総賃料乗数

総賃料倍率（GRM ）は、不動産投資の価格と、固定資産税、保険、公共料金などの費用を差し引く前の年間賃料収入の比率です。GRMは、不動産が総賃料収入で元を取るのにかかる年数です。将来の不動産投資家にとって、GRMが低いほど良い機会を意味します。^[1]

GRM は、減価償却効果、定期費用 (固定資産税や保険など)、および潜在的な賃借人が負担する投資家の費用 (公共料金や修理など) が、物件全体で均一 (均一な値または総賃貸収入の均一な割合) であるか、総賃貸収入と比較して重要でないと予想される投資物件を比較および選択するのに役立ちます。これらの費用は市場の賃貸収益よりも予測が難しい場合が多いため、GRM は、純投資収益の測定方法を決定するのが難しい場合に、純投資収益の測定方法の代替として機能します。

例: 販売価格 200,000 ドル / (月額家賃 750 ドル * 12 か月) = 22.22

現在、不動産専門家が GRM を月額賃料ではなく年間賃料で見積もるのはごく一般的です。100 GRM (月額賃料) = 8.33 GRM (年間賃料)。年間賃料で計算した 8.33 GRM は、総賃料で物件の代金を 8.33 年で回収できることを示しています。

賃貸不動産の価値を総賃貸収入ではなく純収益に基づいて測定する一般的な指標は、資本化率（またはキャップレート）です。総賃貸収入とは異なり、キャップレートは乗数ではなく年間収益率です。純収益から得られる総賃貸収入に似た乗数は、キャップレートの逆数です。^[2]

不動産を評価するもう 1 つの方法は、総潜在賃料の倍数を使用することです。これは、売却された類似物件の倍数を観察することによって得られます。これは、総賃料乗数 (GRM) または総収入乗数 (GIM) を使用して行われますが、これらは本質的に同じです。これらを使用する場合、それらが総潜在賃料の倍数から導き出されたのか、それとも実効総収入から導き出されたのかを知ることが重要です。^[3]

上記のような手順は「近道」手順と呼ばれることもあり、確かにその用途はありますが、資産価値の因果モデルとしては、より完全な複数期間の割引キャッシュフロー(DCF) 手順と比較すると、せいぜい単純すぎる傾向があり、最悪の場合、不完全で、誤解を招くこともあります。たとえば、ある不動産の 18,325,000 ドルという価値が 5.46 パーセントのキャップ レートで表現されるとしても、これはその価値が投資家が 5.46 パーセントの初期収益利回りを望んだことだけに起因することを意味するものではありません。投資家は、DCF 手順で表されているように、将来の投資パフォーマンスに関するより完全な複数期間のトータル リターンの観点に関心を持つべきです。

DCF によって表される長期的な総収益の総合的な視点が、18,325,000 ドルという不動産価値を生み出したと考える方が正確です。5.46 パーセントのキャップ レートは、より基本的な DCF 計算を反映した表現として捉えるのが最善です。