ジャビンズ対ファースト・ナショナル・リアルティ・コーポレーション

Javins v. First National Realty Corp.、428 F.2d 1071 (DC Cir. 1970) は、 DC巡回裁判所が判決を下した事件で、家主と借主の法律における居住性の保証を初めて確立した。裁判所は、建物が居住不可能になった場合、借主は家賃を支払う義務から解放される。 ^[1]

ワシントン DCのクリフトン テラスアパートの入居者、エセル ジャビンス、ルドルフ サンダース、スタンレー グロスは、建物内の状況を理由に家賃の支払いを拒否していた。ファースト ナショナル リアルティは、この 3 人とその他の家賃ストライキ参加者を占有で訴えた。最初の裁判は 1966 年 6 月 17 日に行われた。入居者は、ネズミの糞の袋、ネズミの死骸、ゴキブリ、1000 件を超える規則違反があったという住宅検査官の証言など、住居が居住不可能であることを示す証拠を提出しようとした。しかし、オースティン L. フィックリング判事は証拠を却下し、ファースト ナショナル リアルティに有利な判決を下した。^[2]

ジャビンズ、サンダース、グロスと4人目の借主であるグラディス・グラントは、この判決をコロンビア特別区控訴裁判所に控訴した。借主側の弁護士エドマンド・E・フレミングは、裁判所は、建設的立ち退きの考えに基づき、賃貸借契約書に居住性の黙示的保証があることを認めるべきだと主張した。弁論要旨は比較的早く提出されたにもかかわらず、控訴裁判所の訴訟の口頭弁論は最初の裁判から2年後まで行われなかった。その間、ファースト・ナショナル・リアルティの所有者であるシドニー・ブラウンは、暖房システム規則違反で投獄された。控訴裁判所は下級裁判所の判決を支持し、借主はワシントンDC巡回区控訴裁判所に控訴した。^[3]

J. スケリー・ライト判事の意見は、封建的財産法に基づく地主・借家人法の「古い原則」と、地主と借家人の間の契約関係とみなすことができる現代の賃貸借契約のアプローチを対比させている。ライト判事は、「都市住居ユニット」の賃貸借契約は「他の契約と同様に解釈され解釈される」べきであると述べている。^[4]したがって、物品販売契約にはコモンローに基づく品質保証があるように、賃貸借契約は住宅の品質保証を暗黙的に生み出す。家賃未払いで訴えられている借家人は、住宅法違反の証拠を提出する権利がある。地主が居住可能な環境を提供していない場合、契約は違反であり、借家人は家賃を支払う必要がない。^[5]

• Javins v. First National Realty Corp. 、428 F.2d 1071 (DC Cir. 1970)のテキストは、CourtListener、Google Scholar、Justia から入手できます。