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セントジョージプレイスは、アメリカ合衆国 テキサス州ヒューストンにある地区です。
セント ジョージ プレイスは、ヒューストンのアップタウン地区にある610 ループの外側、ベルトウェイ 8 の内側にあります。セント ジョージ プレイスは、1990 年代初頭に、古い分譲地であるラマー テラスの一部から形成されました。
歴史
ラマーテラスは第二次世界大戦後に設立されました。[1]この地区は1949年にオープンしました。[2]
アドナン・カショギの不動産取引と差し押さえ
1982年、サウジアラビア国籍のアドナン・カショギ氏のフロント企業がラマーテラスで住宅の購入を開始した。1982年から1985年にかけて、カショギ氏が経営する企業は75軒の住宅を購入した。資金を提供したのは、メインランド貯蓄協会とダラスのサミット貯蓄協会だった。ユタ州に拠点を置き、カショギ家が所有するトライアド・アメリカ社は、ラマーテラス東側の21エーカー（8.5ヘクタール）の土地に、高層ビルと1,000室のホテルを含む複合施設を建設する計画だった。[3]トライアド社は1970年代半ばにこの土地を取得していた。[4] 1983年、同社はプロジェクトを中止したと発表した。1985年、トライアド社はホテルの敷地をメインランドに売却し、信用枠を獲得した。 1986年、サミットはトライアド・アメリカの子会社であるトライアド・プロパティーズ社に500万ドル（現在の貨幣価値で1億3,897,996.36ドル）を融資し、47軒の住宅を差し押さえるために融資差し押さえ手続きを申し立てた。[3] 1986年、サミットは住宅の差し押さえを拒否した。[5] 1986年後半、住宅は差し押さえられた。[4]
都市の荒廃
1980年代後半までに、都市の荒廃がラマーテラスに影響を及ぼし始めた。[1] 1989年、ヒューストン・クロニクル紙のラルフ・ビビンズは、ラマーテラス地区のいくつかの住宅は「芝生にゴミ、タイヤ、古い車が散らばった荒れ果てた賃貸物件」であると述べた。[6] 1990年代初頭、ラマーテラスは「ガレリア・ゲットー」と呼ばれていた。ヒューストン・クロニクル紙のシンディ・ガブリエルは、ラマーテラスは「第二次世界大戦後の荒廃した家屋、放置された車、野良動物、高い犯罪率で、ガレリアの隣とは著しい対照をなしている」と述べた。 [7] 1987年、投資家のロバート・L・シルバーズは、ヒューストンを長期間離れていた後、ラマーテラス地区を訪れ、ラマーテラスの状態を見てショックを受けたと述べた。シルバーズは、コミュニティは「惨事」であると述べた。[8] 1989年にシルバーズは「タングルウッドとギャラリアの間にあるスラム街に座っているようなものだ」と述べた。[6] 1987年、ヒューストン市議会G地区の政治候補者であるクリス・チャンドラーは、ヒューストン・クロニクルのキム・コブの言い換えによると、ラマーテラスはG地区の「最も問題のある地区」であり、「固形廃棄物管理局による徹底的な清掃に耐えられる」と述べた。[9]
ロバート・シルバーズによる再開発
住民はギャラリアが西に拡大し、強力な商業用不動産市場が生まれると予想していたため、ラマーテラスの権利証制限を投票で撤回した。[1] 1989年、ラマーテラスには、そのエリアに比べて小さくて古い家が並んでいた。その時期、ラマーテラスはアップタウンに近かったため、多くの投資家がこのエリアで不動産の購入を検討していた。[6]シルバーズは1980年代後半にラマーテラスで不動産の購入を始めた。[1]彼は1989年11月10日火曜日、アドナン・カショギが以前所有していたラマーテラスの50区画の購入を確定した。カショギの区画のほとんどは空き地だった。 [6]彼は後に同じ代理店からさらに47区画を購入した。[10]シルバーズは最終的に合計107区画を購入し、そのすべてが連邦貯蓄貸付保険公社から購入された。シルバーズは手入れの行き届いていないさまざまな賃貸住宅を取り壊した。[11]
シルバーズはラマーテラスの土地所有者と定期的に会合を開いた。当時市の計画局長代理だったパトリシア・クヌーセンはシルバーズに公共改善地区の設立を検討するよう伝えた。[8]弁護士はシルバーズに増税再投資地域 (TIRZ) を設立できると伝えた。[1] TIRZ が実施されると、税収は直ちに凍結される。[7] TIRZ に参加する課税主体が所有する土地には「基準年」の評価額が設定される。[8]開発が進むにつれて、土地価値の上昇により税収が増加する可能性がある。余剰税は TIRZ 地域に再投資される。[7]弁護士はまた、テキサス州は TIRZ にゾーニング条例の制定を請願することを認めているとシルバーズに伝えた。[1]
1990年12月12日、[11]セントジョージプレイスを管轄するヒューストンの税収増加再投資ゾーンNo.1 [8]がヒューストン初のTIRZとなった。シルバーズはヒューストン市議会に、ラマーテラスを再建するため20年間の固定資産税収入を要求していた。[11] TIRZ#1に参加した課税主体には、ヒューストン市、ハリス郡、ヒューストン独立学区が含まれていた。[8] TIRZの1992年の課税基盤は1200万ドルであった。1993年、ヒューストン市議会はセントジョージプレイスのゾーニング条例を可決した。[1]セントジョージプレイスの境界は1993年に現在の境界まで拡大された。[2]
セントジョージプレイスの開発
セントジョージプレイスでは新しい住宅の建設が遅れていた。住宅建設を促進するために、シルバーズはアイアンウッドホームズを設立し、その会社が住宅建設を始めた。アイアンウッドホームズの活動は他の住宅建設業者を引き付けた。シルバーズは、デベロッパーになるつもりも希望もなかったと語った。[12]
1999年8月、セントジョージプレイス市民協会が法人化され、住民はTIRZ理事会とより容易に交流できるようになりました。[7] 1999年にシルバーは、セントジョージプレイスが改善したことは喜ばしいものの、開発のペースが遅いことに不満を抱いていると述べました。彼は、TIRZを設立しなければよかったと語りました。なぜなら、TIRZを設立しても、1980年代後半に購入した不動産をすぐに売却した場合ほどの利益は得られなかったからです。[12]
2000年頃、ラマーテラスに供給するために建設されたインフラが新しい住宅の供給に十分でなかったため、下水道や水道施設などの新しいインフラが新築住宅の供給のために設置された。[2] 2002年にシルバーズは、ヒューストン・クロニクル紙のトム・マーシャルの言い換えによると、「この地区の開発は今頃までに完了する予定だった」が、「まだ半分しか終わっていない。[...] 市は、開発をしていない投資家から不動産を没収するために、収用訴訟を起こすつもりはないからだ」と述べた。[10]
2006年、TIRZの課税基盤は1億6000万ドル（現在の価値で241822383.62ドル）を超えた。その年、ヒューストン・クロニクルのマイク・スナイダーは、セント・ジョージ・プレイスの住民は「主に新しい高級住宅、よく整備された道路、ショッピング、娯楽、主要な雇用センターへの容易なアクセスを楽しんでいる」と述べた。[1]
政府とインフラ
セントジョージ再開発局は、ヒューストン市議会によって任命された9人の委員で構成され、セントジョージプレイスを管理しています。委員のほとんどは不動産所有者と居住者です。[7]
セントジョージプレイスTIRZは、ヒューストン市内でゾーニング条例が制定されている唯一の地域であり、唯一のゾーニングされたエリアである。ヒューストンクロニクルのマイク・スナイダーは「しかし、ゾーニングは、セントジョージプレイスを、近隣のリーダーたちが周囲で次々と起こる開発形態に影響を与える力がないと感じることが多い都市でよくある土地利用をめぐる争いから守ってくれたわけではない」と述べた。 [1]スナイダーは、ゾーニングはおそらくセントジョージプレイスで最も「大切な資産」であると述べた。[1]
セントジョージプレイスは市議会G地区と市議会J地区に分かれている。[13] [14] 1990年代から2000年代にかけて、セントジョージプレイス/ラマーテラスは市議会C地区に属していた。[15] [16] 1980年代には市議会G地区に属していた。[9]
ヒューストン消防署の消防署 28 は、3100 Chimney Rock @ Dolores にあります。
この地域はヒューストン警察中西部パトロール課の管轄となっている。[17]
セントジョージプレイスはテキサス州第7選挙区に属している。[18]
都市景観
現在のセントジョージプレイスと旧ラマーテラス地区は、ウェストアラバマストリート、チムニーロックドライブ、リッチモンドアベニュー、サウスライスアベニューに囲まれています。[7] [19]ギャラリアの西側のコミュニティ。[20]
2000年、住宅の価格は35万ドル（現在の価値で619,246.38ドル）から45万ドル（現在の価値で796,173.91ドル）であった。[2] 2002年4月18日現在、セントジョージプレイスには242軒の新しい住宅が建設されており、そのうち50軒は2002年1月1日から2002年4月18日の間に建設された。同じ期間に、150軒の古い住宅と80の空き地が開発のために残っていた。その期間中、セントジョージ市民協会の会長ビル・ハッツは、5年以内に古い住宅が新しい住宅に完全に置き換えられると予想していると述べた。[7]
1999年、シルバーズと開発の遅れについて話し合った際、ヒューストン・プレスのブライアン・ウォールスティンは「美的観点から言えば、シルバーズの言うことはもっともだ。低層の平屋建て住宅とそびえ立つ高層のレンガ造り邸宅が並置されていると、セント・ジョージ・プレイスは散髪が下手なように見える」と述べた。[12]シルバーズの投資と再開発以前、ラマー・テラスには前庭に機械屋や放置された家がたくさんあった。1999年までに放置された家屋は取り壊され、機械屋はもはや営業していなかった。[12]
2016年までに、セントジョージプレイス（不動産リストではラマーテラス地区として記載されることが多い）の住宅と土地の価値は大幅に上昇し、中古住宅と新築住宅の価格は57万5000ドルから150万ドル（現在の金額で72万9991.68ドルから190万4326.12ドル）となった。[21]
セント ジョージ プレイス管理地区の地図 (元の TIRZ 1 境界と改訂版 TIRZ 1 境界を含む): セント ジョージ プレイス管理地区/TIRZ 1 境界
人口統計
1990年代、ラマーテラスで家を借りていた人々の多くは低所得のヒスパニック系の人々でした。[22]
2016年には、これらの人口統計は、裕福な子育てが終わった夫婦や、さまざまな国籍の若い専門職家族へと進化しました。[23]
教育
公立学校
セントジョージプレイスはヒューストン独立学区の管轄下にあります。セントジョージプレイスはセントジョージプレイス小学校[24]とタングルウッド中学校（旧グレイディ中学校）[25]の学区に指定されています。セントジョージプレイスの生徒はマーガレットロングウィズダム高校（旧リー高校）[26]の学区に指定されており、ラマー高校またはウェストサイド高校への進学を選択できます。[27]
セントジョージプレイス小学校は、86,000平方フィート (8,000 m 2 ) の施設で、750人の生徒を収容できる。[28]この学校は、 610ループの東西の地域を担当している。その境界の大部分は、ウェストハイマーロードの南、ウェストパークドライブの北、ファウンテンビューの東、ウェスレイアンの西である。また、ウェストハイマー、610ループ、バッファローバイユー、および一連の鉄道線路に囲まれたセクションもある。この学校は、セントジョージプレイス自体に加えて、アフトンオークス、ラーチモント、およびウェスレイアン地域も担当している。建物には、クラスが集中しているさまざまな色分けされた「ポッド」があり、色分けされた配色は幼児を支援するために使用されている。理科室、ステージのある多目的室、美術室、およびメディアセンターと図書館を組み合わせた部屋がある。[29]モリナ・ウォーカー・アーキテクツ社が施設を設計し、ヒーリー・インターナショナル社が1400万ドルの費用で建設した。[28]
マンダリン・チャイニーズ・ランゲージ・イマージョン・マグネット・スクール（MCLIMS）の新キャンパスは、セント・ジョージ・プレイス小学校に隣接している。118,000平方フィート（11,000 m 2）の施設は、3,200万ドルの費用がかかり、太陽と月をテーマにしている。2012年のHISD債券が建設資金を調達した。2014年12月に起工式が行われた。[30]
学校の歴史
1993年、HISDはラマーテラスの20エーカー（8.1ヘクタール）の敷地に中学校を建設する計画を立てていた。HISDの役員は、グレイディ中学校を小学校に改築し、ラマーテラス中学校をグレイディ、パイニーポイント小学校、ピルグリム小学校の生徒に教育する計画だった。HISDの教育委員会メンバーであるロン・フランクリンは、ラマーテラス地域はこの地域で唯一手ごろな土地であり、この地域に新しい中学校が必要だと述べた。ラマーテラス地域の住民の中には、近隣にHISD中学校を建設する計画に反対した者もいた。[19] 1995年、HISDはラマーテラス地域の新しい学校のための場所を作るために、取り壊すために土地を購入していた。[22]最終的に、HISDは新しい学校の敷地として94区画を取得し、[31]土地収用権を使用して、すべての家屋が取り壊された。HISDは、土地を片付けるために1,000万ドルを費やした。[31]
2000年時点では、新しい学校を建設するための債券がまだ承認されていなかったため、学校はまだ建設されていませんでした。[2] 2002年までにHISDはまだ土地を開発しておらず、学区はいつそこに学校を開発し始めるかわからないと述べました。HISDの広報担当者は、学区はそこに学校が必要になる場合に備えて土地を取得していると述べました。[10] 2003年までにHISDはまだ土地を開発していませんでした。[31]
セントジョージプレイス小学校は2006年に開校した。[32]学校建設に使われた資金のほとんどはHISD債券から出たもので、一部はTIRZから出た。[29]学校が開校する前は、セントジョージプレイスにはピルグリム小学校があった。[33]セントジョージプレイスは、YMCAで運営され、地域の過密な学校を緩和するために設立されたチャータースクール、スクール・アット・ポストオークの後継校であり、約180人の生徒がスクール・アット・ポストオークからセントジョージプレイスに転校する予定だった。[28]
公共図書館
最も近い図書館はヒューストン公共図書館のユングマン支店です。
公園とレクリエーション
ヒューストン市はヨークタウン1700番地にあるグレイディパークを運営している[1]。
ジェラルド・D・ハインズ・ウォーターウォール・パークは、セント・ジョージ・プレイスから徒歩 3 ブロック以内です。
参考文献
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- ^ 「学校の歴史：名前の背後にある物語」 (アーカイブ)ヒューストン独立学区。2012年10月14日閲覧。
- ^ 「ピルグラム小学校通学区域」 (アーカイブ)ヒューストン独立学区。2012年10月14日閲覧。
外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、ヒューストンのセントジョージプレイスに関連するメディアがあります。
- セントジョージプレイス
- ロックウェル、テリー (編集者への手紙) 「これまでのところ、TIRZ は機能しています。」ヒューストン クロニクル、2006 年 12 月 19 日火曜日。