80/20住宅

米国では、80/20住宅は、非課税融資に関する連邦ガイドラインを満たす集合住宅プログラムです。^[1] 80/20住宅開発では、ユニットの20％を手頃な価格の住宅として確保し、低所得者のみが賃貸できるようにし、残りの80％のユニットは通常の市場価格で賃貸します。^[2]これらの80/20ルールを満たす住宅プロジェクトは、州住宅金融庁（HFA）から非課税融資を受けます。80/20プログラムでは、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）と債券販売を利用して住宅プロジェクトの資金調達を行います。^[3]

このプログラムは、多様な収入源を生み出すプロジェクトを奨励すると同時に、開発業者に低金利で資金を提供することを認めています。^[4]低・中所得世帯に手頃な価格の住宅を提供することは国家の優先課題であり、80/20プログラムを通じて開発業者は市場や資金調達構造の変化に柔軟に対応しながら、高品質で手頃な価格の住宅を提供することができます。^[5]^[4]

ニューヨークでは

ニューヨーク州住宅金融庁 (HFA) は、80/20 住宅プログラムを実施しました。HFA は、住宅購入の条件を満たす開発に非課税資金を提供します。80/20 住宅プログラムを通じて非課税資金の資格を得たい多世帯賃貸開発には、2 つのオプションがあります。条件を満たす最初の方法は、開発業者が開発物件の 20% のユニットを、その地域の中央所得 (AMI) の半分未満の世帯向けに確保することです。これにより、開発物件の 80% のユニットが市場価格になります。条件を満たす 2 番目の方法は、開発業者が 25% のユニットを、AMI の 60% 未満の世帯向けに確保することです。^[3]さらに、このプログラムは、5,000 万ドル以上の予算の開発にも適用されます。^[6]

ニューヨーク市の80/20住宅プログラムは1985年に創設され、それ以来、ニューヨークで基準を満たす開発に資金を提供してきました。同じ地域の市場価格のユニットと比較すると、80/20開発の手頃な価格のユニットには、女性、ひとり親世帯、複数の子供がいる世帯、少数民族が不釣り合いに多く住んでいました。^[7]

80/20プログラムのような手頃な価格の住宅プログラムは、警察官、清掃作業員、学校の教師など、大金を稼いでいないエッセンシャルワーカーが、他の地域から通勤する代わりに、勤務先の高所得地域に住むことを可能にします。勤務先に住むことで、彼らは地域社会にもっと関わることができます。その結果、より多様な雇用市場とより多様なコミュニティが生まれます。^[8]

多くの場合、開発業者はマンハッタンなどの高所得地域で80/20開発用の高級マンションを開発します。これは、80％の市場価格のユニットの賃料が高く、20％の手頃な価格のユニットのコストを相殺するためです。^[7]しかし、住宅費の上昇により、特にニューヨークのような高価な住宅市場では、手頃な価格のユニットと市場価格のユニットの間にさらに大きな格差が生じています。^[8]

80/20プログラムには批判があり、ニューヨークの住民の中には、80/20住宅は家賃の上昇と高級化を招いたと主張する者もいる。20パーセントの手頃な価格のユニットは、開発業者に高価な高級アパートの建設を促し、住宅全体のコストを引き上げていると主張する者もいる。別の議論では、このプログラムは、住民にとって最善のものを優先するのではなく、減税によって開発業者にとって住宅建設を安くすることを優先しており、このシステムによって奨励される20パーセントの手頃な価格のユニットは十分ではないという。^[9]

参考文献

^ 「よくある質問：アパート探しと住宅購入者向け：80/20 プログラムとは何ですか？」。住宅保全開発局。ニューヨーク市。2012 年 4 月 15 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2012 年5 月 2 日閲覧。
^ ガランテ、キャロル、リード、カロライナ、デッカー、ナサニエル。「混合所得住宅のための債券市場の再構築」（PDF）。テナー住宅イノベーションセンター。
^ ab 「80/20 プログラム – NYC 住宅プログラムディレクトリ」。
^ ab 米国 (1986)。非課税の多世帯住宅賃貸債券：下院歳入委員会監視小委員会での公聴会、第 99 回議会、第 1 会期、1985 年 6 月 21 日および 8 月 1 日。ワシントン：USGPO：文書管理局による販売、USGPO
^ Nwogugu, Michael CI (2004 年 2 月 1 日)。「新経済における住宅に関する法的、経済的、戦略的な問題」SSRN 883571。
^ ジョーンズ、ジョセフ。「治療か包帯か? ニューヨーク市の 80/20 プログラム」(PDF)。
^ abシュワルツ、アレックス; タジバクシュ、キアン (1997) 。「混合所得住宅：未回答の質問」。シティスケープ。3 ( 2): 71–92。JSTOR 41486511。
^ ab Price, Lauren (2014年8月4日). 「6sqft」.
^ ゲイツ、モーゼス（2014年9月9日）。「ANHD」。

[1] 「よくある質問：アパート探しと住宅購入者向け：80/20 プログラムとは何ですか？」。住宅保全開発局。ニューヨーク市。2012 年 4 月 15 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2012 年5 月 2 日閲覧。

[2] ガランテ、キャロル、リード、カロライナ、デッカー、ナサニエル。「混合所得住宅のための債券市場の再構築」（PDF）。テナー住宅イノベーションセンター。

[:22-3] 「80/20 プログラム – NYC 住宅プログラムディレクトリ」。

[:02-4] 米国 (1986)。非課税の多世帯住宅賃貸債券：下院歳入委員会監視小委員会での公聴会、第 99 回議会、第 1 会期、1985 年 6 月 21 日および 8 月 1 日。ワシントン：USGPO：文書管理局による販売、USGPO

[5] Nwogugu, Michael CI (2004 年 2 月 1 日)。「新経済における住宅に関する法的、経済的、戦略的な問題」SSRN 883571。

[6] ジョーンズ、ジョセフ。「治療か包帯か? ニューヨーク市の 80/20 プログラム」(PDF)。

[:03-7] シュワルツ、アレックス; タジバクシュ、キアン (1997) 。「混合所得住宅：未回答の質問」。シティスケープ。3 ( 2): 71–92。JSTOR 41486511。

[:1-8] Price, Lauren (2014年8月4日). 「6sqft」.

[9] ゲイツ、モーゼス（2014年9月9日）。「ANHD」。