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| 会社種別 | 公共 |
|---|---|
| インド | US74460D1090 |
| 業界 | |
| 設立 | 1972年カリフォルニア州エルカホン、米国 |
| 創設者 |
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| 本部 | 米国カリフォルニア州グレンデール |
拠点数 | 3,044 (2023) |
主要人物 | |
| 収益 |  45.2億米ドル（2023年） |
| 22億9,000万米ドル（2023年） | |
 21.6億米ドル（2023年） | |
| 総資産 | 198億米ドル（2023年） |
| 総資本 | 101億米ドル（2023年） |
従業員数 | 約 6,200人 （2023年） |
| Webサイト | パブリックストレージ |
| 脚注/参考文献 [1] | |
パブリック・ストレージは、カリフォルニア州グレンデールに本社を置く、不動産投資信託（REIT）として運営されているアメリカの国際セルフストレージ会社です。米国最大のセルフストレージサービスブランドです。[2] 2008年には、4つの上場ストレージREITの中で最大の企業でした。[3]米国、カナダ、ヨーロッパには、パブリック・ストレージのセルフストレージ拠点が2,200以上あります。また、オフィスパーク子会社の42％を所有し、梱包用品を販売し、その他のサービスを提供しています。REITであるため、不動産投資家が所有しており、投資収益として会社の利益の90％以上を受け取ります。[2]
パブリック ストレージ社は、1972 年にB. ウェイン ヒューズとケネス ヴォルク ジュニアによって設立されました。同社は、不動産有限責任組合 (RELP) の投資家からの資金を利用して、1989 年までに 1,000 の拠点に成長しました。この非公開企業は、1995 年にストレージ エクイティーズがパブリック ストレージと合併してその名前を採用したときに、公開 REIT として再編されました。2006 年には、55 億ドルの取引でシュアガード ストレージ センターを買収しました。その後、シュアガードは別の公開企業にスピンオフし、パブリック ストレージは同社の 36.6% を保持しています。[4]
歴史
起源
パブリック・ストレージのアイデアは、1970年代初頭に南カリフォルニアの不動産開発業者B・ウェイン・ヒューズによって考案されました。[5]テキサスへの旅行中、彼は地元の不動産開発業者がダラスとヒューストンの郊外にミニストレージ施設を作って成功していることに気付きました。彼はセルフストレージのコンセプトをカリフォルニアに持ち帰りました。 [5] [6] [7]ヒューズはケネス・ヴォルクと提携し、2人は1972年8月に5万ドルの初期投資でパブリック・ストレージを設立しました。[5] [7]当初は「プライベート・ストレージ・スペースズ社」と呼ばれていました。[8]
最初の倉庫は1972年にカリフォルニア州エルカホンに建設されました。[7] [9]ヒューズによると、「Private Storage Spaces Inc.」は民間の会社だと誤解され、PSの頭文字に合わせて「Public Storage」に名前が変更されました。[5] [8]創設者は当初、土地の価値が高まり、別の用途に再開発できるようになるまでの一時的な収入源として保管倉庫を建設する計画を立てていました。[10]
3か月以内に、最初の拠点は35％の稼働率で損益分岐点に達しました。 [5]ユニットはアパートやオフィススペースと同様の平方フィートあたりの価格でレンタルされましたが、建設と維持にかかるコストは35〜50％低かったです。[5] [6] 1973年にPublic Storage Management Inc.と呼ばれる不動産管理子会社が設立されました。[6] [8] 1974年までに20の拠点が建設されました。[6] [7]
不動産有限責任組合融資
ヒューズは融資を嫌っていたため、主に不動産有限責任事業組合（RELP）を通じて新しい物件の購入と開発の資金を調達した。 [6] [11]当初、パブリック・ストレージは倉庫を建設し、それを独立したRELPに開発費で販売した。[6]同社のRELPであるパブリック・ストレージ・パートナーズは1975年に設立され[8]、2年後に300万ドルの投資で最初の取引を完了した。[6]パブリック・ストレージは現金で物件を取得し、セルフストレージ施設を建設し、その後、物件収入を使って投資家に返済し、その一部を利益として得た。[6]パブリック・ストレージ社は、行われた各取引の一部からも収益を得た。[12]
初期の投資家は、南カリフォルニアの不動産価値の上昇、高い稼働率、ストレージレンタル価格の上昇により、投資額の3～4倍の利益を得ることができました。1980年代半ばまでに、パブリックストレージは毎年2億～3億ドルの投資を集めていました。[6] RELP形式により、業界のほとんどがローン金利の上昇により成長を止めていた1970年代と1980年代に、同社はさらに多くの拠点を建設し続けることができました。[6] 1980年代半ば、共同創設者のフォルクは引退し、パブリックストレージの彼の株式はヒューズに買収されました。[5] フォーブスは、この時点で同社が8億ドルの価値があったと推定しました。[5]
投資資金は、カリフォルニア以外の米国の39大都市をターゲットにした小型ストレージ倉庫の建設に使用された。同社は、互いに近接した場所にセルフストレージ拠点を開設し、各拠点が開発オフィスを共有できるようにし、地元のテレビ広告を正当化した。[5] [6] 1980年代半ば、新たな競争により不動産価格が上昇し、消費者への賃貸価格の上昇が鈍化したため、同社の成長は鈍化した。 [6] [12]カリフォルニア以外の悪天候と厳しい労働市場により開発プロジェクトが遅れ、同社はオフィスパークへの投資も失敗に終わった。[6]不動産投資への関心も低下した。[12]
1980年代後半までに、同社はパブリックストレージの1,000番目の拠点を開設し[6]、米国市場で最も近い競合他社の3倍の規模になりました。[13] 1989年までに、20万人の投資家から27億ドルが投資されました。[6]パブリックストレージは、不動産投資手段としてのセルフストレージビジネスの普及に貢献し[14]、最も長く続いているRELP投資手段の1つになりました。[6] 1991年までに、パブリックストレージは150を超えるRELPと不動産投資信託（REIT）を設立しました。 [15]
不動産投資信託（REIT）
ファイナンシャル・ワールドによると、1989年までにパブリック・ストレージが資金調達に頼っていた不動産有限責任組合（RELP）市場は「ほぼ消滅」した。[6]パブリック・ストレージ社の著書によると、1986年の税制改革法によりRELPの税制優遇が削減され、「不動産会社にとって厳しい時代」が続いた。[8] 1990年12月、同社のパートナーシップのうち5つが不動産投資信託（REIT）に転換された。[15]また、パートナーシップの統合と、同社が株式を保有していた多くの企業の買収を開始した。[2]
ストレージ・エクイティーズは、セルフストレージ施設を購入するためにパブリック・ストレージによって1980年に設立されました[16] 。 [8]これは、パブリック・ストレージが株式を保有する17のセルフストレージREITのうちの1つでした。[17] 1992年から1995年の間に、ストレージ・エクイティーズはパブリック・ストレージに3100万ドルの管理費とコンサルティング料を支払いました。[5] 1995年に、パブリック・ストレージとその子会社はセルフストレージREITであるストレージ・エクイティーズ社と合併し、パブリック・ストレージ社と呼ばれる単一のREITとして再編されました。[2] [8]あるアナリストは、この買収は利益相反の懸念を利用したものだと述べ、ヒューズは合併は利益相反の懸念を軽減するために計画されたと述べました。[5]
1995年、同社は箱、鍵、梱包・引越用品の事業をPS Orangecoの子会社にスピンオフした。パブリック・ストレージは、これは同社の事業の大部分が不動産関連でなくなった場合に非課税REITの地位を失うリスクを回避するためだと述べている。[18]これにより、不動産会社にしか投資できず、新しい非不動産子会社には投資できなくなった機関投資家は苛立ちを募らせた。[18] 1998年までに、パブリック・ストレージは四半期収益1億4100万ドル、[2]資産20億ドル、38州に1,200の施設を擁していた。[2] [15]その年の後半、パブリック・ストレージは競合するストレージ会社Storage Trust Realtyを6億ドルで買収した。[7]
最近の歴史
パブリック・ストレージは2000年代初頭に着実に成長し[19]、2005年にS&P500に加わった。 [14] 2006年には総額55億ドルでシュアガード・ストレージ・センターを買収し、ヨーロッパの141か所を含む624か所の拠点を取得した。[20] [21]パブリック・ストレージは2000年と2005年に同社を買収しようとしたが、申し出は拒否された。[7] [9] [21]同社はその後も多数の買収を続けており、2010年3月にはA-American Self Storageから30か所を買収した。[14]
オペレーション
パブリックストレージは、米国最大のセルフストレージブランドです。[2] 2022年現在、米国には2,836のパブリックストレージ拠点があります。[22]ヨーロッパには193の拠点があり、ヨーロッパの拠点は、パブリックストレージが49％を所有するシュアガードヨーロッパによって運営されています。また、パブリックストレージが42％の株式を所有するPSビジネスパークによって運営されているオフィスパークが2,546あります。 [23]カナダ最大のセルフストレージ事業は、パブリックストレージブランドの使用が許可されている別の会社によって運営されています。[2]
セルフストレージの拠点は大都市に密集している傾向があり、[2] [リンク切れ]、特に高速道路や交差点の近くにあります。[11]パブリックストレージは、その規模の会社にしては従業員が非常に少ないです。各ストレージ拠点への顧客のアクセスは自動化されています。一部の拠点には、施設を監視するために最低賃金に近い賃金を支払われているプロパティマネージャーが常駐しており、光熱費や家賃を支払う必要はありません。[24] [25]
レンタル料金の未払い
レンタル料が60日間支払われない場合、ストレージユニットの内容物はオークションにかけられる。テレビ番組「ストレージウォーズ」がオークションへの関心を高めたが、ほとんどのユニットには実質的な経済的価値のあるものは何も入っていない。[26]賃借人の所有物をオークションにかけると、パブリックストレージと賃借人の間で紛争が発生することがある。[27] [28] 2007年、イラクで米軍に勤務していた顧客の所有物が未払いのためオークションにかけられた。悪評を浴びた後、パブリックストレージは謝罪し、売却した所有物の補償として8,000ドルを支払った。[28]
盗難、保険、損害賠償
2005年、パブリック・ストレージは公的書類で、「湿気の浸入によりカビやその他の財産被害が発生する恐れがあるとして、賃貸物件の所有者や管理者に対するクレームや訴訟が増加している」と述べた。[27]同社の賃貸契約書には、たとえ損害がユニットの欠陥によって生じたとしても、保管ユニットの内容物については責任を負わないと記載されている。 [27] [29]また、ウォール・ストリート・ジャーナルは、セルフストレージ施設での盗難や財産被害に対する「驚くほど救済策が少ない」と報じた。[27]
パブリック・ストレージの顧客の多くは、ストレージユニットが強盗に遭い、保険金請求を拒否された後、パブリック・ストレージの担当者が販売した保険契約に関して商事改善協会に苦情を申し立てている。 [30]カリフォルニア[30] 、カンザス[31]、ワシントン[32]のテレビニュース局の調査報道記者は、消費者がパブリック・ストレージと提携しているウィリス[30]とニューハンプシャー保険会社[32]に強盗の保険金請求をする際に困難に直面したと報じている。例えば、ストレージユニットの鍵が壊れていなかったため保険金請求が拒否された。提携保険会社は、強盗が強盗を隠蔽するためにユニットの鍵を交換することが多いにもかかわらず、不法侵入の証拠が不十分であると述べた。[32] 2つの州の保険委員は、パブリック・ストレージと提携している保険会社の慣行を批判している。[30] [32]進行中の集団訴訟では、パブリック・ストレージが消費者を誤解させ、保険料は原価で請求されると信じ込ませているが、その保険料のかなりの額はパブリック・ストレージの利益として留保されていると主張している。[33] [34]これらの保険の販売は確かに高い利益を上げているが、同社の総収入の5％未満しか生み出していない。[33]
財務
パブリック・ストレージは「自己管理型、自己運営型」の不動産投資信託（REIT）です。[2] REITは、主に不動産投資を購入し、運営し、その収益の少なくとも90％を投資家に還元する組織です。[35]多数の投資家の資本を不動産プロジェクトに統合します。[19] 2008年時点で、パブリック・ストレージは、上場している4つのセルフストレージREITの中で最大のものでした。[3] 2013年時点で、その利益率は50％で、S＆P 500の中で3番目に高いものでした。[24]パブリック・ストレージは、過去20年間（2016年第1四半期現在）の配当を含め、年間17％上昇しています。[36]これは、 S＆P 500の2倍の成長率です。[36]
パブリック・ストレージの収益の90%以上はセルフストレージ事業によるもので、保険や梱包用品も提供しており、PSビジネスパークの44%の株式を保有している。[7] 1984年、PS再保険はストレージユニットの内容物に対する保険を販売するために設立された。[8] 1995年、PSオレンジコは子会社として設立され、箱、梱包材、トラックレンタル、その他の引越し用品を販売している。[8]
パブリック・ストレージの当時のCEO、ロナルド・L・ハヴナー・ジュニアは2017年に1050万ドルを稼いだ。[37]
参考文献
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外部リンク
- 公式サイト
- パブリックストレージのビジネスデータ:
- グーグル
- SEC提出書類
- ヤフー！