債務返済比率

債務返済比率( DSCR ) は、「債務返済比率」(DCR) とも呼ばれ、利息、元金、リース料などの債務返済義務をカバーするのに十分な現金を生み出す企業の能力を評価するために使用される財務指標です。DSCR は、営業利益を債務返済総額で割って計算されます。

DSCR が高いほど、企業の債務返済能力が高いことを示します。銀行や貸し手は契約条件として最低 DSCR 比率を使用することが多く、違反は債務不履行とみなされることがあります。

企業財務において、DSCRとは、償却基金の支払いを含む負債の年間の利息と元本の返済に充てられるキャッシュフローの量を指します。^[1]

個人金融において、DSCR は銀行の融資担当者が債務返済能力を判断する際に使用する比率を指します。

商業用不動産ファイナンスでは、DSCR は、キャッシュフローに基づいて物件が債務を返済できるかどうかを判断するための主な指標です。1990 年代後半から 2000 年代初頭にかけて、銀行は通常、少なくとも 1.2 の DSCR を要求しましたが、^{[引用が必要] 、より積極的な銀行はより低い比率を受け入れました。これは、2007 年から}2008 年の金融危機の一因となったリスクの高い慣行でした。DSCR が 1 を超えるということは、（理論上、銀行の基準と仮定に基づいて計算した場合）企業が債務を支払うのに十分なキャッシュフローを生み出していることを意味します。DSCR が 1.0 を下回る場合は、ローンの支払いをカバーするのに十分なキャッシュフローがないことを示します。ノンリコース プロジェクト ファイナンスが使用される特定の業界では、DSCR が 1.0 未満の期間でもローンの返済を確実に満たすために、債務返済準備金口座 (DSRA) が一般的に使用されます^[2]

一般的には次のように計算されます。

DSCR = ⁠営業利益/債務返済⁠

どこ：

純営業利益 = 調整後 EBITDA = (営業総収益) − (営業費用)

債務返済額＝（元金返済額）＋（利息支払い額）＋（リース料支払い額）^[3]

企業の負債返済比率を計算するには、まず企業の純営業利益(NOI) を決定する必要があります。NOI は、総収益と営業費用の差です。NOI は、資金調達なしまたは資金調達前の企業または事業の実際の収益を反映することを目的としています。したがって、資金調達コスト (ローンの利息など)、所有者/投資家の個人所得税、資本的支出、減価償却は営業費用に含まれません。

債務返済は、資金調達に関連するコストと支払いです。利息とリース料は、ローンの取得または資産の借入から生じる実際のコストです。ローンの元金を返済しても、企業の純資産/清算価値は変わりませんが、企業が処理する現金は減ります (ローン負債の減少または資産の資本の増加と引き換えに)。したがって、元金支払いを計上することで、DSCR は企業のキャッシュ フローの状況を反映します。

たとえば、不動産の債務返済比率が 1 未満の場合、その不動産が生み出す収入は住宅ローンの支払いと不動産の運営費を賄うのに十分ではありません。債務返済比率が 0.8 の不動産は、年間の債務支払いの 80 % を支払うのに十分な収入しか生み出しません。ただし、不動産の債務返済比率が 1 を超える場合、その不動産は年間の債務支払いをカバーするのに十分な収入を生み出します。たとえば、債務返済比率が 1.5 の不動産は、年間の債務支出と運営費のすべてを支払うのに十分な収入を生み出し、実際にはこれらの支払いに必要な金額より 50 % 多い収入を生み出します。

商業用不動産業界では、貸し手によって設定される最低DSCRは1.25であり、これは物件の純営業収益（NOI）が年間債務返済額より25％大きいことを意味します。^[4]

DSCR が 1 未満の場合、キャッシュフローはマイナスになります。DSCR が 1 未満、たとえば 0.95 の場合、純営業利益は年間債務返済の 95% しかカバーできないことを意味します。たとえば、個人金融の文脈では、借り手はプロジェクトを維持するために毎月個人資金を取り崩さなければならないことを意味します。一般的に、貸し手はキャッシュフローがマイナスになると嫌悪しますが、借り手が外部収入を多く得ている場合はそれを許可する貸し手もいます。^{[1] [5]}

通常、ほとんどの商業銀行では、1.15–1.35 × ( ⁠いいえ/年間債務返済額⁠）により、ローンの支払いをカバーするのに十分なキャッシュフローが継続的に確保されます。

ジョーンズ氏が、純営業利益が36,000 ドルで年間債務返済額が30,000 ドルの投資物件を検討しているとします。この物件の債務返済比率は 1.2 となり、ジョーンズ氏はこの物件が年間住宅ローン返済額よりも 20 パーセント多く収益を生み出すことがわかります。

債務返済比率は、住宅ローンのポートフォリオの質を評価するためにも一般的に使用されます。たとえば、2008 年 6 月 19 日、米国の有名な格付け会社であるスタンダード & プアーズは、バンク オブ アメリカが発行したプールされた商業用住宅ローン パススルー証書のいくつかのクラスの信用格付けを引き下げたと報告しました。この格付け会社は、プレスリリースで、バンク オブ アメリカ コマーシャル モーゲージ社の 2005-1 シリーズの 4 つの証書の信用格付けを引き下げたと述べ、格下げは「プールの信用悪化を反映している」と述べました。さらに、この格下げは、プール内の特定の 8 つのローンの債務返済比率 (DSC) が 1.0 倍、つまり 1 倍未満であるという事実によるものであると述べています。

債務返済比率は、財務の健全性を示す有用な指標です。スタンダード・アンド・プアーズは、2008 年 6 月 10 日現在、プール全体は 135 件のローンで構成され、総信託残高は20 億 5,200 万ドルであると報告しました。同日現在、DSC が 1.0 倍未満のローンが 8 件あることを示しています。これは、商業用不動産の賃貸から得られる純資金が住宅ローン費用をカバーしていないことを意味します。さて、最初は誰もこのようなローンを組まないので、金融アナリストや情報に通じた投資家は、DSC の悪化率に関する情報を求めます。特定の時点での DSC がいくらであるかだけでなく、ローンが最後に評価されたときからどれだけ変化したかを知る必要があります。S&P のプレス リリースは、このことを伝えています。それによると、「水面下」にある 8 件のローンの平均残高は1,010 万ドルで、ローン発行以来の DSC の平均低下率は 38% です。

さらに、まだあります。プールには合計 135 件のローンがあり、そのうち DSC が 1 未満のアンダーウォーターは 8 件だけなので、当然の疑問は、135 件のローンのプール全体の合計 DSC はいくらかということです。Standard and Poors のプレス リリースではこの数字が示されており、プール全体の加重平均 DSC は 1.76 ×であることを示しています。繰り返しますが、これは現時点でのスナップショットにすぎません。DSC が回答に役立つ重要な疑問、つまり、プール内のすべてのローンが最初に実行されたときと比べて、これは良いのか悪いのかということです。S&P のプレス リリースではこのことも示されており、135 件のローンのプール全体の元の加重平均 DSC は 1.66 ×であったと説明しています。

このように、DSC（債務返済比率）は、このローン プールの財務の質と関連するリスク レベルを評価する方法を提供し、いくつかのローンの DSC が 1 を下回っているにもかかわらず、プール全体の全体的な DSC が 1.66倍から 1.76倍に改善されているという驚くべき結果を示しています。これは、ローンの返済が進むにつれて DSC が時間とともに改善し、少数（この場合は 6%）の DSC 比率が 1 倍を下回っていることから、これらのローンには将来問題が発生する可能性があることを示唆している、良好なローン ポートフォリオの姿とほぼ同じです。

もちろん、一部のローンの DSCR が 1 未満だからといって、必ずしも債務不履行になるわけではありません。

所得税は、DSCR の計算と解釈において特別な問題となります。概念上、DSCR は債務返済に利用できるキャッシュ フローと必要な債務返済の比率ですが、実際には、利息は税控除可能な費用ですが、元金はそうではないため、事業から生み出される現金のうち、債務返済に完全に利用できる金額と、債務返済に利用できる唯一の現金の両方を表す単一の数字は存在しません。

EBITDA (利子、税金、減価償却前利益) は、会社が利息のみの支払いを行う能力 (運転資本の予想変化がゼロであると仮定) を測るのに適した指標ですが、EBIDA (「T」なし) は、会社が必要な元本の支払いを行う能力を測るより適切な指標です。これらの違いを無視すると、会社の債務返済能力を過大評価または過小評価する DSCR 値につながる可能性があります。税引前引当金方式は、これらの課題を考慮して、全体的な債務返済能力を信頼性を持って表す単一の比率を提供します。

税引前引当金方式で計算された債務返済比率は、次の質問に答えます。会社のEBITDAは、その重要なEBITDA値よりも何倍大きいか。ここで、重要なEBITDAとは、会社のEBITDAをちょうどカバーするものです。

利息義務 + 元本義務 +最低限十分な収入を前提とした税金費用+配当金や設備投資などの会計費用として扱われないその他の必要支出。

税引前引当金方式によるDSCRの計算は

⁠EBITDA/（利息）+（税引後支出に対する税引前引当金）⁠、

ここで、税引前税引後支出引当金は、必要な税引後支出を満たすために確保しなければならない税引前現金の額であり、すなわち、

CPLTD + (未資金調達のCAPEX) + 配当金。

引当金は次のように計算されます。

（非現金支出減価償却）+（減耗）+（償却）>（税引後支出）の場合、

（税引後支出に対する税引前引当金）＝（税引後支出）

たとえば、会社の税引後支出が CPLTD 9,000 万ドルと未資金調達の CAPEX 1,000 万ドルで構成され、非現金支出が 1 億ドルである場合、会社は営業活動によるキャッシュ インフローの1 億ドルを、その1 億ドルのキャッシュ インフローに税金を支払うことなく、税引後支出に充当できます。この場合、借り手が税引後支出のために確保しなければならない税引前現金は、単に1 億ドルになります。

（税引後支出）＞（非現金支出）の場合、

（税引後支出に対する税引前引当金）＝（非現金支出）＋⁠（税引後支出） − （非現金支出）/1 − （所得税率）⁠

例えば、税引後支出がCPLTD 1億ドルで非現金支出が5千万ドルの場合、借り手は営業活動による現金流入5千万ドルを税引後支出5千万ドルに直接充当することができ、その5千万ドルの流入に対して税金を支払う必要はありませんが、会社は残りの税引後支出5千万ドルを賄うために7700万ドル （所得税率35%と仮定）を確保する必要があります。この会社の税引後支出に対する税引前引当金 = 5千万ドル+ 7700万ドル= 1億2700万ドル。^[6]

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