マサチューセッツ州の家賃統制

マサチューセッツ州の家賃統制は、住宅に課される家賃の額を制限する手段でした。家賃統制が実施された例は、第一次世界大戦後、第二次世界大戦後、および 1970 年から 1994 年までの 3 回あります。

1920年、第一次世界大戦から兵士が帰還し、景気後退が起こったため、州の賃貸市場は逼迫していた。^[1]マサチューセッツ州最高裁判所は、この状況に対処するため、いくつかの法律を制定した。^[1]この法律には、家賃の値上げを年間25%以下に制限することが含まれていた。^{[1] [2]}州の分析により、一部の家主は賃借人を急いで退去させ、次の賃借人の家賃を上げることで、この制限を回避していたことが判明した。^[1]他の家主は、家賃を最大許容額の25%まで引き上げ始めた。^[1]この法律は3年後に失効した。^{[1] [2]}

大恐慌と第二次世界大戦中の物資不足に対応して、議会は1942年に消費財の緊急価格統制と家賃統制を制定した。^{[3] [1] [2]}連邦政府の政策は1953年に失効したが、マサチューセッツ州は1955年にクリスチャン・ハーター知事が延長を拒否するまで継続した。^[1]

マサチューセッツ州および全米における家賃統制の歴史は、「市場の歪みと、意図しない、しばしば不公平な結果を一貫して描いている。」^[4]

1969年、ボストン市は家賃統制の導入を申請し、その権限が認められた。^[1] 1970年、州は5万人以上の住民を抱える自治体で家賃統制を認可し、40以上のコミュニティに影響を与える可能性があった。^{[1] [2]この取り組みは}ハーバード大学の大学院生のグループが先頭に立った。 ^[5]

リン、サマービル、ブルックリン、ケンブリッジは、機会があれば家賃統制を採用しました。^[2]これらのコミュニティの地方委員会は、管轄下にある各ユニットの家賃の値上げを承認または不承認しました。^[6]家賃統制委員会は、行政権、立法権、司法権を持っていました。^[7]彼らは新しい法律を可決し、新しい法律を施行し、法律が違反されたかどうかを判断しました。^[7]

家主は、基本的な修理や維持管理であっても、許可なく家賃を上げることはできず、代わりに、作業が可能な限り安価な材料で行われたことを示す詳細な要求と提案を提出する必要がありました。^[6]家主は修理費や壊れた機器の交換費を支払い、その後、家賃管理委員会に領収書を提出する必要がありましたが、委員会には費用を回収するための値上げを承認する義務はありませんでした。^[7]

全米経済研究所によると、家賃統制により賃貸住宅の数は15％減少し、入居者の転居率は8～9％減少した。^{[8] [9]}

入居者は市場価格より40%低い家賃を支払い、物件の価値は45%下落した。^[8] 入居者は家賃を回収できなかったため、新しい建物の開発は抑制され、既存の建物の基本的な維持管理は行われなかった。^{[6] [4]}家賃統制下にあった物件は荒廃し、周囲の建物の資産価値に悪影響を及ぼした。^[1]

1985年、ボストン市長レイ・フリンはボストン市内の板張りの建物すべての調査を命じた。^[7]ボストンで家賃統制が終了した時点で、市内には1万以上の空き物件があった。^[7]

荒廃したため、また収入の少ない不動産は価値が低いため、評価額が低くなりました。^[10]評価額が下がったため、自治体は税収を失いました。^[10]税収が減ったため、家賃統制のある地域への州の援助が増加し、家賃統制のない地域は家賃統制のある地域を補助せざるを得なくなりました。^{[10] [11]}

家賃統制アパートを低所得者に貸す義務はなく、家賃統制アパート全体の少なくとも20％は富裕層が住んでいた。^{[9] [4]}大多数は中高所得者層が住んでいた。^[9] 1988年にケンブリッジの家賃統制アパートの3分の2を対象に実施された独立調査によると、246世帯は医師、298世帯は弁護士、265世帯は建築家、259世帯は教授、220世帯はエンジニアが世帯主だった。学生が住むアパートは2,650世帯で、そのうち1,503世帯は大学院生だった。^[9]

家賃規制のあるアパートに住んでいた人たちには、

• マサチューセッツ州最高裁判所判事ルース・エイブラムス。^{[5] [9]}
• マサチューセッツ州で家賃統制が廃止された当時、マサチューセッツ州ケンブリッジ市長だったケネス・リーブスは、1973年にハーバード大学の学生として住んでいたのと同じ家賃統制アパートに住んでいた^{。[5] [9]}
• デンマーク皇太子フレデリックはハーバード大学在学中、家賃統制のあるケンブリッジのアパートに住んでいたが、この事件が新聞に掲載されると立ち去った。^{[5] [12] [9]}

ケンブリッジの人口の25％を占めているにもかかわらず、ケンブリッジの家賃規制対象アパートのうち、有色人種が住んでいるのはわずか12％でした。^[9]

家主は、暖房や冷房の料金の実際の費用を借主に請求することは許されていませんでした。^[6]ケンブリッジのある建物では、家賃管理委員会が1979年に年間1,038ガロンの暖房用オイルの許容量を設定しました。^[6]家賃管理委員会がオイル使用量の増加を補うために家賃の値上げを許可した1983年までに、借主は年間4,730ガロンのオイルを燃やしていました。^[6]その4年間で、12,000ガロンのオイルが余分に燃やされ、122トンの二酸化炭素が大気中に排出されました。^[6]

1974年、リンの有権者は圧倒的多数で家賃統制を廃止した。^[8] サマービルは1979年にその法律を廃止した。^[8]

ボストンは1974年にユニットの規制緩和を開始し、新しい入居者が入居したときに家賃をリセットし、その他の規制を緩和しました。^{[1] [8]} ブルックラインは1991年にユニットの規制緩和を開始しました。^[8]

家賃統制は1994年に住民投票により廃止された。^{[13] [5] [8] [1]}当時、家賃統制措置が実施されていたのはボストン、ケンブリッジ、ブルックラインのみであった。^{[13] [8]}完全なシステムが実施されていたのはケンブリッジのみであった。^[8]

家賃統制の恩恵を受けるのは貧困層や高齢者だけではなく、中流階級や裕福な賃借人でさえもであることが多いため、廃止の取り組みは困難であると多くの人が考えていた。^[12]反対派は、廃止賛成派がこの法案を投票にかけるために集めた73,769の請願署名に異議を唱えた。^[12]結局、廃止賛成派は必要数より34多い署名を集めた。^[12]

廃止を支持する人々は、この制度により家賃が不当に低く抑えられ、不動産の賃貸が困難になり、不動産の修繕や改良が困難になると主張した。^[14]反対派は、この制度により、厳しい市場で価格が急騰するのを防げると主張した。^[14]

投票後、マサチューセッツ州最高裁判所は家賃統制アパートの低所得者入居者を立ち退きから保護する法律を可決した。^[12]家賃統制アパートの入居者のうち、資格を満たしていたのはわずか9.4%だった。^{[12] [9]}

法律が廃止されてから4年以内に、「市の家賃統制が異常に厳しかった」ケンブリッジでは、新規住宅と建設が50％増加し、建設許可による税収が3倍になった。^[12]

ケンブリッジの不動産価値は、廃止後の10年間で約78億ドル増加しました。^[10]この増加の約4分の1、18億ドル（2024年のドル換算で30億ドル）は、家賃統制の廃止によるものです。^[10]

家賃統制が廃止された当時、ケンブリッジの物件の約40％が家賃統制下にあった。^[10]これらの物件の不動産価値は、家賃統制下ではない物件よりも急速に上昇し、周囲の物件も同様であった。^[15]

1984年、シチリアからの移民でアメリカ海軍の退役軍人であるヴィンセント・ボローニャは、ケンブリッジにある荒廃した廃屋を購入しました。^[16]彼は自ら建物を改修し、55台のトラックに積まれたゴミを運び出し、60の規則違反をすべて是正するなど、建物を修復しました。^[16]

彼は建物を二世帯住宅に改築し、家族を800平方フィートの裏のアパートに移した。^[16]彼は正面のアパートを精神科医のクレニー・ストウ博士とマリー・ストウ博士、そしてハーバード大学法科大学院の学生である彼女の娘に貸した。^{[16] [5]}ストウ夫妻はアパートの部屋を又貸しした。^[16]

ケンブリッジ家賃管理委員会は、この物件はかつて下宿屋だったため、地元の都市計画法に違反して違法に下宿屋として営業していたにもかかわらず、家賃管理の対象であると裁定した。^[16]このため、委員会は、1986年に年間合計11万ドルの収入があったストウ夫妻に対してボローニャが過剰請求していたと判断した。 ^[16]

理事会はボローニャに対し、その家を下宿屋に戻し、ストウ夫妻に請求していた家賃を月1,000ドル値下げするよう命じた。^[16]ストウ夫妻はその後、遡及的な過剰請求、3倍の損害賠償金、訴訟費用を求めてボローニャを訴えた。^{[16] [8]}彼らの弁護士は、ボローニャには10万ドル以上の手数料と損害賠償金を支払うだけの資産がなかったため、家賃を一切払わないよう勧めた。^[16]その結果、ボローニャ一家は差し押さえと破産に直面した。 [ ^16]彼らはまた、ストウ夫妻から5年間家賃を受け取っていない間に、増大する訴訟費用を支払えなかったため、所有していた別の賃貸物件も失った。^{[17] [8]}

ケンブリッジのゾーニング委員会は、ボルゴナが家を下宿屋に戻すことはゾーニング法に違反するとして許可しなかった。^[16]ボルゴナとその家族は、改造されたガレージ内のワンベッドルームのアパートに住むよう命じられた。^{[16] [5] [14]}

市の条例では、市が取り壊し許可を発行する前に、家賃統制委員会が1つ以上の家賃統制対象ユニットを家賃統制の対象から外す許可を発行することを義務付けていた。^[18] 1989年1月、ハンプシャー通り189-191番地の所有者は、州の建築基準審査委員会に対し、現状では建物が危険であり、修理する余裕がないと伝えた。^[18]彼らは、代わりに取り壊しの許可を求めた。^[18] 7月、州の委員会はこれに同意し、ケンブリッジに許可を発行するよう命じた。^[18]市はその後、所有者を訴え、取り壊しと家賃統制対象アパートの撤去を阻止しようとした。^[18]

ケンブリッジでは、アパートを120日以上空けることを禁止した。^[19]法律に違反した者は、1日500ドルの罰金と懲役刑に処せられた。^[19]

所有者のジョン・マクアダムスが受け取っていた家賃が低かったため、彼はブロードウェイにあるいくつかのアパートを居住可能な状態に修繕することができなかった。^[19]彼は家賃管理委員会に対し、合法的に居住可能な状態にするには45,000ドル以上の費用がかかると証言した。^[19]委員会はマクアダムスがアパートの賃料として月額144ドルから​​192ドルを受け取ることを許可した。^[19]

120日以上空き家になっていたため、マクアダムスに対して刑事告訴が行われ、逮捕状が発行された。^[19]その後、マクアダムスに知らせず、同意も得ずに4世帯がアパートに引っ越した。^[19]アリス・ウルフ市長は、アパートに不法に住み込むことは「違法行為」であると認識しているが、不法居住者を支援し、アパートを訪問したと述べた。^[19]

ピーターとヘレン・ペトリロ夫妻はケンブリッジに3世帯住宅を所有していた。^[20]彼らは1つのユニットに住み、2つ目のユニットをヘレンの兄弟に貸し、3つ目のユニットを別の借主に貸していた。^[20]娘の家が火事になったとき、ペトリロ夫妻は地下室に引っ越し、娘とその夫、そして3人の子供たちにユニットを提供した。^{[21] [22] [14]}

家賃管理委員会は、この建物は4戸建てであるため家賃管理の対象であると裁定した。^[21]委員会はペトリロ夫妻に対し、借主の家賃を大幅に引き下げ、損害賠償を支払うよう命じた。^[21]

さらに、地下室の天井が低すぎたため、委員会はペトリロ夫妻に、自費で家全体をジャッキアップして合法的なアパートにするよう命じた。^[17]委員会は、地下室を以前の未完成の状態に戻すことを許可するという要求を拒否した。^[17]委員会の判決から3日後、ピーターは心臓発作で死亡した。^{[21] [20] [14] [8]}ヘレンによると、ピーターの「心臓発作は公聴会のストレスによるものでした。彼には耐えられなかったのです。」^[14]

1990年、ジョージ・ターベジアンはプロスペクト通りにある「明らかに不良」な6戸の家賃規制物件を所有していた。^[23]彼はその物件を非営利団体に売却する手続き中だったが、裁判官は彼がいくつかのアパートを違法に賃貸しなかったとして有罪判決を下し、物件を売却するか、すぐに賃貸するかを命じた。^[23]当時、2戸は賃貸され、3つ目の部屋には不法占拠者が住んでいた。^[23]非営利団体は建物を徹底的に改修する必要があり、1戸あたり5万ドルの費用がかかると見積もった。^[23]

ターベジアンは懲役6ヶ月と罰金3,000ドルを科せられた。^[24]

英語を第二言語とするホン・ルーは、家賃統制委員会の前に出頭した際、適切に自己を弁護することができなかった。^[24]委員会は彼女に、近くのYMCAが請求する家賃450ドルを大幅に下回る250ドルで部屋を借りるよう命じた。^[24]彼女は請求書の支払いのために借金をせざるを得なかった。^[24]

1990年にロバータ・ダウリングが空きアパートを借りるのに120日以上かかったため、彼女は25,000ドルの罰金を科せられた。^[24]

エミルとドナ・ヤヴォルスキーはもともと自分たちが所有するアパートに住んでいたが、後に引っ越した。^[24]ヤヴォルスキー夫妻が住所変更届を提出する前に、家賃管理委員会は彼らが自分の家に住んでいないと有罪判決を下した。^[24]

所有者は家賃統制されたマンションを購入し、そこに自ら住むことは許されなかった。^[24]マンションの所有者数名は、身元を隠し逮捕されるのを防ぐために頭に袋をかぶって市議会で抗議した。^[24]

2012年から2024年の間に、マサチューセッツ州の平均粗家賃の上昇率は、州全体の平均世帯収入の上昇率より約30％速いペースで上昇しました。^[4]マサチューセッツ州は、国内で最も新築住宅の建設率が低い州の1つです。^[4]これに対して、テナントの立ち退きや近隣地域の高級化を防ぐ方法として、家賃統制の復活を求める声もあります。^[4]しかし、「経済学者の間では、家賃統制を導入しても、州が直面している手頃な価格の住宅危機は解決しないという一般的なコンセンサスがあります」。^[4]中道左派のブルッキングス研究所は、「家賃統制は短期的には現在のテナントを助けるように見えますが、長期的には手頃な価格を低下させ、高級化を促進し、周辺地域に悪影響を及ぼします」と結論付けています。^[25]

州議会議員のマイク・コノリー氏は、マサチューセッツ州下院で家賃統制を復活させる法案を何年も提案してきたが、成功していない。^{[13] [8]} 2020年の取り組みでは、コノリー氏は下院の経済開発法案の修正案として家賃統制措置を提案したが、22対136で否決された。^[13] 2023年、彼は2024年のマサチューセッツ州選挙で住民投票によって家賃統制を復活させる土壇場の取り組みを組織した。^[13]数か月後、投票に必要な75,000の署名のうち10,000の署名しか集まらなかったため、キャンペーンを中止した。^[26]

ミシェル・ウー市長はボストンで家賃統制を再導入することを提案した。^[1]彼女の提案は、あらゆる家賃統制に反対する不動産業界と家賃統制支持者の両方から、不十分だと批判されている。^[1]ボストン不動産協会は2023年にウー市長の措置に反対するキャンペーンを開始し、この措置は、すでに深刻な住宅不足に陥っている都市と地域で住宅建設を阻害し、不動産の維持管理を困難にし、税収に悪影響を与えると主張している。^[1]

2013年に可決された特別州法により、家賃管理委員会として機能するウェストストックブリッジ市議会にトレーラーパークの家賃を規制する権限が与えられました。 ^{[27] [28]}

• 米国の家賃統制