ピット対PHHアセットマネジメント社

ピット対PHHアセットマネジメント社
裁判所	控訴裁判所
決めた	1993年6月29日
引用	[1994] 1 WLR 327; [1993] 4 All ER 961; タイムズ、1993年7月30日; インディペンデント、1993年8月6日; ガーディアン、1993年8月13日
裁判所の会員
裁判官が着席	サー・トーマス・ビンガム MR、マン LJ、ピーター・ギブソン LJ
キーワード
ロックアウト協定、土地売買契約

Pitt v PHH Asset Management Ltd [1994] 1 WLR 327は、ロックアウト契約の執行可能性を確認した英国の契約法の判例です。

サフォーク州チェルズワースのパーソナージレーンには、「コテージ」として知られる住宅があります。PHH アセット マネジメント社は、コテージを 205,000 ポンドで販売していた抵当権者の匿名の代理人でした。ピット氏とバックル嬢は、競って入札しました。ピット氏は 200,000 ポンドで入札し、PHH は「契約条件付き」でそれを承諾しました。その後、バックル嬢は入札額を 210,000 ポンドに引き上げました。PHH はピット氏の承諾を取り下げました。

ピット氏は入札額を増額するよう求められたが、入札合戦に加わりたくなかったため断った。その後、販売代理店は両当事者に密封入札を提出するよう求め、ピット氏は、自分が落札すれば売主はそれ以上の入札は検討しないという条件で同意した。これは「ロックアウト契約」として知られ、ピット氏は契約案の受領後 2 週間以内に購入を完了する準備、意思、能力がある。ピット氏は密封入札の中で最高額を提示し、売主の代理である PHH Asset Management Ltd が彼に売却することを契約上約束していると信じていた。その後、バックルさんは入札額を増額し、売主はそれを受け入れた。ピット氏は売主が合意、つまり「ロックアウト契約」を破ったと信じてこのプロセスから撤退し、費用回収のために法的措置を取った。

ピーター・ギブソン判事は、考慮点があったと判断した。第一に、ピット氏は差止命令を申請しないことに同意した。たとえ請求が認められなかったとしても、PHH は請求を弁護する「迷惑行為」から解放された。第二に、彼はミス・バックルに迷惑をかけないことに同意した。第三に、2 週間以内に手続きを進めるという約束が考慮された。マン判事はこれに同意し、トーマス・ビンガム卿は次のような判決を下した。

非常に多くの人にとって、法律と最初に、そして最も密接に接触するのは、家を買ったり売ったりするときです。彼らはしばしば、それを非常に憂鬱で苛立たしい経験だと感じています。売り手は自分の家を売りに出します。彼はおそらく自分の希望価格よりも低いオファーを受け取ります。彼はそれを受け入れるか、もっと高い値段を要求して我慢するかで苦悩します。彼はおそらくいくらかの値上げを交渉した後、受け入れることに決めます。契約が成立します。握手します。売り手は祝い、リラックスし、自分の引っ越しの計画を立て、自分の家を売りから外します。その後、彼は、以前はオファーを受け入れるように懇願していた購入者が、先に進まないことに決めたと聞きます。何の説明もされず、謝罪もされません。売り手は、自分の家を売りに出すという退屈なプロセスを最初からやり直さなければなりません。

購入者にとって、このプロセスは、どちらかと言えば、さらに悪いものです。不適切な家を何度も訪問して無駄な努力をした後、ようやく夢の家を見つけます。彼は、おそらく希望価格で、あるいはエージェントが売り手が受け入れそうな金額でオファーを出します。オファーは受け入れられます。取引が成立します。購入者は弁護士に行動を指示します。おそらく建築家に改築の計画を依頼します。お金を借りる手配をします。自分の家を売りに出します。引っ越しの手配をします。その後、売り手が他の人に売ることに決めたことを知るのですが、おそらくすでにオファーされ受け入れられた価格で、あるいは秘密裏に非公式のオークションで得られた値上げで。ここでも、説明も謝罪もありません。売り手は、法的罰を受けることなく、自分の利益、さらには気まぐれにふけることができます。

購入者と販売者がこのように明らかに無原則な行動をとる理由は、長年続いている 2 つの法的ルールにあります。第 1 に、土地の売買契約は書面で証明される (または作成される) 必要があるというルール、第 2 に、契約を条件として合意された条件は拘束力のある契約を生じさせないというルールです。これらのルールは、法令と権限に深く根付いています。これらのルールにより、私が説明した行動が可能になりますが、これらのルールの有効性とメリットは、この控訴で争う対象ではなく、また争うことはできません。

しかし、購入者には保護の手段が 1 つあります。それは、売り手が一定期間、その購入者以外の誰とも取引しないことに同意する、独立した契約を結ぶことです。その結果、その購入者は問題の期間中、自由に取引することができます。売り手はその購入者に販売することに同意しません。そのような契約は1989 年法の第 2 条に該当しますが、売り手は一定期間、他の誰とも取引しないという否定的な約束をします。裁判官が正しく判断したように、これがここで起こったことであり、私は非常に満足しています。売り手と見込み購入者は、いわゆる「ロックアウト契約」を結びました。それは両者を拘束する契約でした。売り手はそれを破りました。売り手は見込み購入者に対して損害賠償責任を負いますが、その損害額はまだ評価されていません。私は控訴を棄却します。

• 1989年財産法（雑則）第2条

• Ewan McKendrick 著「契約法（第 7 版 Palgrave 2007 年）」91 ページでは、迷惑行為から「正当な対価」として解放されることはWhite v Bluett 事件と容易には相容れないと述べています。