通信リース

通信リースは、通信プロバイダーまたは無線通信会社と土地所有者の間で締結されるリースです。他の不動産リースと同様に、通信リースは、指定された期間、通信サイトまたは携帯電話タワー用に土地所有者の土地のスペースをリースする契約として締結されます。スペースの使用と引き換えに、通信プロバイダー (テナントとも呼ばれる) は土地所有者に (月額または年額の) 賃料を支払うことに同意します。^[1] 通信リースは優れた副次的収入源になる可能性があり、場合によっては土地所有者に毎月数千ドルをもたらします。

4Gおよび5Gネットワークの需要が高まるにつれ、通信業界は成長しています。この成長の結果、携帯電話ネットワークのカバレッジを拡大する需要が常にあります。そのため、携帯電話の塔がさらに建設され、携帯電話プロバイダーと土地所有者 (自治体や住宅所有者などの民間の土地所有者を含む) の間で締結されるリース契約も増えています。

通信業界では、屋上リース契約と地上リース契約の2種類の通信リースがあります。携帯電話基地局は、商業オフィスビルや住宅団地の屋上に設置される場合もあります。これらの屋上設置は、設置された建物の高さを利用して、高品質の携帯電話サービスを提供します。^{[2] [3]}一方、地上リースは、携帯電話事業者と土地所有者の間で、携帯電話基地局が設置される地上レベルのスペースについて締結される契約です。^[4]

屋上は、さまざまな通信目的のために貸し出されており、さまざまなタイプのアンテナも設置されています。パネルアンテナは、都市部や人口密集地の屋上によく設置されています。これらのアンテナの高さは通常1～10フィートで、携帯電話アンテナ、PCSアンテナ、特殊な移動無線、固定無線サービス、ページングサービスなど、複数の技術に対応できます。^[5]

衛星放送受信用アンテナも屋上に設置されているが、主に衛星テレビサービス用だが、もっと大きなアンテナが使用される場合もある。これらのアンテナは一般にインターネットやケーブルのニーズに対応しており、ビデオ会議などのサービスに使用されている。^[6]

屋上リースには、リースするスペースの量、設置方法、アップグレード手順などの詳細が含まれており、借主は必要に応じてその場所で操作しながら、家主の建物を保護することができます。^[7]

土地リースは一般にアンテナ塔や看板を対象としており、土地所有者は携帯電話プロバイダーにスペースまたは土地をリースして塔を建設します。^[8] アンテナ塔の高さは50〜300フィートです。これらの大型の自立型携帯電話塔は、建物の自然な構造や周囲の風景に溶け込むように「偽装」されることがあります。その一例は教会の敷地で、既存の尖塔に似せて塔が建てられたり、既存の尖塔に組み込まれたりすることがあります。あるいは、別の種類の敷地の所有者は、モノパインまたはモノパームのセルラー構造を持つ場合があります。^[9]これらは、それぞれ松やヤシの木に似せて建てられています。

新しい携帯電話基地局の提案は、景観上の問題や健康被害を懸念する住民からのゾーニング手続きにおける反対に直面することがある。^{[10] [11] [12]}

地方のゾーニング委員会は、1996年の電気通信法に定められた規則に従わなければなりません。^[13]この法律は、新しい携帯電話基地局の建設を許可しない正当な理由についてのガイドラインを定めています。1996年にニューヨーク州グリーンバーグで制定された美観を重視した携帯電話基地局ゾーニング条例は、コミュニティが独自の無線通信条例を作成するためのモデルとして使用されています。^[14]

一般的に、携帯電話事業者は人口密度の高い地域にあり、最寄りの基地局から半径 5 マイル以内の物件を探します。携帯電話会社にとって、冗長性は 2 つ以上の基地局が同じ地域にサービスを提供している場合に生じます。^[15] 携帯電話事業者は複数の基地局ではなく 1 つの基地局で済むことが多いため、このことが収益の損失につながることがよくあります。企業が合併を続けるにつれて、冗長性は通信業界内でますます大きな問題になっています。^[16]

一般的に、通信会社のリースは最初の5年間の契約期間で、その後5年間の更新期間が続きます。リースには通常、30日から90日の解約期間があり、携帯電話会社には土地所有者に通知してから30日から90日以内にリースを終了する権利があります。通信会社のリースのこの特定の部分は、業界の最近の合併により、一部の塔が役に立たなくなったためです。^[17] 携帯電話会社が他の携帯電話会社と合併したため、1つの会社が塔の数を2倍にすることができます。これにより、前述のように、多くの場合、冗長性が発生し、リースの終了や不要な塔の撤去につながります。

リースの公正市場価値は、一般的に、携帯電話会社のネットワークにおけるその場所の重要性、またはその場所が提供するカバレッジの価値によって決まります。また、その価値は、周囲の代替サイトの可用性によっても左右されます。携帯電話リースの公正市場価値を決定することは、入手可能な情報が不足しているため、ほとんどの土地所有者にとって困難です。携帯電話タワーのリース料金は公開情報ではなく、その料金は大きく異なります。しかし、この高度に専門化された分野で不動産所有者に情報と支援を提供することを専門とする会社があります。^[18]

携帯電話会社は利益を上げるために、リースを過小評価することが多い。リース業者は通常、低価格のリース契約を締結することでボーナスを受け取るため、リースを過小評価する。なぜなら、土地所有者にとって不利な契約ほど、リース業者の利益が大きくなるからである。土地所有者が自分の不動産を評価する方法はいくつかある。^[19]

1. 近くに携帯電話会社が所有する携帯電話基地局はありますか?
2. あなたの物件は人口密集地域にありますか?
3. あなたの物件の近くでは携帯電話の電波の需要が高いですか?

コロケーションとは、携帯電話会社が自社のタワーに他の会社が建設することを許可することである。その結果、タワーを所有する携帯電話会社はコロケーション業者から賃料を受け取る。リース契約の範囲内で、土地所有者はコロケーションに対処し、携帯電話会社が受け取る賃料の一部を受け取ることができる。^{[20] [21]}

不動産所有者は、携帯電話基地局のリースを土地とは別に売却することができます。携帯電話基地局のリースの前払いまたは「買収」とは、地主がリースを一括現金で本日売却することを決定した場合です。一括現金は、売買契約で定義された期間の割引キャッシュフローです。投資家は、携帯電話基地局のリースを地役権またはリース譲渡として購入します。

ワイヤレス リース契約を電気通信地役権に変換することは、関係者全員にとって前払いまたは買収を実行する最も安全な方法です。ただし、購入はさまざまな方法で構成できますが、最も一般的なものを以下に概説します。

–永久地役権– これらの取引は通常 99 年間の期間で、少額の対価を支払うことでさらに 99 年間の期間を延長するオプションがあります。

–期間地役権– これらの取引の期間は 35 年から 98 年です。期間地役権では、当時定義された期間の満了後に賃料が地主に返還されます。通常、投資家は、地主が将来再び売却することを決定した場合に契約を再購入できる権利または優先購入条項を取得します。

–完全所有権購入– 基本的に、これは不動産取引です。完全所有権または完全所有権絶対は、最も完全な所有権の形態です。完全所有権購入者には、土地と土地への改良を含む不動産の権利 (所有権) が永久に与えられます。

–賃料譲渡– 別名 LPA (リース購入譲渡) – 賃料譲渡は、債務不履行の際に投資家の利益を保護するための不動産に対する地役権を付与しないため、投資家にとって最もリスクの高い投資形態です。投資家は歴史的に、上昇の可能性が地主の不動産債務不履行のリスクを上回らない限り、この種の取引を避けようとします。^[22]

携帯電話基地局の買収価格に影響を与える主な 3 つの要因は、現在の賃料、賃料上昇率、リース満了日です。

第5世代携帯電話技術（5G）の大量導入は、不動産所有者に支払われる賃貸収入に影響を及ぼす可能性があります。特に人口密度の高い都市部では、複数の5Gノードまたはスモールセルによってマクロセルサイトが時代遅れになり、賃料の高いセルサイトに重点が置かれる可能性があります。これは、都市部で携帯電話通信リースのポートフォリオを保有する投資家にも影響を与える可能性があります。^[23]

携帯電話基地局リース買収のオファーの種類によって、土地所有者への影響は異なります。たとえば、農地での携帯電話基地局リース買収は、建物の屋上でのリース購入とは大きく異なります。携帯電話基地局リース買収取引で考慮すべき事項は次のとおりです。^[要出典]

• アクセス要件。
• 税金の影響。（地役権とリース譲渡）
• 不動産再開発権。
• 屋上サイトでは、財産損害はどのように対処されますか？^[24]

セルラーリースホールドを販売する際の課題は、取得市場が規制がほとんどないことです。リース取得エージェントは、情報を修正して地主に提供し、大幅に割引された価格でリースホールドを取得できます。1800 年代の石油王と同様に、これらのエージェントはこれらの権利を取得するために多額の報酬を受け取っており、期限切れと拡大した販売市場の潜在的な価値が地主から隠されていることがよくあります。