トロントコミュニティハウジング

トロントコミュニティ住宅公社

代理店概要
形成された	2002年1月1日
前代理店	トロントコミュニティハウジング
タイプ	市営企業
本部	931 ヤング ストリート トロント、オンタリオ、M4W 2H2
従業員	1,600
年間予算	6億7,210万カナダドル（2022年）
代理店幹部	ショーン・ベアード社長兼CEO ティム・マーフィー理事長
親組織	トロント市
Webサイト	カナダ

トロントコミュニティ住宅公社（TCHC）は、オンタリオ州トロントにある公営住宅機関です。2,100棟の建物に58,000以上のユニットを擁し、約105,000人の居住者を抱えるカナダ最大の社会住宅供給業者です。^[1]ニューヨーク市住宅局に次いで北米で2番目に大きな住宅供給業者です。^[2]

TCHCはトロント市の自治体法人であり、100億ドルの公共資産を保有しています。^[3] TCHCは非営利団体として運営されており、運営資金のほとんどは住民の家賃とトロント市からの補助金で賄われています。残りの資金は商業スペース、駐車場、ランドリー、ケーブルテレビの賃貸料、およびその他の投資収入で賄われています。

トロント市はTCHCの唯一の株主であり、TCHCの業績を管理・監視するために取締役会を任命しています。取締役会は^[4]市議会議員2名、市長または市長の代理人1名、テナント取締役3名、市民メンバー7名で構成されています。  

TCHCは、2022年のグレータートロントのトップ雇用主賞を受賞しました。^{[5] TCHCは、2009年[6]}と2011年にメディアコープカナダ社によってカナダのトップ100雇用主の1つに選ばれました。 ^[7]

1998年、イーストヨーク、エトビコ、ノースヨーク、スカボロー、ヨークの6つの構成自治体と元のトロント市を含むメトロポリタントロント自治体が合併し、1つの政府の下でトロント市が誕生しました。  

TCHCは、トロント市がメトロポリタン・トロント住宅公社（MTHC）とトロント住宅会社と共同で2002年1月1日に設立した。MTHCは以前はメトロポリタン・トロント住宅局で、市内の州営住宅を管理していた。トロント住宅会社は、メトロポリタン・トロント住宅会社とトロント市非営利住宅公社（シティホームとしても知られる）が1999年に合併してできた会社である。^[8]シティホームは、低所得世帯に手頃な賃貸住宅を提供するために1974年に設立された。

TCHC は、新たに合併したトロント市が優先地域の再活性化に関する公式計画を作成したため、トロント内のすべての公営住宅ユニットの管理を担当しました。

TCHC は 2006 年以来、ポートフォリオ全体にわたってコミュニティ再活性化の取り組みに長期にわたって取り組んできました。次のような数多くのコミュニティでプロジェクトが開始されました。

• 42 ハバード・ブルバード
• 250 ダベンポート
• アレクサンドラパーク
• アレンベリー ガーデン
• ドン・サマービル
• ファーグローブ・グラスウェイズ
• ローレンスハイツ
• レスリー・ナイマーク
• 鉄道用地
• リージェントパーク
• リバータウン
• ウェスト・ドン・ランズ

重要なプロジェクトは、リージェント パークの再開発です。2006 年 2 月に解体工事が始まり、2008 年にこの地区初の建物が完成しました。5 段階のプロジェクトは 2 つの企業によって開発されました。ダニエルズ コーポレーションはフェーズ 1、2、3 の完成を担当し、残りのフェーズ 4 と 5 はトリデルが完成させる予定です。2022 年現在、フェーズ 4 と 5 の作業が続いています。

2019年、TCHCは、その大半が築50年以上の建物を再生するため、10年間で26億ドルの資本修繕計画を開始しました。この計画は、連邦政府の国家住宅共同投資基金を通じて資金提供され、トロント市と提携して13億ドルを拠出しました。^[9]これは、カナダ史上最大の自治体パートナーとの連邦政府による住宅投資でした。

TCHC では、所得連動型家賃、手頃な家賃、市場家賃の 3 種類の家賃を提供しています。

所得連動型家賃は補助金付き住宅向けです。控除前の月間総世帯収入の30％に公共料金やその他のサービス変更を加えた金額です。^[10]

TCHC のアクセシビリティ プログラムは、障害を持つ入居者に、スタッフや他の居住者と協力して、自分の部屋や共用エリアのアクセシビリティを改善する機会を提供します。このプログラムは、トロント コミュニティ ハウジングの人権、嫌がらせ、公平なアクセス ポリシー、オンタリオ州人権法、トロント市の複数年アクセシビリティ プランをサポートしています。

TCHC のアクセシブル カスタマー サービス ポリシーは、オンタリオ州障害者アクセシビリティ法 (AODA)に準拠しています。

• 障がい者の尊厳と自立を尊重する形で顧客サービスが提供されます
• 障害のあるお客様は、代替措置が必要な場合を除き、他のすべてのお客様と同じサービスを、同じ場所で、同じまたは同様の方法で十分に受けることができます。
• 障害のあるお客様にも、他のお客様と同様にサービスを受ける機会が提供されます。

家主として、TCHCは以下の責任を負っている。^[11]

• 賃貸契約書、法律、またはその両方に定められたサービスを提供する
• 賃貸物件を良好な状態に保ち、修理依頼には5日以内に対応します。
• 地域の健康、安全、財産に関する基準と条例を遵守する
• 要求された場合は支払い証明を提供する
• 収入に応じた家賃のリース契約におけるテナントの年間家賃見直しの処理
• 緊急事態でない限り、ユニットに入る前に24時間前に通知してください。緊急事態の場合、スタッフはユニットに入ることができます（洪水、火災、生命を脅かす出来事、または生命の安全確認）。
• 障害を持つ住民にアクセスしやすい顧客サービスを提供する

家主として、TCHC は市場賃金リースの借主に対して 1 か月分の家賃保証金を徴収する権利を有します。TCHC の保証金条件:

• 敷金を賃貸契約の最終月の家賃として支払う
• 保証金は損害賠償などの他の目的には使用できません
• 毎年預金利息を支払う

TCHCは、再活性化プログラムを通じて建物を修復する計画を策定しました。再活性化計画は、多くのコミュニティの不動産価値を活用して、住宅の交換や更新にかかる費用を相殺します。TCHCの民間開発パートナーは、コミュニティ再活性化ポートフォリオの10～12％に取り組んでいます。^[12] TCHCとトロント市は、ポートフォリオの残りの90％の修復に取り組むために、10年間の資本資金調達計画を策定しました。^[12]連邦政府、州政府、市政府の間で26億ドルの投資が行われています。^[12]

TCHC は、ポートフォリオ、市町村、州、連邦の投資の全価値を分析するために、カナダ経済分析センターを採用しました。

報告書の主な調査結果によると、資本修復計画に十分な投資をすることで、次のような結果が得られた。^[12]

• TCHCは10年後には76％の住宅が良好または普通状態となり、24％が劣悪または深刻な状態となるだろう。
• TCHCは、現在の居住者と将来の居住者に、良好または妥当な状態の住宅ユニットを8倍提供することができ、居住者の病気を544,000件以上防ぎ、医療システムの利用を210万回削減することができます。
• TCHCはユニット当たりの光熱費を約10%削減します。
• TCHCの近隣地域の富は136億ドル増加する可能性がある

TCHC は、住宅供給を改善、更新、維持するための革新的なソリューションを模索し、実装しています。TCHC の建物の多くは、持続可能な建物のベスト プラクティスを評価する国際的に認められた評価システムである、新築向けエネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ (LEED) システムを通じてベスト プラクティスを実装しています。LEED クレジットは、7 つの主要なグリーン ビルディング カテゴリに分類されています。

TCHCの建物は以下のLEEDクレジットを取得しています: ^[13]

• 持続可能な施設とは、TCHC が施設への影響と、居住者や訪問者が毎日建物に出入りする方法を軽減するために講じた措置を認めた施設です。
• 水効率は、水、特に飲料水の使用量を削減する戦略に重点を置いています。
• エネルギーと大気には、エネルギー使用量と温室効果ガスの排出を削減するための戦略が含まれます。
• 材料と資源とは、TCHC 建物の建設による環境への影響を軽減するために材料を選択し、廃棄物を適切に処理することです。
• 屋内環境品質では、建物が素晴らしいものであるためには、環境とそこに住む人々にとって素晴らしいものでなければならないと認識しています。つまり、空間内の空気の質と日光レベルに細心の注意を払うことを意味します。
• デザインの革新は、標準的な LEED クレジットを超えて、何か違うことを実装したプロジェクトに報酬を与えます。
• 地域優先では、プロジェクトが所在する州と都市部か農村部かに基づいて、特定の LEED クレジットの取得を目指すプロジェクトに追加クレジットが付与されます。

TCHC は建物の再生に取り組んでいます。このプロセスでは、建物の修復中に一部の居住者が移転する必要があります。

TCHCは、移転プロセスが開始される前に、住民に再開発と移転プロセスに関する十分な通知と集中的な教育を提供します。^[14]場合によっては、住民は古いユニットから再開発プロセスの一環として建設される新しいユニットに直接移動できます。他の場合には、住民は同じコミュニティ内の移転ユニットまたは別のTCHCビルに移動する必要があります。

再開発の一環として移転するすべての居住者は、移転協定の資格規則に従って、再開発プロセスの一環として建設される新しいユニットに戻る権利を有します。

財団プログラム^[15]は、リージェントパーク、ローレンスハイツ、アレクサンドラパーク、アレンベリーガーデンズに住むトロントコミュニティハウジングの適格入居者に、再活性化コミュニティ内の新築住宅価格の最大35％の頭金援助を提供します。

BOOSTプログラム^[15]は、TCHC再活性化コミュニティ内の新築住宅の価格の最大10％の援助を提供することで、対象となる住宅購入者の頭金を支援します。

TCHCは、TCHCの施設内および施設に関連した警察活動と法執行サービスを提供するために特別警察隊を維持している。この部隊は積極的なパトロールを実施し、サービス要請に応答し、TCHCの施設内でのいくつかの犯罪を捜査する。 ^[17]

特別巡査は、カナダ刑法、規制薬物・物質法、精神衛生法、酒類販売免許法、不法侵入法、州犯罪法に基づく権限を有し、警棒、OCスプレー、手錠を所持している。^[18]

2010年9月24日、200ウェルズリー・ストリート・イーストの高層マンションの24階で火災が発生した。^[19]火災は、7月にトコジラミの調査が行われた後、トロント公衆衛生局が整理整頓を勧めていた入居者の部屋で発生した。^[20]火災が発生したとき、部屋の中に新聞紙、本、その他の可燃物があったために火事が悪化したとの報告がある。^[19]

この建物には1,200人の住人が住んでおり、23階、24階、25階に大きな被害が出ました。

TCHCは2002年の設立以来、修理が必要な建物のリストを作成してきました。 ^[21] 2011年、TCHCはユニットやその他の資産を売却し、その収益を建物の修理の積み残しに充てるプログラムを開始しました。2012年、オンタリオ州政府は65の物件の売却を承認しました。トロント市議会は2012年10月に55の物件の売却を承認しました。2013年までに、TCHCは建物の修理に7億5100万ドルが必要であると見積もっていました。

トロント監査総監ジェフリー・グリフィスは、2009年1月1日から2010年6月30日まで、TCHCの調達と従業員の経費の監査を実施した。彼は2010年12月7日に2つの報告書で調査結果を報告した。1つは、TCHCのスタッフが組織の資金を私利私欲のために乱用した不適切な経費を明らかにした。いくつかの例を挙げると、次のとおりである。^[22]

• 2008年12月のスタッフパーティーに53,500ドル
• 2009年12月に地元の宴会場でスタッフのクリスマスパーティーを開催するために4万ドル
• マスコカでの計画セッションに6,000ドル
• レストランと娯楽に5,000ドル
• アリストンのリゾートでの計画セッションに3,000ドル
• 地元のスパでの企画会議に1,925ドル
• 「スタッフ研修開発」のための 1,850 ドルのクルーズ
• ホルト・レンフルーからスタッフに1,000ドルの贈り物
• スタッフの功績を称えて1,004ドル相当のギフトカード
• スタッフの夏のピクニックでのマッサージに800ドル

調達監査により、TCHC 取締役会の調達方針と手順が無視されることがあることが判明しました。例は次のとおりです。

• 入札プロセス（または入札の招待）は必ずしも透明ではなかった
• 公開入札制度は、利用されるべき時に利用されなかった。
• 調達手続きを回避するために、発注書が分割されることもあった。
• 不適切とみなされた入札プロセス

ある入札プロセスの事例では、他のベンダーとの競争なしに一方的な提案に約 2,500 万ドルの作業が発注され、潜在的な利益相反が発生しました。報告書はまた、入札者が契約上の義務を果たせなかった場合に TCHC を保護するための要件である入札者による保証金の支払いという正式な要件を TCHC が回避したことを批判しました。報告書は、TCHC の文書が一部の単独入札の事例を適切に裏付けていないことを批判しました。

トロント市長のロブ・フォードは、 TCHC の理事会の辞任を要求した。当初は抵抗したものの、理事会メンバー全員が 2011 年 3 月 3 日までに辞任した。理事会は、元市議会議員のケース・ウーテスが暫定的に後任となった。

フォードはまた、TCHC CEO のケイコ・ナカムラに辞任を要求した。彼女は当初辞任を拒否したが、オーツ専務取締役に解雇され、2011 年 3 月 25 日に正式に辞任した。ナカムラは、2002 年から 2009 年まで TCHC の CEO を務めたデレク・バランタインの後任であった。バランタインがリーダーシップを発揮していた時期は、監査報告書の不適切な経費が明らかになった時期と重なっていた。トロントの土地開発機関であるビルド・トロントの COO として、バランタインは辞任を求められた。当初は気が進まなかったものの、2011 年 3 月 4 日に辞任した。^[23]

ユージン・ジョーンズは2012年6月18日にTCHCの社長兼CEOに就任した。^[24]

2013 年、トロントオンブズマンは TCHC の立ち退き政策と立ち退きに関する報告書を発表しました。この報告書は、2011 年に TCHC の建物から立ち退きを命じられた 1 か月後に高齢者が死亡したことをきっかけに発表されました。TCHC の CEO であるレン・コロネオス氏の回答の 1 つは、「家賃徴収を犠牲にして、立ち退き防止プログラムを効果的に実施することはできない」というものでした。

TCHC理事会は、トロントオンブズマンの進捗状況報告からの勧告を採用した。勧告の中には、職員研修から業績管理まで含まれており、TCHCは高齢入居者に対して公平な慣行を実施できる。^[25]オンブズマンの勧告の1つは、立ち退きの独立審査を行うために理事会が任命したパトリック・ルサージュ判事の勧告を実施することだった。ルサージュ判事の勧告には、TCHC職員と入居者との直接の連絡をより一貫したものにすることや、TCHC職員が必要な立ち退き防止手順に従うことを監督し、確実にする新しい独立機関である住宅平等委員会を設置することなどが含まれていた。

不正請求の調査で不正行為の証拠が見つかった後、TCHCの従業員5人が解雇された。^[26]この調査には、ウェルズリー・ストリート・イースト200番地の建物火災の保険金請求に関連して、元子会社のハウジング・サービス社が関与していた。

このファイルはさらなる調査のためトロント警察に引き渡された。

2022年5月27日、TCHCユニットの寝室の天井パネルが崩落し、入居者が負傷して病院に搬送された。^[27]このタウンハウスは、クイーンズウェイ近くのスウォンジーミューズという複合施設内にあり、約420人が住んでいる。第三者のエンジニアによる検査の結果、事故の原因は建物の建設当初にさかのぼる建設不備に関連していることが判明した。その結果、この複合施設の入居者全員が仮住まいに移された。TCHCは仮住まい、食費、交通費を負担した。スウォンジーミューズコミュニティの一時的な移転については、次のステップが検討されている。

• 公式サイト
• 補助金付き住宅へのアクセス
• フィオナ・クリーン (2013 年 6 月)。「危機に瀕する住宅: トロントコミュニティ住宅公社による家賃滞納を理由とした高齢者の立ち退きに関する調査」(PDF)。