税金売却

税金売却とは、財産所有者の未払いの税金を理由に​​、政府機関が 財産（通常は不動産）を強制的に売却することです。

売却は、管轄区域に応じて、課税証書による売却（実際の不動産が売却される）または課税担保権による売却（不動産の担保権が売却される）となる場合があります。課税担保権による売却手続きでは、管轄区域に応じて、一定期間が経過しても担保権が償還されない場合、担保権者は法的措置を求めることができます。その結果、担保権者は不動産を自動的に取得するか、不動産の将来の課税証書による売却を強制し、その結果不動産を取得できる可能性があります。

政府機関は、郡 (ルイジアナ州の場合は教区)、市、町村 (ニューイングランドおよびその他の管轄区域)、学区 (テキサス州のように他の政府管轄区域から独立している場所) など、財産税やその他の政府債務を評価および徴収できるあらゆるレベルの政府です。

州法は、税金を滞納する個人または企業を経済的に拘束することなく、財産に対する税金を徴収する方法を政府機関に提供しています。それは、財産に留置権を設定することです。この留置権が支払われない場合、指定された猶予期間中に将来の費用が発生します。その間、財産を回収するために、所有者は利息および/または罰金、およびその他の費用を請求できます。完全に支払われない場合は、最終的に財産を差し押さえて売却します。米国のほとんどの場所では、税金の留置権が住宅ローンなどの他の留置権よりも優先されます。

差し押さえ手続きを開始するための（および差し押さえを回避するための）要件は厳密に遵守する必要があります。そうしないと、不動産所有者は不動産に対するすべての権利を失います（または政府機関は未払いの債務を回収する権利を失います）。一般的な要件は次のとおりです。

• 当該法人の記録に記載されているすべての所有者（一部の管轄区域では直接の送達を要求）および当該不動産に抵当権、担保権、または「その他の権利」を有すると記載されているすべての人物に、書留郵便または書留郵便で手紙を送付する。
• 法律上の通知を掲載するために指定された新聞に公告を掲載する。
• 地元の裁判所または公式通知用に指定されたその他の公共の場所に通知を掲示する、および/または
• 公衆の目に見える場所と方法で、物件自体に通知を掲示する（外部ドアの外側、または物件が改良されていない場合は物件上の標識など）。

手続きが開始すると、不動産所有者は未払い額に加えて利息、罰金、その他の費用や手数料を支払うことで差し押さえを回避することができます。手続きが順調に進んでいる場合、金額はかなり高額になる可能性があります。^[1] 差し押さえ後でも、一部の管轄区域では、所有者は未払い額（および追加の利息/罰金/費用）を指定された期間内に支払うことで不動産を取り戻すことができます。または、所有者は、要件が遵守されなかった（適切な通知が行われなかったなど）ことを理由に、売却を取り消す訴訟を起こすことができます。

滞納した不動産税を徴収するために、税金証書の売却と税金担保権の売却という 2 つの主な方法が使用されます。

どちらの方法もオークション方式で行われます。税金担保権または譲渡証書のオークションにかけられるのは不動産ではなく所有権であり、不動産は売却可能かどうかはわかりません。伝統的に、オークションは郡庁舎または他の指定された公式の場所で開催されるライブイベントでした。ただし、オンラインオークションの使用が増えています。^[2]最終的な売却を決定するために使用されるオークション入札方法はさまざまであり、方法と販売条件は各州の郡ごとに異なります。各郡は、不動産のすべての所有権と証明書が保証なしで「現状のまま」販売され、明確な所有権が期待されないため、税金売却にはリスクがないことを宣伝します。

課税証書の売却では、各不動産の所有権が売却されます。

売却時の最低入札額は、一般的に未払いの税金と利息、および不動産売却に伴う費用の合計額です。多くの場合、最高額の入札をした購入者が不動産の所有権を取得します。ただし、購入者は各郡の規則に従う必要があります。規則は郡によって大きく異なり、通常、非常に短い期間 (通常 48 ～ 72 時間、またはそれより短い期間) で全額を支払わなければなりません。さもなければ、売却は無効となり、通常はオークションの保証金が失われます。

管轄地域によっては、最低入札額を超えた金額が元の不動産所有者に返還される場合とされない場合があり、また、指定された期間内に請求しない場合は、所有者は超過額の権利を失うことがあります。また、不動産に利害関係のある人 (不動産に雑草の先取特権を持つ政府機関など) は、場合によっては超過額を請求できます。

不動産がオークションで購入されなかった場合、所有権は通常、売却を開始した政府機関に戻り、その政府機関は当初の最低入札価格と同じかそれ以下の価格で不動産を提供することができます（不動産の価値や区画に対する関心によって異なります）。

所有権は、一般的に、限定保証書または譲渡証書（時には、課税証書または保安官証書と呼ばれる）の形式を通じて、課税証書売却で譲渡されます。ほとんどの管轄区域では、このタイプの証書は、通常、所有権保険を取得するのに不十分です。^{[3]したがって、購入者は、後で物件を再販するために、}所有権の静粛訴訟 を起こす必要がある可能性が高くなります。ただし、限定保証書または別の譲渡証書を使用して、物件の所有権をある購入者から別の購入者に売却することはできますが、通常は市場価格よりもはるかに低い価格で売却されます。

一部の管轄区域では、売却後の「償還期間」が認められており、これにより、元の所有者は、オークションで入札した金額に加えて利息、罰金、およびその他の費用を返済することで、指定された期間内に不動産を取り戻すことができます。^[4] そのため、税証書売却で不動産を購入した人は、償還期間が終了するまで不動産に大きな改良を加えないように注意する必要があります。そのような改良は元の所有者の財産になるからです。

税証書売却は、税担保権売却プロセスと併せて使用されることもあり、その場合、担保権者（政府機関ではなく）が、不動産の公売を強制するためのプロセスを開始します。^[5] このような場合、担保権者の投資額（担保権の価格と、必要な手数料や未払いの税金の支払い、他の証明書保有者の権益の買収など、税証書売却プロセスを開始するために必要な追加費用）が最低入札額となります。売却時に他の入札がない場合、担保権者は償還期間（該当する場合）または売却を覆すための訴訟の対象となり、不動産の所有権を取得します。

市場価格よりはるかに低い価格で不動産を取得できる可能性はありますが、投資する前に考慮しなければならない落とし穴がいくつかあります。

• 通常、支払いは購入時または購入後すぐに（多​​くの場合 24 ～ 72 時間以内）行う必要があり、認定資金が必要です（つまり、融資は許可されません）。全額を支払わない場合、通常、投資家が購入したすべての物件の販売がキャンセルされます。また、投資家はその管轄区域での将来の販売を禁止されることもあります。
• 非常に低コストで財産を取得する手段として宣伝されていますが、実際には、財産が税金証書売却で競売にかけられると、通常、未払いの税金、発生した利息、および売却費用を差し引いた当初の最低入札価格よりも高い価格で売却されます。
• 前述のように、ほとんどの管轄区域では、このようにして売却された不動産は、譲渡証書の一種である「課税証書」（または同様の名称の証書）を通じて最高入札者に譲渡されます。したがって、課税証書の所有者は、所有権の瑕疵を解消するか、抵当権または所有権保険を取得するために、所有権の確定訴訟を提起する必要があります。
• 不動産を取得した場合、売却時に消滅しないその他の担保権や評価が不動産に課せられる場合があります。これらの担保権や評価（および関連する利子）は、場合によっては不動産自体の価値を超え、不動産を実質的に無価値にしてしまうことがあります。
• 一部の州では、取引完了後の償還期間が認められており、その期間中に元の所有者は入札額に利息/罰金および費用を加えた金額を支払うことで物件を償還することができます。そのため、購入者が物件に改良を加え、元の所有者が償還期間内にそれを償還した場合、購入者は、その改良が物件に物理的に取り付けられていて取り外せない場合、その改良を失う可能性があります。

税金担保権の売却では、政府機関は実際の不動産を売却するのではなく、不動産に対する担保権を売却します。担保権は通常、滞納した税金、発生した利息、および売却に関連する費用の額が対象となります。

複数の投資家が同じ担保権を申請する場合、州法に応じて、次の 5 つの方法のいずれかで勝者が決定されます。

1. 金利を下げる入札。この方法では、政府が提供する明示的な利回りが、許容される最大の利回りとなります。ただし、投資家は、場合によっては 0 パーセントを含む、より低い利回りを受け入れることができます。最も低い利回りを受け入れた投資家が勝者となります。複数の投資家が同じ低い利回りを受け入れる場合、1) 最初に受け取った入札、2) 無作為抽出、または 3) 循環方式 (最後の 2 つの方法については以下を参照) によって同点が決定されます。(この方法を使用する州には、アリゾナ州とフロリダ州が含まれます^[6] )
2. プレミアム。この方法では、最も高いプレミアム（担保権額を超える金額）を支払う意思のある投資家が勝者となります。プレミアムは、担保権の基本額とは異なる利率で利息を生む場合があり（または利息がまったく生まない場合もあります）、担保権の償還時に投資家に返金されない場合もあります。（この方法を採用している州にはコロラド州が含まれます。コロラド州はプレミアムに利息を支払わず、償還時に返金も行いません）
3. 無作為選択。この方法では、入札者は入札者の中から無作為に選ばれます。通常、選択にはコンピューターが使用されますが、小規模な管轄区域ではより基本的な方法が使用される場合があります。（この方法を使用する州にはネバダ州が含まれます^[7]）
4. 循環選択。この方法では、最初に売りに出された担保権は、第一入札者番号 1 の投資家に提供され、第一拒否権を持ちます。入札者番号 1 が担保権を拒否した場合、入札者番号 2 が入札できます。ただし、入札者番号 1 には、循環で再び番号が来るまで、別の担保権は提供されません。次の担保権は、次の番号の入札者に渡されます。この方法では、投資家は、入札でどの担保権を取得するかについて、提供されたものを受け入れるか拒否するか以外は、事実上、制御できません。
5. 所有権の入札。不動産の負担割合が最も低い担保権を購入する意思のある投資家に担保権が与えられます。たとえば、入札者は不動産の 95% のみの担保権を取得することに同意する場合があります。担保権が償還されない場合、投資家は不動産の 95% の所有権のみを取得し、残りの 5% は元の所有者が所有します。実際には、不動産の完全な権利または売却収益よりも少ない担保権に入札する投資家はほとんどいません。したがって、複数の所有者が 100% の担保権に入札した場合、プロセスは一般にランダム選択などのタイブレーカー方式に戻ります。(この方法を使用する州にはアイオワ州が含まれます)

オークションで売却されなかった担保権は、オークションを運営する管轄区域に「売却」されたものとみなされます。管轄区域によっては、オークションで売却されなかった担保権を「店頭」で購入することが許可されていますが、一部の担保権は売却が免除されています。^[8]

投資家は、不動産の差し押さえ措置を取る前に、指定された期間（一般に「償還期間」と呼ばれる）を待たなければなりません。^[9] 償還期間中、所有者または所有者の法定代理人は、担保権（および利息とその他の手数料）を返済することができます。^[10] 通常、この期間中、担保権者は不動産所有者（または住宅ローン所有者など、不動産に利害関係を持つその他の人物）に連絡して支払いを要求したり、差し押さえを脅迫したりすることは許可されていません。そうしないと、担保権者は制裁を受ける可能性があります（担保権の終了と支出したお金の損失、将来の販売の禁止、および/または刑事告発など）。^[11]

一部の法域では、^[12]担保権者は、その権利を保護するために償還期間中に未払いの固定資産税を支払うことに同意する必要があります。担保権者がそのような税金を支払わない場合は、後続の担保権者が前の担保権者の権利を「買い取る」（償還する）ことになります。他の法域では、担保権者に後続の税金を優先的に支払う権利を認めていますが、担保権者が支払いをしない場合は、別の担保権が売りに出されます。さらに他の法域では、後続の税金の支払いの優先権は認められておらず、各担保権は別々に売却されます（異なる担保権者が所有する不動産に複数の担保権が発生する可能性があります）。^[13]

償還期間が終了すると、先取特権者は差し押さえ手続きを開始できます。通常、手続きの費用には、法定費用 (申請料や公示費用など) に加えて、他の先取特権の買い取り、その他の未払いの税金の支払い、および発生した利息が含まれます。手続きの開始から実際の差し押さえまでの期間中、不動産所有者は、差し押さえにかかった費用と利息を支払って先取特権を返済する機会がまだあります。

差し押さえ手続きは、管轄に応じて、次のいずれかになります。

• 「自動実行」：償還期間の満了後、担保権者は不動産の所有権を取得する、または
• 「非自動執行型」: 償還期間の満了後、当該事業体は当該不動産の課税証書による売却を実施します。担保権者による支払いが最初の入札額となり、他の入札がない場合、担保権者が当該不動産の所有権を取得します (担保権者は、希望する場合は最初の入札額を超えて売却に参加し、当該不動産に対して追加の入札を行うこともできます)。

どちらの場合も、税金証書による売却と同様に、不動産の所有権は通常、譲渡証書の形をとるため、所有権を確定するためのさらなる措置が必要になります。

州法で定められた期間内に留置権者が行動を起こさない場合、留置権は失効し、留置権者は投資を失う。この期間は、留置権者が正式に不動産の差し押さえ手続き中であるか、その他の法的措置（破産など）が係属中でない限り、延長することはできない。^[14]

州法に誤って発行された留置権は返済されるが、通常は留置権が有効であった場合よりもはるかに低い利子率で返済される。^[15]

税担保権売却の人気は、主に、他の投資よりもはるかに高い最大利回りが提供されるだけでなく、担保権が償還された場合に政府機関が投資家に返済するという保証によって推進されています。このような高い利回りの例は次のとおりです。

• アイオワ州では、毎月2％の単利利回り（年間24％）が保証されています。
• フロリダ州では、年間最大18％の利回りが保証されている^[16]（保有期間や当初の利率入札額に関係なく、当初の担保投資額に対して最低5％の利回りが保証されているが、利率入札額が0％だった場合は除く）^[17]
• アリゾナ州では年間最大16％の収益率を提供している^[18]

租税担保権市場は非常に人気があり、多くの大手銀行やヘッジファンドが多額の資本を投資している。^[19]

収益率は有望ですが、投資する前に考慮しなければならない落とし穴がいくつかあります。

• 一部の管轄区域では、購入する証券の数や価値に関係なく、販売開始時に多額の保証金を要求しています。^[20]
• 通常、支払いは購入時または購入後すぐに（多​​くの場合 24 ～ 72 時間以内）に必要です。全額を支払わない場合、投資家が購入したすべての担保権証明書が取り消され、投資家は手付金を失ったり、将来の販売が禁止されたりする可能性があります。
• 多くの州では、担保権を購入した後、担保権者の権利を保護するためにさらなる措置を講じる必要があり、そのためには当初の投資額を超える追加費用がかかります (償還時に費用が返済される場合とされない場合があります)。さらに、これらの措置は一定期間内に法的要件に厳密に従って実施する必要があります。このような要件に厳密に従わないと、担保権が無価値になり、投資が無駄になる可能性があります。
• 「金利引き下げ」の管轄区域では、通常、価値のある不動産はゼロパーセントを超える可能な限り低い金利で入札されます。^[21] 同様に、「プレミアム」州では、価値のある不動産は平均的な投資家の収入を超えて入札され、さらに、管轄区域によってはプレミアムが返済されない場合があります。
• 預金証書とは異なり、税金担保権は流動性がありません。税金担保権は「換金」（課税当局に転売）できず、返済されるか、保有者が差し押さえ措置を取るまで保有する必要があります。（税金担保権の権利を他の当事者に売却または譲渡することは可能ですが、このような譲渡には通常手数料がかかります。ただし、取得側は担保権を元の金額で購入するかどうかは任意です。）
• 非常に低コストで不動産を取得する手段として宣伝されていますが、実際には、抵当権はほとんどの場合オークション日の前に返済され、不動産がオークションにかけられる場合、抵当権の当初の最低入札価格、発生した利息、および販売費用よりも高い価格で売却されるのが一般的です。
• 税金証書の売却と同様に、財産の所有権は譲渡証書の形式を通じて取得されるため、所有権を確定するにはさらに手続きが必要となります。
• 税金証書による売却と同様に、税金担保権を通じて取得した不動産は、売却時に消滅しない不動産に対するその他の担保権や評価の対象となる場合があり、場合によっては（発生した利息とともに）不動産自体の価値を超え、実質的に無価値になることがあります。

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