公平な転換

衡平法上の転換とは、不動産法の原則の一つで、不動産の購入者が、後日その土地を購入することを約束する契約に署名した時点で、その不動産の衡平法上の所有権を取得するというものです。売主は譲渡日以前に不動産の法的権利を保持しますが、この土地権益は動産（不動産に対する権利ではなく、金銭の支払いを受ける権利）とみなされます^{[ 1 ]}。損失のリスクはその後、買主に移転します。例えば、契約締結後、譲渡証書が交付される前に、その土地上の家屋が焼失した場合、占有している、または占有しているとみなされる売主が土地を保護する義務を怠った場合を除き、買主は合意された土地の購入価格を支払わなければなりません。このような事態は、契約書に損失を誰が負担するかを明記することで、当事者が回避することができますし、回避すべきです。上記の原則は法域によって異なりますが、これが一般的な原則です。 

不動産売買契約締結後に当事者の一方が死亡した場合、その当事者の権利が相続人にどのように移転するかは、その法理によって規定されます。例えば、売主が不動産を息子に、動産を娘に遺贈するとします。買主が譲渡契約に署名した後に売主が死亡した場合、売主の土地に対する権利は動産として扱われ、売却代金は娘に移転します。ほとんどの法域では、契約によって生じた不動産に対する権利は買主の相続人に移転し、契約によって生じた売主の動産に対する権利は売主の遺産に移転します。

ニューヨーク州では、衡平法上の横領は認められていません。ニューヨーク州では、買主に過失がない限り、買主が所有権または占有権を取得するまで、損失のリスクは売主が負います。

州によっては、統一売主・買主リスク法（UVPRA）を何らかの形で採用しているところが増えている。 ^{[ 2 ]} UVPRAは、過失のない災害損失の法的結果を、損失発生時の財産の占有権に基づいて定めている。Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002)を参照。一般的に、UVPRAの規定は土地売買契約で修正または回避することができる。

マサチューセッツ州およびその他いくつかの州では、別段の合意がない限り、所有権が実際に買主に移転されるまで売主がリスクを負い続ける。Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002)を参照。