、投資家、負債、建築、建設、リースを組織するよう誰かを誘導するために必要な報酬の額です。起業利益の適切な額は、競争、プロジェクトの難易度、市場状況、開発者の計画の賢明さなどの要因によって異なります。場合によっては、外部または機能の陳腐化により起業利益が得られないことがあります。

コストアプローチの概要は次のとおりです。

土地の市場価値 + 改良の新しい交換費用 - すべての減価償却 + 企業利益 = 原価アプローチによる市場価値

これは、類似物件の使用に最も一般的に関連するアプローチです。鑑定士は十分な数の類似物件（住宅分析では 3 物件程度、非住宅鑑定ではそれ以上）を探し、さまざまな比較要素に従って類似物件の販売価格を調整します。たとえば、対象住宅が 1,000 平方フィート（93 m ²）であるのに対し、類似物件が 1,100 平方フィートである場合、この価値の差を考慮して、類似物件の販売価格が下方調整されます。比較要素の限界価格は通常、狭い範囲の値の平均価格よりもはるかに低いため、下方調整は非常に小さい場合があります。

このアプローチは、将来のキャッシュ フローの割引または資本化による見積りに依存します。多くの場合、これらの将来のキャッシュ フローは、収益を生み出す類似物件を使用して見積もる必要があります。割引率と資本化率は、類似物件の最近の売却結果を使用して見積もられることが多く、類似物件と対象物件の間のリスク差を考慮して適切な調整が行われます。

鑑定士は、汚染、地役権、建築上の欠陥などの特定の要因の影響を見積もるよう求められることが多い。このような業務を専門とする鑑定士は、通常、調整の根拠となる類似の取引、ケーススタディ、学術研究のデータベースを保持している。^[3]

類似物件は、「コンプチェック」を行う際にも使用されることがあります。これは、通常、不動産業者またはブローカーが行う簡単な分析の俗語で、販売価格または価値の潜在的な範囲を見積もるものです。実際の不動産鑑定は通常、一連の基準に従って行われることに注意することが重要です。米国で最も一般的には、統一鑑定基準(略して USPAP) です。住宅購入者または販売者が不動産の価値を見積もるのに役立つツールもありますが、不動産の完全かつ包括的な分析のためには、潜在的な顧客は常に、認可または認定された鑑定士の分析に頼る必要があります。